盘道儿2020年度热词 “三道红线”出台 房企降负债多管齐下

2020年夏天，“三道红线”的横空出世，在地产圈掀起不小风浪。

“三道红线”的施压，也让不少“踩线”房企使出浑身解数。然而，无论是抓回款、促销售；还是加快推盘、减少拿地……房企都只有一个目的，就是把负债降下来。

严控有息负债增长

8月20日，住房城乡建设部、人民银行在北京召开重点房地产企业座谈会，会议形成了重点房企资金监测和融资管理的三档规则，即“三道红线”：1、房企剔除预收款后的资产负债率不得大于70%；2、房企的净负债率不得大于100%；3、房企的“现金短债比”小于1 。

根据“踩线”情况，房企将被划分为红、橙、黄、绿四档，所在档位将直接影响房企的融资额度。

其中，“踩线”三条的房企列为“红档”，有息负债规模不得增加；“踩线”两条的房企列为“橙档”，有息负债规模年增速不得超过5%；“踩线”一条的房企列为“黄档”，有息负债规模年增速不得超过10%；零“踩线”房企列为“绿色档”，有息负债规模年增速不得超过15%。

另外，根据融资新规，拿地销售比、经营性现金流情况也是考察的重要指标。拿地销售比不高于40%，连续三年经营性现金流为负，同时需要对拿地资金来源等作解释。

8月23日，央行发文称，在前期广泛征求意见的基础上，形成了重点房地产企业资金监测和融资管理规则。这是对中央“坚持房住不炒”调控精神的具体落实，表明未来一段时间房地产融资政策将继续收紧，这有利于降低房地产企业杠杆率和促进房地产长期稳健发展，但也需要关注房地产企业违约风险集中暴露问题。

房企回到同一起跑线

中国社科院国家金融与发展实验室特殊资产研究中心副主任刘伟表示，根据相关数据，房企踩线占比高达86%，2000亿元以上龙头房企红色档占比20%，橙色占40%；1500亿元到2000亿元规模房企，全部为红色档和橙色档，1000亿元到1500亿元红色和橙色档比例也高达75%。不难看出，融资新规波及范围广泛。

那么，“三道红线”的出台，对房地产商来说究竟意味着什么？

万科集团董事会主席郁亮曾在今年9月举行的媒体交流会上表示，“三道红线”改变了行业的游戏规则，使所有房企都将回到同一起跑线上。“这次的监管是穿透式的，明股实债、表内表外全覆盖等之前的财务技巧将没有任何作用。”

刘伟表示，近年来，债务融资已成为房企主要的融资方式，融资新政出台将使房企难以通过借债扩大经营规模，并且部分债务偿还需要依靠销售回款，此举将直接影响房企外部现金流和经营决策。

标普信用评级研究报告也指出，如果控制房地产企业有息债务增长的监管规则扩大适用范围，长期来看有利于房地产行业整体信用风险的下降，但中短期内高杠杆房企在资本市场的融资空间将被压缩，存货变现将成其缓和流动性压力的关键。

降负债使出浑身解数

2021年1月1日起，“三道红线”融资新规将在房地产行业全面推行。然而伴随融资新规“落地”倒计时的，是房企的降负债大战。

加快销售回款速度，是房企降负债的重要一环。据21世纪经济报道，9月6日，恒大集团董事局主席许家印主持集团营销大会，在会上宣布自9月7日起至10月8日，恒大全国楼盘全线7折，并透露“金九银十”两个月，单月销售额要冲刺1000亿元。

随后，碧桂园启动了“金秋购房节”；世茂推出了“世茂海峡光盘节”；富力集团与“天猫好房”平台合作……房企纷纷加入“抢收”队伍。

除降价促销外，对于“踩线”的房企来说，在最后阶段加速回笼资金最快捷的方式之一还有出售资产。其不仅可以迅速回笼资金以渡过难关，还可以借机调整业务结构，剥离不良资产，聚焦主业。

今年以来，雅居乐、中国金茂、恒大、富力、华侨城、招商蛇口等众多房企出售项目和股权动作频频。而根据北京产权交易所公开信息显示，11月，房地产行业产权转让项目共有24个，高于前10个月的总和。其中，央企转让地产项目股权19个，占比近八成。

此外，房企的谨慎态度还反应在了土地市场上。多位房企投拓岗工作人员分析表示，土地市场的降温在一定程度上是受到“三道红线”影响。

中指院研究报告也指出，三季度房企回调拿地节奏，投资规模整体低于上季度。进入四季度，房企拿地规模进一步减少，10月、11月呈持续下降趋势。

抢收回款、出售资产、减少拿地……“三道红线”落地在即，房企们真的准备好了吗？