“会员制”会否成为未来办公楼租赁趋势

科技的发展一日千里，随着新经济行业的崛起以及办公楼市场新增供应高峰的来临，一场关于办公楼租赁新模式的探讨悄然展开，租户以支付会员费来取代支付租金会否成为全新的经营模式。

会员制或将成为新趋势

传统的办公楼租赁模式正面临不少压力：越来越多的租户开始寻求灵活办公空间配合其“总部+分部”的幅射型运作模式；能提升生活品质的多功能办公空间更易获得人才的青睐；基于健康考虑而实施的社交距离措施；必须探索创新的方法以建立公司文化及配合远程工作需要；可持续发展为办公空间的定义及功能带来新的要求及期望；股东对财务效率的要求提高为租金带来压力。

这一切加上其他因素，正在推动办公租赁模式不可阻挡的改变。仲量联行最新发布报告指出，一种以企业和个人按会籍权限更灵活地使用楼宇业主提供的办公空间和配套设施服务并支付相应等级会员费的全新租赁模式或将成为新趋势。会员费将会按租户使用的设施和服务来收取，这与灵活办公空间运营商惯用的定价机制类似。

虽然目前还没有整栋建筑百分百采用灵活会员制，但有一些项目已采用新旧兼容的过渡模式。位于伦敦的22 Bishopsgate在许多方面仍是以传统优质办公楼方式营运，但同时提供会员制配套，通过一个占地约10万平方英尺的设施，提升该项目内用户以及公众的日常体验：包括4层共用会议室(按承办合约外包给Convene公司管理营运)、位于25楼的健身房、41楼的瑜珈及冥想室、57楼的会所及60楼的空中酒吧。

仲量联中国区商业地产部总监张静认为：“房地产科技的迅猛发展也在加速对办公空间使用及收费方式的重塑。后疫情时代，企业除了更关注为员工提供健康安全的工作环境，也对空间的社交互动和灵活性提出了更高要求，以促进企业的持续创新。会员制租赁生态体系将有望打破资产内各组成部分的界限，借助科技手段整合全面的租户体验，满足不同类型企业及个人的需求。”

共同寻求解决方案

诚然，目前办公楼新增供应较大，无疑给业主在保留租户并拓展新市场的过程中带来了压力，部分项目近年来也不断改造办公环境、提升物业服务，以求脱颖而出。

“目前市场中确实有关于这类探讨，但是否会形成新的经营模式，结合现有数据及租赁情况来看尚言之过早。”高力国际华东区办公楼服务执行董事吴群持有不同意见，“办公空间的成本支出无论是被称之为‘会员费’亦或是‘租金’，其对客户来说，其实仍然是租户一贯统称的租赁成本。之所以会出现会员费的概念，主要是允许租户去到同一个业主旗下的不同营业场所进行办公，但就实际情况来看，众多办公楼使用者暂未有如此灵动的办公需求。因此，此类类似酒店集团会员费的模式，仅仅适合于非常小部分办公楼租户的用房需求，而此类租户其业务模式亦往往以按区域划分的销售、服务团队为主。”

“本质上我不认为支付会员费会取代支付租金。会员费模式可以视为传统租赁模式下出现的创新尝试，但必然无法取代主流租约租金模式。”吴群认为，为了配合租户日益变化的办公需求，其解决方案并不主要在于硬件设施，而是在大楼自身针对日益变化的客户面积需求的解决方案上，“这就是为什么不少开发商同意在部分楼层引入联合办公品牌作为大楼的配套。部分业主本身亦会为租户提供如共享会议室等设施，租户因此不再需要于自己办公室内设定固定数量的会议设施。”

据悉，不少知名港资开发商正在尝试探索自营灵活办公品牌的可能性。这一探索亦正是希望在业主对固定租约及租金的需求及租户对灵活租赁成本的需求间取得调和，形成有效平衡，从而使得楼内租户能够长期稳定的留在本大楼内满足办公需求。