从红线压顶到蛋壳暴雷 六大关键词看2020地产冷暖

“魔幻”2020，黑天鹅危机伴随着需求量和生产触达方式的改变，几乎席卷了所有的行业，地产自然不例外。

房地产有其自身特殊性。作为一个集产业性与金融性、区域性与系统性于一体的特殊行业，它的变化反映了经济的发展，暗藏了财团的起落，更深刻影响着百姓冷暖。

回顾2020年中国地产行业的变化，亿欧梳理出六大趋势性关键词——二房东、三道红线、城市竞争、万元时代、渠道新势力、产业化转型，以解构这一年地产行业发展的内在逻辑。

关键词一：二房东

回到年初，1月17日，蛋壳顶着疫情带来的现金流压力登陆纽交所。蛋壳CEO高靖说，希望“让年轻人有尊严地在城市生活”，“希望为每个身处异乡的人都能提供一个温暖的壳”。

不过，许多长租公寓品牌还是倒在了2020年。

据亿欧不完全统计，友客、巢客、趣租、乐伽等30余个长租公寓在近年暴雷，数十万间房屋受到影响。其采用“租金贷”等金融腾挪手段，利用租客和房东结算周期差畸形扩张杠杆，甚至在后期出现了租金与房源实际价格倒挂收房的“庞氏操作”。

而长租公寓目标用户，不乏初入职场的年轻人，收入和储蓄较少，风险意识较弱，经济抗风险能力普遍较低。长租公寓资金断裂，后果却很大程度落在这些年轻人头上。

除了长租公寓，受全球疫情对集中办公场景和旅游出行业态的打击，共享经济平台WeWork和Airbnb也遭遇困境。

WeWork在IPO失败后又遭遇疫情黑天鹅，估值从2019年初的470亿美元下滑至如今的29亿美元。今年9月，WeWork中国获得现有投资者挚信资本2亿美元的追加注资，至此挚信资本拥有中国业务过半股权，WeWork母公司则彻底放弃对中国子公司的运营控制权。

Airbnb年初由于现金流入疑似枯竭和创始人争议性讲话引发质疑，一度传出要破产的消息，不过很快获得10亿美金债券融资度过难关，并于今年底正式登陆纳斯达克。分析认为，资本对于疫情恢复后旅游业的持续价值依然非常乐观。

无论是长租公寓还是共享经济，今年“二房东”生意不好做。不过行业洗牌后，或许会有更大的整合机会。

关键词二：三道红线

2020年对地产行业最具影响力的事件，莫过于住房和城乡建设部、人民银行在8月底明确的重点房地产企业资金监测和融资管理规则。

业界称之为“三道红线”——房地产企业在剔除预收款后的资产负债率不得大于70%，净负债率不得大于100%，现金短债比不得小于1倍。

房企如果三道红线全中，则有息负债以2019年6月底为上限，不得增加；房企如果踩中两条、一条或零条红线，有息负债的规模年增速分别不得超过5%、10%和15%。新规预计在明年起执行。

据各大房企的2020上半年报测算，恒大、融创、富力、绿地等多家知名房企踩在红区内，调整压力巨大。

新规背后，是近年不断发酵的房地产债务风险。

银保监主席郭树清曾在《求是》公开撰文表示：“房地产是现阶段我国金融风险方面最大的‘灰犀牛’。”

《财经》杂志报道，2019年房地产开发企业负债总额高达76万亿，且负债规模和增长速度呈明显加快趋势，上市房地产企业的净负债率高达90%。

截至2020年10月29日，人民法院网公布的数据显示，发布破产清算公告的房地产企业已高达294家。房地产企业发债方面，信用债和其他有息负债达到集中兑付高峰期，到期债务约为1.46万亿。

红线成为房企头上的紧箍咒，直接促进了房地产资产的再分配。

新规后房地产研究机构克而瑞发布研报称，从9月开始，在北京、上海、广州、重庆等产权交易所，房企子公司挂牌数量较之前明显增长，黑石等资金进场接盘。

同时，物业公司也迎来了一波上市潮。恒大物业等公司纷纷上市，力图通过拆分资产重新估价，有效降低集团负债。

市场普遍认为，新规对高负债龙头企业会有较大的影响，同时二三线房企也再难重现弯道超车的黑马奇迹。

关键词三：城市竞争

2月底，疫情刚出现缓和，珠三角和长三角的各大城市就派出专车、专列乃至专机，前往中西部地区“抢人”复工。

沿海制造业的底色是工人，城市经济活力的背后也是人。

11月，“杨超越落户上海”登上热搜，引发网友争议。这一事件的背后，是各大城市人才争夺战的不断升级。

上海在年底连续推出了数个关于落户政策的文件：将落户权“下放”各重点区域；海外留学生2年内即可落户；四大类高管和科技人才更是可以直接落户。杨超越便是作为稀缺人才引进的。

广州、杭州、宁波等城市也纷纷跟进。杭州为本硕博应届毕业生一次性发放生活补贴1万、3万、5万元，每年还有1万元房补，高层次人才最高可以拿到800万落地补贴；福州在年底全面放开落户限制；广州宁波等地正在筹划或开始承认异地积分，变相“拆墙”。

公众对区域经济发展差异的关注，不止在一二线城市竞争。

2020年上半年，天津掉出中国城市GDP前十名，北京成为榜单中仅剩的北方城市，引发网友热议。

恒大集团首席经济学家、研究院院长任泽平在其文章中分析，中国南北差距在2014年后来呈现明显扩大的趋势，目前南方经济占比已经达到了65%左右。

但中国城市和小城镇改革发展中心研究员冯奎向媒体表示，把中国区域发展的差异当成南北发展的差异，过于简单化、也不准确。他认为，中国区域发展呈多方面分化局势，各板块都是经济发展的重要支撑。

城市竞争与区域结构的差异，必然将深刻影响未来地产格局的走向。

关键词四：万元时代

与年初很多人的担忧相反，疫情并没有给房地产去库存带来过大压力，反而，资产荒等原因使得一些资金进入地产避险。

国家统计局数据显示，年初成交均价有所回落，4月份开始持续上扬，到今年6月份，我国新建住宅成交均价首次突破了1万元大关，并持续4个月保持在1万元上方。

分析认为，尽管10月份价格有所回落，中国整体房地产市场基本进入了“万元时代”。

易居中国的100个重点城市数据显示，截至9月房价中位数已经达到了14345万元。二线城市在前9月整体涨幅最大，同比上涨达9.3%，成为推动“万元时代”的最大动力源。

背后原因，仍是一二线城市加大人才吸引力度，大量优质人口向中心城市聚集，衍生了相应的置业需求。购房者的置业动机逐步转向关注城市本身发展潜力，而非价格低廉，更多购房者开始倾向于均价万元以上的综合发展潜力较高的城市。

与之对应的是，资源枯竭型的收缩城市房价持续低迷。易居调查数据显示，47个典型收缩型城市平均房价仅为5113元/平方米，而鹤岗、石嘴山等城市的二手房每平米价格仅为2000多元。

“万元时代”或许标志着一个崭新阶段的开启：地产总体格局从增量转变为存量，重点区域、重点城市的结构性红利将彻底取代过去的普涨趋势。

关键词五：渠道新势力

贝壳找房创始人左晖曾经抛出著名的“夜壶理论”——“市场好的时候，开发商对渠道的依赖程度较低；市场不好的时候，开发商对渠道的依赖程度就会很高”。

疫情之下自然渠道紧俏，各大房地产商更是纷纷自己“造壶”。

恒大通过预付款膨胀、在线抢房、直播卖房等组合拳打法，成为了在线卖房的第一个吃螃蟹者，媒体消息称其3天锁定了580亿销售额。此后，不少地产企业跟进，直播卖房开始成为潮流。

疫情倒逼地产行业开启数字化，也促使更多科技企业加速布局。

8月，贝壳找房正式登陆纳斯达克市场，市值一度突破900亿美金。据三季度财报，贝壳2020年前三季度房产及租赁交易总额(GTV)已经突破2万亿元，远超京东成为中国第二大数字化交易平台。

京东在今年首推了自营房地产业务，选择正式从信息服务下场卖房。

阿里巴巴则同易居中国达成战略合作，主构建淘宝/天猫为核心的线上房产营销平台公司，包括线上旗舰店、数字化案场系统、数字化营销工具、房产交易后市场服务等。

科技巨头入场，一方面是看重了房地产数字化的巨大红利，另一方面则是渠道背后的巨大利润。尤其是在存量经济格局替代增量经济的格局下，渠道商的作用对于中型房企及尾房销售的作用会愈发重要。

有报道称，迫于市场环境和年底业绩压力，在北京地区，连豪宅这样曾经弱渠道属性的产品也开始向渠道商靠拢。其中部分房企给渠道商给包销商的折扣最高可以达到惊人的15%。

渠道通过链接房屋和消费者，天然拥有打通下游室内设计、装修，乃至金融服务的潜在能力，其市场想象力潜力巨大。

关键词六：产业化转型

地产转型的话题由来已久，然而今年吸引舆论焦点的事情特别多。

2月，碧桂园上线“煲仔饭机器人”餐厅，并投入疫情中心武汉运营使用；万科则在3月成立了食品事业部布局生猪养殖，踏入猪肉风口；8月，恒大连发6款恒驰系列造型车，覆盖中高端轿车、SUV及豪华MPV；转型先锋万达今年则迫于资金压力，出售了铁人三项业务、并注销了飞凡公司正式退出电商业务。

有分析认为，许多老牌地产商在运营模式上有比较强的思维惯性，往往过于追求标准化、赚快钱赚大钱，缺少慢工出细活的精细化管理基因。这种地产思维本身与产业思维有较大的差异，会直接影响一些地产企业的转型成败。

除了巨头下场，今年龙光地产、世贸地产、禹州地产等老兵也陆续摘掉“地产”帽，更名为某某集团，以此强调自身多业态发展的集团属性。

复旦大学特聘教授、重庆市原市长黄奇帆曾在2020中国经济形势解析高层报告会上指出，2019年我国地产建设规模17亿平方米，以后每年的建设量会趋于缩小，到2030年会降到10亿平方米左右。

存量竞争时代的到来，必然会加速众多房地产企业整合和转型的步伐，但地产转型本身不是坦途，必然会面临内外部更多的挑战。

结语

无论是从政策导向还是市场需求的角度看，房地产过去20年高速发展的红利期已经过去。未来地产将进入存量经济主导的“慢牛期”，区域与地产巨头的马太效应将越发凸显，居住属性将重新回归到产业的主流需求地位。

在这样的大背景下，渠道、产品的升级，地区结构力量的重塑，必然会孕育大量新的机遇。未来，新的商业模式、新的科技力量将对行业发挥越来越大的影响。