西安出台新政背后：房价连涨55个月

在房价连续上涨55个月后，西安又一次发布了调控政策。

12月1日，西安市住房和城乡建设局、西安市金融工作局、西安市住房公积金管理中心、西安市自然资源和规划局联合下发了《关于进一步加强房地产市场调控》的通知(以下简称“《通知》”)。西安此次调控政策从商品房预售管理、二套房首付比例、预售资金监管等方面着手，进一步落实“房子是用来住的、不是用来炒的”定位。

业内人士分析认为，近两年以来，西安屡次出台调控政策，但是依然没有管得住上涨的房价，西安新房价格已经连续上涨55个月，此次调控政策的出台，有望抑制西安房价上涨。

提高二套住房首付比例

继2019年6月20日西安楼市限购政策之后，时隔近一年半时间，西安房地产市场再一次迎来调控政策。

与前几次的调控政策划定限购范围或者提高购房门槛等方式不同，此次西安新的政策对市场影响较大的是上调了二套住房的首付比例。

根据《通知》要求，在西安市已拥有住房面积在90平方米及以下的居民家庭：购买第二套住房面积在144平方米及以下的，商业贷款首付比例不低于40%；购买第二套住房面积在144平方米以上的，商业贷款首付比例不低于50%。

在西安市已拥有住房面积在90至144平方米(含144平方米)之间的居民家庭：购买第二套住房面积在144平方米及以下的，商业贷款首付比例不低于50%；购买第二套住房面积在144平方米以上的，商业贷款首付比例不低于60%。

在西安市已拥有住房面积在144平方米以上的居民家庭：购买第二套住房面积在144平方米及以下的，商业贷款首付比例不低于60%；购买第二套住房面积在144平方米以上的，商业贷款首付比例不低于70%。

另外，在符合以上首付比例要求的情况下，居民家庭住房商业贷款未结清时，再次使用商业贷款购买住房的，首付比例不低于60%。

同时，公积金贷款的首付比例也有所调整。《通知》显示，对结清首次住房公积金贷款后，再次申请使用住房公积金贷款购买住房的：购房面积在144平方米及以下的，首付比例不低于50%；购房面积在144平方米以上的，首付比例不低于55%。

强化预售管理

除了调整了二套住房的首付比例，此次新政还强化了预售管理。

按照《通知》要求，西安全市范围内所有已出让、新出让土地的商品房开发项目，开发企业申请商品房预售许可，原则上地上7层及以下的多层建筑，工程形象进度须主体结构工程封顶；7层以上的，须达到地上规划总层数的1/3，且不得少于7层。

同时，新政还加强预售资金监管。《通知》明确提出要加快互联网++监管建设，购房人可通过网上平台、手机短信等方式获取经开发企业确认的购房款交存信息，自行选择监管银行的营业网点交存购房款至监管账户。

此外，《通知》还要求，各级住建部门要建立预售资金监管银行的信用管理体系，对于存在配合挪用资金等违规行为的商业银行，在一定期限内暂停在西安开展预售资金监管业务。辖区住建部门要根据商品房开发项目施工计划，区分主体结构封顶、竣工验收、不动产首次登记等节点，严格按照工程建设进度核拨预售资金，保障项目如期建设，防范项目建设风险。

“一直以来，对预售资金的监管确实是一个黑洞，购房者本身也并不清楚，此次西安新的政策把这个‘糊涂账’做了改变，让购房者可以通过手机就可查询购房款的流向，有助于防范烂尾楼的出现和防范房企违规使用资金。”易居研究院智库中心研究总监严跃进表示。

房价连涨55个月

“这次新政的出台并非偶然的，过去两年多时间，在坚持‘房子是用来住的、不是用来炒的’政策基调下，西安遵循‘因城施策、分类调控’的原则，持续对房地产市场进行调控，多次出台了调控政策，但是西安房价还是连续环涨55个月，因此可见，西安的调控成效并不明显。”西安欧亚学院人居环境学院客座教授朱郁表示。

国家统计局发布的《2020年10月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况》显示，2020年10月西安房价呈现新房、二手房双涨的情况，其中，新房环比上涨0.5%，二手房环比上涨0.3%。

按照国家统计局的数据，从2016年3月到2020年10月期间，即使在今年2月疫情影响下商品房暂停交易，西安新房的销售价格依旧连涨55个月。

“也正是因为西安没有管得住房价，所以业界对西安房地产市场未来的发展预期是乐观的，因此，有很多房企在西安竞相拿地。”朱郁表示。

有数据显示，2019年的西安全年卖出339幅土地，成交土地面积1414.41万平方米，成交总金额约780.24亿元，平均楼面价3069元/平方米。到了2020年，仅上半年，西安就成交了152幅土地，土地出让金501.5亿元，完成了2019年总金额的2/3，其中有8幅土地楼面价超过万元。

“此次调控政策对刚需置业者来说是一种保护，对置业门槛和首付条件都没有要求，而提高二套住房的首付比例，对此类客群的影响比较大，二套置业的客群比重可能会明显缩水，直接导致短期内去化率下降。”朱郁认为，客群结构的变化，可能会改变西安市场未来发展的预期，收缩价格涨幅空间。

“对开发商来说，新的政策会使得回款周期更长，增加了资金压力，而对于购房者来说，二套住房的首付比例提高，可以保障刚需的自住需求，而对于投资者来说，能撬动的杠杆率降低，可以进一步抑制投资炒房的行为。”独立地产评论人李连源表示。