1个名额炒到30万 深圳“网红”新盘再曝乱象如何解？

1个名额炒到30万！深圳“网红”新盘再曝投资乱象，新房“限价”问题岀在哪、如何解？

“30万一个名额，很多人手持10-15个名额去摇号。”日前，备受全城瞩目的深圳华润城润玺一期花园公布了认购方案，有知情人士向记者透露，由于方案明确优先“无房”人士认购，不少购房者以30万的金额四处收购名额，只要该名额摇中号便立即付款。

记者对比网传的备案价和近期周边二手房的实际成交价发现，新盘的价格比周边二手房低了4万/平米之多，这也是众多购房者挤破脑袋都要购买的其中一个重要原因，而这一切都源于近几年实行的新房“限价”政策。

为了抑制深圳房价过快上涨，让刚需购房者“上车”，深圳近几年实行了新房“限价”举措，由政府来为新推楼盘定价，但也因此，部分新楼盘的开盘价格低于周边二手房价格，甚至出现严重的一二手房价格倒挂现象。

记者调查发现，由于一二手房价格倒挂存在不同程度的套利空间，不少投机分子开始钻起了政策的空子，买“房票”让别人代持便是其中一个重要手段。而除了购房者，记者还了解到，为了抬高销售价格，有开发商还新增了“装修费”等名目，而收取“喝茶费”的现象也屡禁不止。

为“打新”四处收购名额

根据网传的全套备案价，该楼盘房子价格在12万-14.3万之间，也就是均价13万左右。可是，记者从某中介平台的后台数据查询到，华润城润府三期今年以来成交的数套不同面积的住宅，单价都在17万以上。这意味着，一旦买入该楼盘的房子，按照现有的政策，五年后再次出售的话，就可以净赚至少4万/平方米(还未计算未来几年可能的增值部分)按照该楼盘最小面积99平米来计算，即有400万收益到手。

巨大的套利空间引发了投机者的逐利。据了解，该楼盘在放开认筹后的一天之内，就吸引了上万个人前往认筹。记者从地产中介处了解到，不少人正在四处收购“无房”人士的名额来进行此次打新摇号。“30万一个名额，摇中就付款，有人持10-15个名额入场。”一名地产中介向记者透露，被收购的名额只需满足“无房”这个条件，而不看重是否有贷款记录，因为出资人可以多交首付。

“我的朋友已经搞了几个名额去了，还在继续找名额。”近半年来，李女士一直关注着该楼盘的动态，还为了打新卖掉了手上的另一套房子，进入了该楼盘的打新群。她告诉记者，她身边甚至还有朋友众筹组成了“拼房团”，甚至算好了未来的收益明细，如果这个没有拼成功，就会寻找下一个打新目标。

有业内人士预测，此次打新或将有3万人参与摇号。按照推出的1171套房子来计算，“中签”的概率不到4%。另据记者调查了解，围绕这次的打新，还有一些贷款机构专门为不够钱认筹的人提供资金服务。“日利率万八，我朋友在做这个生意，你需要的话我给你介绍。”李女士对记者表示。

关于“摇号”，有中介人士对记者表示：“400万的茶水费，可以不用摇号，提前选房。”该人士还表示，这只对想认购大户型的人才有“赚头”。

多处新房现巨大套利空间

新房“限价”在某些楼盘中产生了巨大的套利空间，备受投资者的追逐，润玺只是其中一个。据记者了解，位于前海的天健前海项目、龙光天境花园，位于香蜜湖的深业中城1号楼、位于安托山的海德园，虽然仍未入市，但从网传的预售价格来看，均比周边二手房价格低出4万—6万，其中，前海的两个项目的利润空间高达6万，被喻为深圳“最香”的打新盘。

这种现象源于深圳近几年实施的新房“限价”政策。由于房价过快上涨，人口和产业的生存空间受到挤压，甚至出现严重的产业外流现象，为了保障刚需“上车”，政府采用了调控新开发楼盘价格的方式，让有购房需求的无房人士在深圳买到房。

但在新房限价的政策之下，当前深圳新推楼盘出现了两种分化，一种是像润玺这种地段优质、一二手价格倒挂较大的“网红”新盘，另一类则是位置相对偏远、配套较差的普通新盘。从价格来看，普通新盘与周边二手房的价差大多在1-2万左右，甚至有的还几乎没有价差，但“网红”新盘价差却在3万以上，甚至高达6万。

比如，8月底推出的位于宝安区的招商臻府，认购期间仅去化五成，至今还有十几套未卖出。其均价8万多，与周边二手房价格相差无几，甚至略高一些，加上其位于宝安老城区，地段优势并不明显，因此该楼盘并没有太高的热度，“限价效应”就没有出现。

不难发现，一二手房价格倒挂较为严重的楼盘一般出现在周边二手房价格较高，地段优势明显，且有一定升值潜力的地方，而这种地方的“炒风”相当明显。因此，有不少业内人士提出，这种地方是否应该“限价”值得斟酌。

开发商力补利润缺口

“限价”给投资者带来了套利空间，却让开发商有点难堪。“我们拿地8万/平方米，政府限价12万/平米，可是我们都是精装修，容积率也低，确实利润不大的。”近期正在深圳开发一住宅项目的国内某中型地产商相关负责人对记者表示。

据记者调查了解，在地产商利润受“限价”挤压的背景下，出现了开发商变相提高销售价格，或者提前回笼资金的现象。王女士近期在留意位于深圳前海自贸区内的一个新房项目，虽然网传均价10万/平方米左右，但当王女士致电代理的中介时，却被告知要在此基础上交付1万/平方米左右的装修费用，还要一次性给150万的喝茶费。“那里是毛胚交房，还不能我们自己装修，各种费用加起来就很高了，我们就不考虑了。”王女士说。

此外，还有开发商想尽办法尽快回笼资金。“这个楼盘优先一次性付款的客户，按揭的客户可能要在后面排队。”同样位于前海一准备入市的新盘，附近中介人士告诉记者。王女士告诉记者，自己曾向一名接近开发商的人士打听，对方询问自己“能否一次性付款，如果能就更好。”

将楼盘中的一栋楼打包出售给投资公司，从而回笼部分资金，也是开发商的一个手法。记者了解到，位于深圳蛇口的一个拟入市新盘，其中有一栋楼已被一投资公司买下，并让中介代理出售。一代理的中介告诉记者：“首付要八成，可以提前选房，价格是低于开盘价的。”但近期记者再去致电该楼盘时却被告知，该楼盘的住宅部分先不卖了，先卖公寓，“开发商估计还在博弈价格，先放着等等。”上述中介人士揣测。

“限价”备受争议，应区分“三类住宅”

从上述现象可以看出，对部分新房实行“限价”的结果是：大量投资者的涌入给真正需要购房的“刚需”群体带来很大的竞争压力，从而挤压了“刚需”上车的机会，更让这些新房沦为投资者造富运动中的金融工具。

“过去深圳的保障房已经完成了对低收入人群的应保尽保的责任，目前也大力建设人才安居房来满足人才居住需求，但实际上户籍人口正在增加，这部分增加并不一定满足人才的条件，但却有很大的购房需求，政府需要着力解决这部分人群的问题。”回顾过去深圳房地产市场发展的历史进程，深圳市人大代表金心异接受记者采访时表示，当前新房“限价”的初衷是保障“刚需”。

但是金心异认为，当前新房“限价”之所以出现了种种乱象，根本原因在于没有厘清需要“限价”的对象是谁？金心异将深圳的住房分为三类：一类是政府提供的政策性住房，另一类是具有金融属性的商品房，再一类是介乎于前两者的普通住房，这类住房是专门提供给既无法申请政策性住房，又无法购买具有金融属性商品房的人群，这类人群就是上述所说的“刚需”。

为何说有一类房子具有金融属性？金心异进一步阐述，北京、上海、深圳这三个城市是全国性的金融中心，这样的城市定位和功能，使其房地产市场不可避免的具备很强的金融投资品属性。但同时需要看到的是，住房又是一个公共消费产品，政府需要兼顾住房的公共属性，因此出现了第三类介乎于金融属性住房和政策性住房之间的一类住房形态，即俗称的“刚需盘”。

“由于政府没有很好的区分这三类住房，特别是没有对后两类住房进行区分，使具有金融投资属性的房子渗透到普通的‘刚需盘’中，带动价格的上涨，所以刚需难以买得起房。”金心异说，如果不进行明确区分，中间阶层的刚需在深圳或将永远买不起房，即使勉强够得着，也会让其生活陷入很大的困境，而这是政府在履行公共职能上的缺位。

“深圳一定要从制度和法律上来分割这三类住宅，在此基础上才能谈限价，否则就会陷入一片混乱。”金心异表示，政府需要承认上述三类住房各自的功能属性，并且有针对性地制定不同的“游戏规则”。具体来说，具有金融投资品属性的房子不应该“限价”，而应该放开限价和限购，满足投资者投资的需求。而对于“刚需盘”则应该“限价”且“限购”，满足刚需群体的真实居住需求。

如何区分？金心异提出，政府应当在卖地阶段就要跟开发商制定好规则。打个比方，一个楼盘建筑面积在90平米以下的就是“刚需盘”，这类住宅必须“限价”且“限购”，专门提供给符合条件的刚需人群购买；而90平米以上的就是具有金融投资品属性的住宅，就放开所有限制，让投资者入场。“进行区分的方式有多种，不仅局限于面积，还可以分区域。”金心异说。

那么，究竟提供多少刚需住宅和金融投资属性的住宅？金心异认为，政府可以应用大数据来进行测算，究竟有多少是刚需，有多少是投资客。对于二手房，金心异认为，也可以参照这样的办法。“切割后政府再根据市场规则去调控，关键还得测算供求关系，只有每一类住宅的供应足够，价格就不会被炒得很过分。”