西安、厦门等地“稳房租” 租金涨幅与人均收入挂钩

继“三稳”(稳地价、稳房价、稳预期)目标之后，“稳租金”成为近期各地楼市调控的一个新焦点。

17日，西安市出台《西安市住房租赁试点工作实施方案的通知》(下称《通知》)。在住房租金水平调控方面，《通知》称，基于居民房价收入比、租金收入比等住房支付能力衡量指标，确定租金价格指数合理区间，2020~2022年，各年租赁住房租金涨幅不超过城镇居民人均可支配收入增幅。

16日，在厦门市住房保障和房屋管理局公布的《厦门市住房发展规划(2021-2025年)》中也明确，新建商品住宅价格年度涨幅不超过5%，住房租金价格年度涨幅不高于城镇居民人均可支配收入增长幅度。

易居研究院智库中心研究总监严跃进告诉第一财经，两地同时提到了租金和人均可支配收入的关系，这或将成为后续“稳租金”的一条可借鉴的标准。但是由于各地收入水平不一样，还需谨慎把关。

自从住房和城乡建设部在9月发布的《住房租赁条例(征求意见稿)》中明确“直辖市、设区的市级人民政府应当建立住房租赁指导价格发布制度，定期公布不同区域、不同类型租赁住房的市场租金水平信息”后，青岛、杭州、厦门、西安、深圳等多地纷纷出台稳定租金涨幅的政策。

景晖智库首席经济学家胡景晖认为，强调租赁保障，控制房租涨幅是地方政府在“房住不炒”和“租售并举”宏观背景下，保障重点区域和重点人群的租赁需求。

胡景晖认为，城市新增人口多是西安房租上涨的重要原因。根据西安统计局相关数据，2019年西安省全年新增城镇就业16.12万人。克而瑞地产研究分析称，近五年来西安常住人口平均增速达18.6%，居二线城市之首；然而，拥有超过300万流动人口的西安，城镇化率不足76%，租客群体多。

中国指数研究院西安分院负责人石蕊表示，西安房地产市场供需不平衡，新增租赁住房用地供应的需求大。“目前，全省的住宅开发结构以大户型为主，房价持续上涨，购买住房均为期房，短时间难以解决新增城市人口、中低收入的居住需求。”

今年7月，根据财政部、住建部网站公示，西安入围“第二批中央财政支持住房租赁市场发展试点的8个城市名单”。根据2019年上述两部门联合印发的《关于开展中央财政支持住房租赁市场发展试点》，对于试点地区的社会效益考核指标包括，租金价格涨幅是否控制在合理区间和租赁市场供需矛盾突出问题是否得到解决。

多位专家告诉第一财经，该类政策对短期市场影响不大，其意义更多是警示性和方向性的引领。

第一财经记者观察到，10月份有26个重点城市住房租赁价格下跌。其中，西安市住房租赁价格环比与同比双双下跌。胡景晖称，住房租赁政策的调控是个大趋势，只是正好赶上了租赁市场的淡季。整体来看，对当下房地产市场影响不大。“不过，如果碰上有长租公寓在此前通过高价收房的情况，这个政策的出台将会是个打击。”