广佛和深莞惠都市圈仍是房企重点布局核心区域

10月29日，广东省房地产行业协会发布前三季度市场分析报告。报告显示，今年前三季度广东房地产市场呈现持续复苏势头，第三季度复苏态势进一步明朗，9月商品房销售面积创下去年以来单月最高水平。

业内人士分析认为，疫情防控进入常态化后，不同区域间的“产业实力”差距加大，市场发展趋势也形成更大分化，本已“库存低位”的深、莞市场因此热度居前。以深莞惠市场为代表，珠三角地区复苏态势愈加稳固，广佛都市圈和深莞惠都市圈是房企重点布局的两个核心地区。

楼市总体强劲复苏，13城商品房销售同比增长

数据显示，前三季度，广东全省商品房销售面积9595.90万平方米，同比下降0.9%，降幅比上半年收窄15.9个百分点；销售额14152.80亿元，同比增长4.6%，比上半年提高20.7个百分点。其中，商品住宅销售面积8428.48万平方米，销售额12509.27亿元，同比分别增长0.6%和8.4%。

今年第三季度各月商品房销售量均已明显超过去年同期水平，同比增速分别达30.0%、31.5%和26.4%，其中9月的销售面积更是创下去年以来单月最高水平，市场呈现持续复苏态势。

分区域看，广东各地区第三季度的商品房销售面积同比降幅均持续收窄，其中粤东、粤西地区均于8月实现正增长；珠三角地区第三季度市场复苏速度明显快于上半年，前三季度同比下降2.3%，降幅比上半年大幅收窄19.1个百分点，复苏态势愈加稳固；粤北第三季度复苏势头有所减弱。

从城市情况看，前三季度商品房销售面积有13个城市同比增长，数量比上半年增加7个。其中，佛山、惠州、广州销售面积位列全省前三。前三季度广佛肇、深莞惠、珠中江三个经济圈的商品房销售面积分别为2670万平方米、2408万平方米和1233万平方米，分别占全省的28%、25%和13%。

投资增速稳步提升，建设节奏有所放缓

在房地产投资方面，前三季度到位资金18037.13亿元，同比增长4.9%，比上半年提高10.8个百分点。从单季度到位资金情况看，第三季度到位资金7034.37亿元，同比增长27.9%，环比增长13.1%，反映出企业融资力度有所加大。

从投资建设情况看，前三季度全省完成房地产投资12276.85亿元，同比增长7.1%，增速上半年扩大4.6个百分点。

从施工建设情况看，截至9月末，全省商品房施工面积8.59亿平方米，同比增长5.3%，增速比上半年提高1个百分点。其中，前三季度新开工面积1.30亿平方米，竣工面积4292.57万平方米，同比分别下降2.1%和8.6%，降幅均比上月有所扩大。数据显示，今年前8个月商品房的施工建设领域总体上逐月恢复正常，但9月有所放缓。

土地成本同比上涨27.0%

据广东房协土地与产业研究中心监测，前三季度全省成交经营性用地土地2176宗，成交面积7607.43公顷，同比增长27.5%和14.3%；成交金额5190.24亿元，同比增长48.4%，整体溢价率为13.0%。其中，居住用地成交4131.93亿元，同比增长50.2%；平均楼面地价5880元/平方米，同比上涨27.0%，平均溢价率16.3%。

数据反映，今年前三季度居住用地和商服用地的起始楼面地价同比大幅上涨，虽然成交溢价率同比有所下降，但平均楼面地价同比涨幅仍接近三成，意味着土地成本明显上升。

按前三季度成交的居住用地最高容积率计算的可建建筑面积看，全省合计7027.24万平方米，同比增长18.3%；可建建筑面积相当于同期商品住宅销售面积的83.4%，比重较上半年下降6.6个百分点。其中，今年前三季度商品住宅销售面积前四的惠州、佛山、广州、东莞，出让的居住用地可建建筑面积也相应位列前四，合计3685.03万平方米，占全省的52.4%。其中，惠州、佛山、广州分别为1257.18万、1047.42万和934.05万平方米，且均超过同期商品住宅销售面积。

广佛莞深惠土地出让占全省八成

从土地成交金额看，广州、佛山、东莞前三季度经营性建设用地成交金额位列前三。其中，广州成交金额达1684.1亿元，遥遥领先其他城市，其中居住用地成交金额为1240亿元，占73.6%；佛山总成交金额1024.6亿元，其中居住用地成交金额959.5亿元，占比高达93.6%；东莞总成交金额629.2亿元，其中居住用地成交金额495.6亿元，占78.8%。深圳、惠州成交金额在400亿元左右，分列第四、第五位。上述5个城市的土地出让金额合计4131亿元，占全省的80%。

数据综合反映，广东的土地市场分化更为明显，广佛都市圈和深莞惠都市圈是房地产企业重点布局的两个核心地区。

事实上，前三季度，在政策面相对宽松、流动性充裕的宏观环境下，广东房地产市场尤其是大湾区城市的复苏势头强劲。其中，虽然深圳、东莞已于7月升级调控政策，但环深都市圈仍受市场追捧，在需求外溢和补涨预期之下，广惠成交也迅速放大，部分板块涨幅明显，带动全省购房意愿提升。在广州都市圈和深圳都市圈的有力支撑下，广东房地产市场复苏态势愈加稳固。

[后市展望]

区域间市场分化更明显广深莞佛热度不减

省房协分析，随着广州都市圈与深圳都市圈的加快融合发展，从房地产市场发展角度而言，一方面大量新增人才的涌入，将使城市对住房的需求稳步增长，对住房需求总体保持旺盛态势。另一方面，旅游、休闲、文化、娱乐、购物和大健康产业等将迎来更大的发展空间，给休闲文旅地产、度假养生地产、体育健康地产等新型房地产业态注入新动力和发展空间。

报告综合多家机构观点认为，随着8月下旬房地产行业融资收紧、多城调控升级，房企已开始加大促销力度以回笼资金，市场观望情绪渐浓。四季度全国整体市场房企的促销战将更为激烈，在全球经济放缓、外部不确定因素增多的大背景下，以投资属性为主的商办市场去化仍将艰难，大力度折扣+高佣转介是常态。

另有分析指出，粤港澳大湾区第三季度市场保持复苏态势，珠三角9城网签面积同比增长约1成，社会流动性合理充裕、地方政策维稳及企业积极推售是支撑当前市场的三大因素。疫情防控进入常态化之后，不同区域间的“产业实力”差距加大，使得区域市场发展趋势形成更大分化：“库存低位”的深、莞市场热度居前，广、佛市场热点集中在产业动能强劲的中心、近郊及新城区域，其他城市或地区市场成交更须辅以“让利促销”支撑。

事实上，目前湾区楼市分化明显：如深圳二手房在调控加码后交易量急速下降，而一二手倒挂的新房继续受到热捧，“日光盘”不断出现；广州的天河、南沙、黄埔楼市在各种利好和因素作用下不断升温；佛山限购区受惠于入市门槛降低量价趋于坚挺，不限购的高明、三水等外围区域却必须靠“以价换量”才能突围。

因此研究机构提醒，分化仍是当前湾区楼市的主旋律，既有城市之间的分化，更有城市内部各个区域、板块的分化。在房企资金回笼要求下，部分“高库存”区域面临更大价格调整压力。

[数据]

前三季度，广东商品房销售面积9595.90万平方米

销售额14152.80亿元，同比增长4.6%

前三季度，广东成交经营性用地7607.43公顷，同比增长14.3%

成交金额5190.24亿元，同比增长48.4%