谁在收割物业股？红杉、高瓴闪现 腾讯阿里投入超10亿

“任何一场风波、事件，或者时代与环境的趋势性变化，都将催生出新的产业机会，带来新的行业格局。 ”

今年2月，面对新冠肺炎疫情给经济发展带来的不确定性影响，高瓴资本指出，投资者应在危机之中寻找新的机会，投资于创新，投资于变化。大半年过去，市场清晰看到的是高瓴资本开始重仓医药生物，但殊不知，物业赛道也成了高瓴押注的全新领域。

5月，河南房企建业集团关联物管企业建业新生活上市，高瓴资本作为唯一的基石投资者认购7500万美元股份；10月，高领资本亦作为基石投资者之一，认购即将登陆港股的物管企业合景悠活5000万美元股份。加上2019年底认购保利物业的3500万美元股份，高瓴资本如今已在物业管理行业投入1.6亿美元。

上半年，经历疫情的冲击，市场发现物业费收入在经济波动中具有极强稳定性，不受其他因素影响，抗周期的属性得到充分体现。物业股在股市持续承压的行情下成为资本的宠儿，股价一路高涨。背后，参与股权投资的机构也越来越多。

高瓴资本并非唯一一个看好物业领域的投资机构。市场能在即将上市的物管企业背后发现不断有专业投资机构作为基石投资者出现，包括红杉资本、雪狐资本等一众全球知名的基金机构纷纷闪现。与此同时，腾讯、阿里等互联网巨头也开始加入战局，收割物业股。

各方资本仍在全力追着物业这个风口，赛道一片火热。

最高回报率高达450%

基石投资是指按IPO发行价格承诺购买一定数量的股票，并在6~12个月时间内不对外抛售。通常情况下，基石投资者一般为大型机构投资者、大型企业集团、知名富豪企业。

汇生国际融资总裁黄立冲向时代财经解释，基石投资者的引进实际是对公司基本面和发展前景的肯定，可以保证一定数量的基础认购，保证发行顺利完成。半年以上的的限售期也能对未来公司的市值起到稳定的作用，成为资本市场的“定心丸”。

据时代财经统计，在成功登陆资本市场的32家物管企业之中，有14家上市时背后有资本成为基石投资者，以稳定市场信心。

这一比例，在今年体现得更为明显。上半年疫情让物业股在资本市场有了高光时刻。业绩稳定、抗周期性等优势让越来越多机构投资者开始关注物业管理行业。拟IPO物管企业不断传出引入基石投资者、战略投资者的消息，并未因8、9月物业板块整体回落受到影响。

截至10月22日，年内通过公开发行股份成功登陆资本市场的8家物管企业之中，仅有兴业物联、第一服务两家企业没有引入基石投资者。其中，第一服务虽未引入基石投资者，但其股东榜中同样出现鼎晖投资、新龙脉资本等机构的身影。

一般而言，基石投资者将不会在上市公司内占据任何董事席位，也不会成为主要股东，所有基石投资者将被视作公众持股的一部分。从这个角度来看，基石更多是作为财务投资者的角色。这也解释了为何基石投资者中，以各类基金机构为主。

在火爆的物业股行情之中，成为基石投资者可以及时锁定认购股份，保证收益。与此同时，黄立冲表示，因基石投资人可保证大额的基础认购，使发行人趋之若鹜，往往也会以额外吸引条款特别对待。

从市场反应来看，物业股的资本回报远超想象。14家已登陆资本市场的物业股之中，不考虑额外吸引条款情况下，以公开发售价为基准，截止10月22日收盘时，平均涨幅高达50%以上，仅有彩生活、烨星集团两家企业破发。其中，绿城服务股价涨幅高达451%，滨江服务、宝龙商业两家企业回报率也在200%左右。

互联网巨头入局

随着行业不断发展，基石投资者也从开始单纯的投资行为，慢慢开始转向更为深入的合作。其中，腾讯、阿里等互联网巨头的加入，格外吸引市场注目。

刚刚上市的卓越商企服务背后，腾讯及京东分别认购4500万美元股份及2000万美元股份；5月14日，腾讯亦耗资1.14亿美元入股世茂服务。

8月13日，恒大物业宣布引入14名战略投资者，融资金额高达235亿港元。在豪华的战投队伍中，腾讯的身影再一次出现，投资金额12亿港元。与此同时，与阿里相关联的云峰基金也投资了15亿港元。

这背后，是物业公司与互联网巨头合谋挖掘社区用户的野心。早在2014年，花样年分拆彩生活赴港上市时，就已看上物业背后庞大的业主流量资源。但彩生活市值的长期低迷，也在一定程度上说明这部分资源难以靠物业公司自身进行活化利用。

彩生活助理总裁于海华向时代财经表示，早在美团、滴滴之前，彩生活就已做过外卖、打车等业务的尝试，但是都不成功。“我们发现物业公司自己很难把自己做成电商，无论是人才，还是资源，都跟不上。”

在这样的背景下，彩生活转向寻求互联网企业的帮助，引入京东、360两家巨头成为战投。2019年10月，彩生活联手京东推出“京选”服务，优化社区+商业使用场景；2020年6月，双方合作进军快递柜业务，探索“社区+物流”发展方向。

腾讯及阿里两大互联网巨头也曾发力物业行业，分别推出“腾讯海纳”、“钉钉未来社区”两个平台，挖掘社区用户。但对于线下不具优势的互联网企业而言，接入社区流量也必须依靠物管企业的帮助。在这样的背景下，入股大型物管企业以接入更大的社区流量，成为一个划算的选择。

在投资世茂服务时，腾讯投资董事总经理夏尧曾说过：“线上线下的进一步融合与企业数字化转型将是大势所趋。 ”

从2014年第一家物管企业上市至今，行业就一直将业主增值服务视作未来的业务增长点。但时至今日，许多关于业主增值服务的尝试都失败了，本质上行业仍处于“坐地收租”的状态。伴随着互联网巨头的入局，物管企业在增值服务方面或能找到全新的盈利方向，迎来破局。