疫情下大规模退租已近尾声 三季度北京零售物业市场租金跌幅收窄

摘要：近期，北京市的零售物业市场氛围在慢慢恢复中，但仍未达到疫情前的水平。总体来看，三季度的零售物业市场空置率仍然在攀升，租金环比二季度下降，部分项目未来仍然存在进一步降租的可能。

近期，北京市的零售物业市场氛围在慢慢恢复中，但仍未达到疫情前的水平。总体来看，三季度的零售物业市场空置率仍然在攀升，租金环比二季度下降，部分项目未来仍然存在进一步降租的可能。

大型综合商场租金下探

10月13日，CBRE世邦魏理仕发布了《2020年三季度北京房地产市场回顾及展望》。数据显示，2020年第三季度，北京没有新增零售物业项目，大型综合性商场客流基本恢复，但整体新租需求仍在复苏过程中。

三季度，零售物业市场仍有商户退租或业主主动调整租金的案例，集中在一些儿童、餐饮和服饰等经营能力较弱的租户，但总体来看，由疫情引起的大规模退租已接近尾声。三季度，零售物业市场的空置率环比上升1.3个百分点至10.0%，购物中心首层平均租金报每天每平方米36.4元，环比下降0.7%，跌幅较二季度有所收窄。

未来6个月，北京将有5个商场计划开业，新增供应共355100平方米。从市场表现来看，核心商圈和成熟优质购物中心的市场已经有了复苏的迹象，而个别面临品牌大规模调整而空置率明显升高的项目，仍然存在进一步降租的可能。

相比之下，餐饮、运动服饰、化妆品品牌的拓展相对活跃，一些外地和新创餐饮品牌利用当前时机进驻北京的购物中心，Descente Blanc在太古里、Gabriele Colangelo在国贸、Gontran Cherrier在朝阳大悦城分别开出北京首店。

对此，世邦魏理仕华北区顾问及交易服务商业部董事赵志玮表示：“疫情后的一段时间内，品牌资源更偏好经营稳定、业态丰富度高的核心商圈和成熟的优质购物中心，也意味着品牌对目标项目的客流和运营有更高的期望和标准。9月颁布的《首都功能核心区控制性详细规划(2018年-2035年)》以及第七届王府井品牌节的举办均成为市场关注的焦点。未来北京核心商圈将进一步推行存量改造和业态升级，在国际化、时尚化的道路上更进一步，强化其展示和打造北京消费文化的功能和内涵。”

写字楼市场空置率攀升

截至三季度末，北京写字楼市场净吸纳量为53800平方米，在连续两个季度的负值后转正，空置率受新增供应集中放量的影响，环比攀升2.1个百分点至17.7%。北京市平均租金报价下行至每月每平方米416.1元，环比下滑0.3%，跌幅较上半年明显收窄。

由于企业整合以及因营商环境不稳定，三季度企业办公面积腾退和缩减依然存在。但在大数据、新媒体为主导的TMT行业以及保险、证券及基金为主的金融行业的搬迁和扩租需求的拉动下，北京全市新租交易总量环比上升20%。外资企业需求亦有所回暖，除活跃的金融和科技行业外，消费品制造及医药板块也有不错表现。新兴写字楼区域的政府在加速区域发展方面继续发力，积极帮助区内楼宇对接需求资源，引入优质租户，如丽泽区域在三季度有一宗新楼的整租交易。

2020年第三季度，北京写字楼市场有5个新项目交付使用，总供应量达360700平方米，其中通州商务区迎来首批业主自持租赁项目的入市。未来6个月，约有544700平方米新增供应即将交付，其中约八成位于丽泽，板块内去化压力持续。

商务活动基本恢复至正常水平，租赁活跃度逐步回升。受自贸区利好的推动，北京商务核心区域有望率先迎来租金企稳，尤其是空置率偏低且金融、科技租户需求活跃的中关村和金融街板块。

对此，世邦魏理仕华北区顾问及交易服务办公楼租户部主管张冀苏指出：“三季度新增供应集中放量，租户办公空间拓展进入窗口期。三季度新租交易继续回暖，租户借此机会实现搬迁计划，可以升级办公环境和降低租赁成本。未来在经济加速修复后，以及在北京自贸试验区获批后，对高端服务业、数字科技以及金融科技等行业发展的政策鼓励驱动下，写字楼租赁市场将显现更多的增长点和机会，自贸区范围内的核心商务区代表CBD和新兴区域代表通州商务区的发展空间值得期待和关注。”

北京商务园供应大增

2020年第三季度，北京商务园区市场空置率提高4.4个百分点至25.5%。整体市场平均租金报每月每平方米158.6元，环比继续呈下降态势，但降幅收窄至0.2%。

三季度北京商务园区迎来单季供应高峰，共有10个新项目交付使用，总计体量570300平方米，涉及6个子市场：上地、电子城、丰台科技园、石景山、顺义和大兴。

近期，商务园区租赁活动明显复苏，三季度净吸纳量由负转正达87500平方米，回到去年同期水平。上地和丰台科技园的新交付项目刚入市就达到6成以上的出租率。激活市场的主要动力是教育科技、软件开发等科技互联网企业的积极扩张，贡献三季度超过90%的新增需求。其中独角兽企业纷纷释放其租赁需求，在海淀区子市场有大面积成交。另一方面，市场上也有部分TMT、消费品制造业和线下教育类租户继续出现退租现象。

世邦魏理仕华北区顾问及交易服务部京西办公室主管宋海燕表示：“数字贸易和科技创新为近期中央批复的北京自贸区的主要方向，而北京商务园区近两年集中交付的高品质新增供应，将为这些相关产业的集聚和发展提供落位空间，尤其利好自贸区区划范围内的海淀北清路、顺义空港和经济技术开发区等子市场，以及未来即将崛起的金盏、大兴机场等外围办公区域，将进一步开创北京未来产业的多中心格局。”