深圳楼市冰火两重天：金九“打新” 二手房交易量下降

卖了深圳房子，成功在北京买房的方女士，在9月开学前办理完了交易手续。这一来一去终于满足了她多年来的换房心愿。最重要的是，北京和深圳房产交易总价几乎对等，同样是三居，均在1000万元上下，除了买房的手续费外，方女士几乎不用多加钱。深圳的房子可以和北京等价交换，这是几年前她不敢想的事。

今年深圳房价上涨成了全国人民的热点话题。从7月15日开始，深圳虽然持续调控，但是住房需求的基本面没有改变。恰逢楼市“金九银十”，在新盘扎堆入市助推下，深圳新房交易量创下今年新高，“打新季”更是成为当下深圳“金九银十”的关键词。但与新房不同，受调控政策的影响，深圳的二手房则走出下行的行情。

新盘扎堆推新，“金九”交易创今年新高

在供需两旺的助推下，深圳楼市新房市场成交仍然活跃。多个楼盘推出即售罄。9月15日，电建地产洺悦府摇号开盘，对2128个客户数据进行公证摇号，中筹名额只有483个。而9月底，金融街融御华府继一期火爆开盘售罄后，二期由于参与认筹的购房者较多，则采取预约制认筹。

据贝壳找房数据显示，从今年前三个季度新房成交累计情况看，深圳共计成交了28832套，同比上涨了9.4%。四个一线城市中，在成交数据上，其是唯一上涨的城市。

而从9月单月来看，深圳楼市的成交更有着不同寻常的意义。据当地媒体对深圳房地产信息网数据分析显示，9月，深圳新建住宅成交4871套，这样的交易量创2020年开年以来的月度新高，同时创下了7年“金九”楼市同比成交量的新高。

深圳新房市场成交量走高，与供应活跃密不可分。9月，深圳合计预售6908套新建住宅。从深圳住建局最新发布的数据来看，2020年1-9月，深圳共批准77个新盘预售，预售总套数达48227套。而截至9月，深圳市新建商品住房及商务公寓在售项目库存套数为53717套。

为了备战中秋、国庆双节长假期，新房供应也未间断。新京报记者从房天下获悉，仅9月30日一天，就有7个楼盘开盘。明显高于平时二三个项目开盘的记录。而在10月，据当地媒体预计潜在还有超20个新盘待入市，“打新”热潮或将持续。

需求减少，二手房成交量持续下降

与新房成交火热不同，深圳二手房交易量却不甚理想。据深圳房地产信息网数据显示，2020年9月，深圳成交8820套二手住宅，环比减少22.1%；成交面积781111平方米，环比减少19.9%。

在当地业内人士看来，“7·15新政”的颁布，有效引导需求流向新房市场，二手房交易由于较高的税负、价格高于同片区新房等多重不利因素，导致二手房市场需求大幅萎缩，成交量下滑。

7月15日成为深圳楼市的转折点。当天，深圳市住建局等多部门联合发布通知，大幅调整了限购措施，比如规定深户居民家庭、成年单身人士(含离异)须在本市落户满3年，且能提供购房之日前在本市连续缴纳36个月及以上个人所得税或社会保险证明，方可购买商品住房。该通知自发布起，很多打算在深圳买房的购房者感叹，“一觉醒来上车的机会没有了。”

此外，通知提出，二手房转让增值税征免年限由2年调整为5年，“豪宅税”免征条件增添实际成交总价低于750万元的限价要求。这些门槛的提高是对二手房市场的直接打击。

从7月15日通知出台至今，深圳二手房市场表现最为明显。贝壳研究院数据显示，8月深圳二手房成交量环比下降超过5成，成交均价环比下跌9.8%。究其原因，深圳新一轮调控提高了改善群体门槛并限制部分房源流通，对中高端需求的抑制较为明显。此外，剔除成交结构因素影响，深圳二手房价格指数涨幅较7月明显缩小。

调控新政不断出台，过热态势将受到抑制

深圳房价快速上涨，成就了方女士一直以来在两个城市间腾挪换房的梦想。而对新一轮调控来袭，方女士很是庆幸从今年春节开始就考虑卖掉深圳的二手房，否则7月再卖房，就不一定能卖上好价格了。

此前，方女士一直在北京租房，她本想在北京买房，但是考虑到每月的贷款也不少，就迟迟没有下手。今年春节回家，她发现深圳的房价已经涨上来了，而北京的房价一再下降，价格差距越来越小，这给了她换房的机会。

不过，这一轮涨价运动始于“小房子，飞于豪宅线，停于调控”，这是当地媒体对于今年深圳房价的总结。

事实上，很多业内人士认为，深圳有着强大的市场需求。贝壳找房报告显示，深圳、东莞、厦门移民指数位列前三，分别居一线、新一线、二线城市首位。其中，深圳近八成房源被外地人买走。

从目前来看，深圳市场新增供需环比虽然下降，但仍处较高位，由此调控仍未中断。9月深圳司法局就《深圳市房地产市场监管办法(修订征求意见稿)》公开征求意见，市场管控力度再升级。

值得关注的是，8月28日，深圳市住建局局长张学凡公开表示：“新加坡是深圳学习榜样，将来深圳市60%市民住在政府提供的租赁或出售的住房中。”为此，当地业内人士猜测，深圳首当其冲学习新加坡模式，是否意味着长期来看，楼市将“变天”。

不过，从短期来看，贝壳研究院认为，深圳“7·15新政”后，又有“7·29新政”补充，新房成交量增速在调控升级后短期内虽略有回升，但整体调控从严，新房市场年度累计成交面积增速控制在9.4%，套数增速6.3%，预期后续深圳过热态势将持续受到抑制。