探路中国住房保险发展路径：加强和规范住房抵押贷款保险 引入住宅专项维修资金

9月1日，瑞再研究院中国中心及瑞再财产险团队发布《“安其居，乐其业” — 中国住房保险发展路径探讨》。

进入21世纪以来，随着经济不断腾飞，中国房地产业迅猛发展。但目前商业住房保险渗透率和覆盖率较低，与住房市场的发展速度、以及住房财产在城市居民总财产中所占比例相比，存在较大保障缺口。商业住房保险发展应当以国外成功发展范式为鉴，结合中国市场独有特点，解决由于保险缺位而导致的国家财政压力，以及由于保障不足而可能导致的社会问题。

中国住房保险渗透率低、缺口大，住房市场缺乏制度化和可持续性的补偿机制

根据央行的一项城镇居民家庭资产负债调查，2019年中国城镇居民家庭户均总资产317.9万元，住房是其中最为重要的有形财产，占比近七成。然而在我国，针对住房财产损失的家庭财产保险(家财险) 渗透率较低：中国银行保险监督管理委员会数据发布显示，2019年中国这一险种的保费收入为91亿元，仅占财产及意外险市场总体保费收入不到1%(0.7%)，远远低于调研中其他8个工业化市场的平均值16%。

在我国，城市住房的建筑结构以多层/高层的公寓楼为主，独栋/联排别墅的占比非常小。根据国外经验，对于公寓楼的财产保险可以分为两个部分：一是公寓内家具、装修等的保险(屋内财产保险)，一是公寓的共用部位(如楼体、大堂、走廊等)和共用设施设备(如电梯、照明、消防等)的保险，后者称为小区共管物业保险，由业委会或其委托的物业管理公司统一购买，在国外的渗透率非常高，然而在我国， 小区共管物业保险的发展还是一片空白。

商业住房保险的缺位和不健全，使城镇住房在火灾、爆炸、自然灾害等种种威胁之下面临风险保障缺口。中国市场的多个案例表明，由于许多事故无责任主体，或者责任主体无偿付能力，索赔难度极大，居民的实际损失只能由政府代为补偿，这一方面会造成政府财政压力增大，另一方面仅依赖政府有限的补助，无法充分补偿居民灾后实际损失，影响居民财富的保值增值。我国住房保险缺位迫使政府和居民个人承担了住房损失带来的财务压力，中国市场亟待出台制度化和可持续性的补偿机制。

“瑞再研究院的数据表明，中国的住房保险渗透率约为0.01%，大大低于国外市场的平均水平，例如日本为0.18%，美国更是达到0.48%。如此巨大的保障缺口，与我们快速发展的住房市场极不相称。” 瑞士再保险中国总裁陈东辉表示：“当然，中国住房保险不一定完全重复成熟市场的产品，可以借助科技手段形成更为创新的服务模式，形成我们的后发优势。在提升消费者风险意识的同时，瑞士再保险也希望与公共部门、银行业、客户及其他合作伙伴广泛合作，积极探索适合中国的住房保险发展模式，利用保险科技，推动‘保险 + 住房服务’的创新模式，不断缩小保障缺口，提升中国社会的韧性。 ”

借鉴国外成功范式，鼓励银行加强和规范住房抵押贷款保险

瑞再研究院在调研中发现，银行出于风险管控的考虑，会强制要求贷款人在申请房贷时为其抵押房产投保防范财产损失的住房保险，这成为发达国家市场住房保险高渗透率的主要推力。

根据对大湾区商业银行进行的调研显示，导致银行个人住房按揭违约的主要原因是借款人因个人资金链断裂丧失还款能力，该类不良贷款占比高达八成。而住房贷款中由于被抵押住房发生严重损坏造成违约的概率较低。另外，额外要求住房保险也可能使银行在竞争中处于劣势。因此，在中国市场，银行出于对信誉风险的考量，不愿意主动要求借款人购买住房保险。

“实际上，如果发生巨灾事件，造成抵押房产出现严重损失，银行无法分散其住房抵押贷款面临的风险。”瑞士再保险瑞再研究院中国中心副主任、高级经济分析师邢鹂称，“因此，从监管层面鼓励银行加强和规范防范财产损失的住房抵押贷款保险，对于保护商业银行资产负债表、降低商业银行信贷风险，从而进一步促进商业住房市场的健康发展是至关重要的。”

从市场实际情况出发，将保险机制引入住宅专项维修资金

“住宅专项维修资金”旨在专项用于住宅小区共用部位、共用设施设备保修期满后大修、中修及更新、 改造，这一资金的用途实际上与国外购买小区共管物业保险的通行做法相类似。中国住宅专项维修资金制度自2008 年实施以来，取得了一定效果，但在具体实施中，由于严苛的使用条件、发展较为滞后的业主组织，使得维修资金的使用效率并不高，利用率在0.2%-1.6 %左右，并且在紧急情况下使用更为困难。此外，维修资金多以银行存款的形式存在，缺乏保值增值的有效途径。随着中国很多住宅小区屋龄上升，今后住宅维修成本将会逐年上升，如何更有效地利用住宅专项维修资金，对维持和改善小区物业质量，提升居民生活质量意义重大。

通过借鉴中国市场特有的“电梯保险”的成功案例，瑞再研究院的报告中提出了中国住宅小区共管物业保险的独特发展路径，即在住宅专项维修资金中引入保险机制，这样既能够降低决策成本，促进资金利用率的提高，又可以充分发挥保险公司的风险管理功能，提高小区物业的整体管理水平，还能实现资金的保值增值。具体路径包括：首先，借鉴先行试点地区的经验，与地方相关部门充分沟通，盘活住宅维修资金使用方式，通过购买保险，提高资金利用效率；其次，通过业委会、物业公司代表业主购买小区共管物业保险，明确物业和保险公司权责利范围；第三，保险公司利用保险科技，通过提供线上一体化服务，与业主进行互动，提高业主风险和保险意识。

消费者对于在住宅专修资金中引入保险机制普遍持积极态度。2020年5 月，瑞再研究院对中国居住在一二线城市并且拥有自住房的57 7名居民进行了访谈调研，结果显示7 8%的受访者表示比较/非常愿意使用部分住宅专修资金为小区公共设施购买相关保险。调研也显示了消费者对小区公共设施保险的期望和需求，其中，消费者最为看重风险管理、加快维修流程以及保险资金增值服务等方面。而对这类保险持负面态度的少数消费者(16 %)，主要是由于对于险种缺乏了解。

消费者调研的结果进一步明确了保险公司的价值定位，也指明了它们在开展住房保险业务时与消费者沟通的方向和方法。保险公司需在消费者保险意识培养和产品教育方面多做投资，从服务上建立移动端应用软件，为消费者提供线上配套服务。在逐步积累风险数据的过程中，提前定位风险发生地点和风险级别，为住户带来风险保障，形成风险预警机制。

瑞士再保险中国区财产险核保负责人张楚莹表示：在海外，公寓楼的业委会为小区共用部位和共用设施、设备购买小区共管物业保险是非常普遍的做法，然而在我国，虽然公寓楼是城市住房的最主要形式， 大家却对这种产品形式知之甚少。在住房专项维修资金中引入保险机制，确保了业主无需增量资金就可以获得更完善的保险保障和物业服务，是提升我国居民小区管理水平、缩小住房保障缺口的新型解决方案。