海南：妥善解决农村建房历史遗留问题 规划手续缺什么补什么

根据海南省自然资源和规划厅官微8月4日发布的信息，为妥善解决农村不动产确权登记历史遗留问题，海南省自然资源和规划厅于7月16日发布了《关于农村不动产确权登记历史遗留问题处理意见的通知》(以下简称《通知》)。《通知》自发布之日起有效期5年。

《通知》强调要妥善处理农村建房历史遗留问题。对农村不动产确权登记范围和基本工作原则、依法妥善处理宅基地取得相关问题等作出明确要求。《通知》明确，如农村宅基地、集体建设用地及地上房屋等建筑物、构筑物不符合《通知》有关规划要求或者最新土地利用现状调查，为非建设用地的，应按照“缺什么补什么”的原则，按程序完善相关规划调整或用地手续后，予以确权登记。农民进城落户，其原合法取得的宅基地使用权应予以确权登记。

总面积不超过175平方米，不认定为一户多宅

农村不动产确权登记范围包括宅基地、集体建设用地及地上房屋等建筑物、构筑物，不包括未建造房屋的宅基地。解决农村不动产历史遗留问题，应以土地使用权确权登记为基础、房地一体确权登记为原则。对难以认定地上房屋等建筑物、构筑物的规划合法性的，可单独对宅基地、集体建设用地予以确权登记。

《通知》提出，一是依法认定农村宅基地的取得资格“户”。农村集体经济组织成员，符合下列条件之一的，可以独立作为“户”在本村申请宅基地确权登记：已婚或达到法定结婚年龄的；依法继承房屋及宅基地使用权的未成年人；法律法规规定的其他情形。

对以上情形之外，确需以“户”申请宅基地的，可提交村民代表会议集体讨论决定，并经乡镇人民政府审核后公示认定。

二是妥善处理超面积使用宅基地问题。明确根据不同的历史时期，分别按实际使用现状面积、超过面积限额部分注记或有偿使用等规定处理后予以确权登记。

三是依法处理“一户多宅”问题。明确村民一户占用两处以上宅基地且总面积超过175平方米的，认定为一户多宅，总面积不超过175平方米，不认定为一户多宅。对村民“一户一宅”之外的宅基地，如属村民合法继承房屋或合法购买房屋所取得的宅基地，造成“一户多宅”的，予以确权登记，以及经农村集体组织决定规划建设新村且在2017年1月1日之前已建设的房屋，但原有房屋(含“祖屋”)未拆除、腾退，造成“一户多宅”的，可按照宅基地有偿使用等规定处理后，予以确权登记；符合分户建房规定而尚未分户的农村集体经济组织成员，其实际使用的宅基地合计没有超过分户后用地合计面积标准的，按照实际使用面积予以确权登记。

四是依法维护农村妇女和进城落户农民宅基地权益。农村妇女作为集体经济组织成员，享有平等的宅基地分配权，其宅基地权益应记载到不动产登记簿及权属证书上。农民进城落户，其原合法取得的宅基地使用权应予以确权登记。

五是依法维护非本集体经济组织成员、维护华侨、归侨宅基地权益。对非本农村集体经济组织成员、华侨、归侨原有或者合法继承的农村房屋，房屋产权没有变化的，可以依法确定其房屋宅基地使用权。

所建房屋等建筑物不符合有关规划要求，按程序完善相关规划调整或用地手续

对于宅基地建房的规划合法性问题，《通知》明确2008年1月1日《城乡规划法》施行之前使用宅基地建房的，办理不动产确权登记时可不审查是否符合规划。《城乡规划法》施行后使用宅基地建房的，只要符合当时实施的土地利用总体规划、村庄规划或“多规合一”总体规划之一的，可视为符合规划。

《通知》强调，要妥善处理农村建房历史遗留问题，所建房屋等建筑物、构筑物不符合有关规划要求或者最新土地利用现状调查为非建设用地的，按程序完善相关规划调整或用地手续后，予以确权登记。

2017年1月1日前建设的房屋等建筑物、构筑物，凡是已核发了宅基地使用证或者土地来源合法，且建设时符合有关规划要求，用地在村庄或城镇建设用地范围内，由申请人提交《保证质量安全具结书》，可按使用现状办理房地一体的不动产确权登记；如所建房屋等建筑物、构筑物不符合《通知》有关规划要求或者最新土地利用现状调查为非建设用地的，按程序完善相关规划调整或用地手续后，予以确权登记。

2017年1月1日至《海南省村庄规划管理条例》实施前建设的房屋，按不超过3层、高度一般不超过12米内登记发证，超出部分在登记簿和权属证书附记栏中注明，或者按照有偿使用等规定处理后予以确权登记；房屋等建筑物、构筑物在城镇建设用地范围内的，执行所在城镇的规划或规划标准，符合要求的，予以确权登记发证。

如所建房屋等建筑物、构筑物不符合上述《通知》有关规划要求或者最新土地利用现状调查，为非建设用地的，应按照“缺什么补什么”的原则，按程序完善相关规划调整或用地手续后，予以确权登记。

《海南省村庄规划管理条例》于2020年3月1日正式实施，其中规定村民一户拥有宅基地面积不得超过175平方米，村民新建住宅不得超过3层，高度一般不超过12米；村庄规划确定为工业、商业等经营性用途，经依法登记为集体建设用地的，市、县、自治县政府批准后，土地所有权人可通过出让、出租、作价出资、作价入股等方式交由单位和个人使用。

此外，《通知》明确，两户或两户以上农村村民共同使用一处宅基地的，相关农户自行协商确定各自使用范围和面积。经协商能够确定各户准确使用界线，按协商确定的界线分割单独确权登记。不能确定使用界线但能明确各自分摊面积的，按共同共有办理确权登记，并按协商确定的分摊面积在不动产登记簿和不动产权属证书的附记栏注记。不能确定各户使用界线和分摊面积的，直接按共同共有办理确权登记。