贷款率持续超过95% 贵阳全面拉响公积金预警

从今日(4月15日)起，贵阳市住房公积金流动性风险三级响应措施开始实施，在调整个人公积金住房贷款额度计算公式的同时，暂停受理异地个人住房公积金贷款业务，2021年严格将“商转公”贷款规模控制在5亿元以内。

对此，贵阳市住房公积金管理中心解释称，近年来，贵阳的住房公积金个人住房贷款率持续超过95%以上，住房公积金流动性已严重不足，为进一步防范化解贵阳市住房公积金流动性风险，确保住房公积金安全平稳运行，4月14日发布了《关于启动住房公积金流动性风险三级响应的通知》。

“公积金启动三级响应，防范公积金贷款无序发放，这在一定程度上拧紧了部分购房者贷款买房的阀门，尤其是二套购房者而言是有约束的。”易居研究院智库中心研究总监严跃进分析指出，从房地产市场的角度看，这也有助于促进购房者理性购房，对于一些炒房需求有抑制作用。

贷款率持续超过95%

根据《通知》，4月15日起，住房公积金个人住房贷款额度计算公式为：住房公积金贷款额度=贷款职工(夫妻)月缴存基数×12×还贷能力系数(30%)×贷款年限+贷款职工(夫妻)缴存余额×5。

在此之前，贵阳公积金贷款额度计算公式是在上述公式基础上乘以1.1倍。

此外，一个家庭单位已办理过公积金贷款的，须在首套住房公积金贷款结清满1年后，才可以再次申请公积金贷款买第二套，且最低首付款比例不低于40%，贷款利率按同期首套住房公积金个人住房贷款利率的1.1倍执行。值得注意的是，此次调整对首套房用公积金贷款没有影响，首付比例维持20%不变，最高上限额度为单职工50万元、双职工60万元。

“这也说明公积金过去贷款发放过多，导致现在公积金可贷额度出现压力，所以及时出台政策，具有积极的效应。”严跃进表示，对刚需购房者而言，这一政策对其本身影响不大，进一步体现了保障刚需购房者公积金贷款权益的导向。

自2016年以来，贵阳楼市进入快速发展阶段，供应量、成交量、房价逐年增长，2019年贵阳房价抵达近几年的峰值。2020年疫情后市场下行，消费者观望态度浓厚，贵阳商品房价格出现近五年来首次下跌，成交均价约为10779元/平方米。贵阳市统计局统计数据显示，2020年全年贵阳市房屋销售面积达到1238.70万平方米，同比上涨12.6%；销售金额达到1152.82亿元，比2019年同期略有增长。

另一方面，《每日经济新闻》记者梳理贵阳公积金统计时也发现，2016~2020年前11月贵阳市公积金个人住房贷款率连续多年超过95%，分别为102.29%、107.62%、96.93%、98.48%、97.80%。同时提取额分别为52.20亿元、63.92亿元、75.02亿元、89.17亿元、79.27亿元，同比分别增长15.05%、22.45%、17.37%、18.86%、18.35%。然而，其缴存额增长则分别为21.45%、16.39%、14.08%、15.77%、10.26%，提取额度增长远高于缴存额的增长速度。

多地收紧公积金贷款

事实上，贵阳并非近期第一个发文提示公积金流动性风险的城市。

3月31日，佛山住房公积金管理中心宣布调整住房公积金抵押贷款政策，从2021年5月1日起执行，有效期为5年。

一是对房屋可贷面积标准进行调整。“单套住房套内建筑面积120平方米以下或单套住房建筑面积144平方米以下”可进行贷款；非住宅类项目住房不予发放贷款。

二是对最高贷款额度进行调整。个人贷款最高额度由50万降为30万。如果个人贷款额度仍不足，且有偿还能力，可同时申请组合贷款(住房公积金贷款+商业贷款)。

三是停止向已有2套住房的家庭发放贷款。

佛山公积金中心解释，自2017年至2020年，住房公积金缴存及贷款本金回收流入平稳增长，但“职工对住房公积金的使用需求一直处于高位”，致使佛山市住房公积金资金流动性不足。

佛山公积金中心称，虽然佛山已实行了贷款轮候发放，但仍未能解决贷款资金缺口逐渐增大的问题，此次收紧公积金贷款额度的目的是防范资金流动性风险。

从佛山住房公积金年度报告中可知，截至2020年末，佛山已累计发放个人住房贷款17.29万笔565.40亿元，分别比上年末增加10.92%、16.61%。个人住房贷款余额占缴存余额的99.02%，比上年末增加2.59个百分点。

3月22日，河南鹤壁市宣布，自4月1日起启动住房公积金流动性风险高级预警，暂停“商转公”贷款，暂停异地贷款；暂停非户籍地异地购房提取公积金业务；暂停办理购买同一套住房贷前提取公积金业务；暂停非户籍地偿还异地商业银行住房贷款提取公积金业务；实行贷款发放轮候制度，降低购房提取有效期限至1年内等。

鹤壁公积金中心提醒，这一预警的解除方式是：当个贷率连续3个月低于95%且连续呈下降趋势时，才可解除部分管理措施。