融资成本再走高 房企“钱途”不容乐观

房企境内融资成本有走高趋势。贝壳研究院数据显示，一季度，房企境内债券利率中位数为4.4%，环比上季度上升16个基点，同比上升48个基点。

借钱越来越难，已在房企身上有所体现。4月份，国内一家TOP5房企发债成本达到7.00%，高于去年平均水平；还有多家企业，实际发债额度大幅缩水。“年报季后，房企融资需求上扬，票面利率短期易升难降。”上述研究院称。

年报季期间，“降档”成为主旋律，在已公布“三道红线”数据的房企中，近半数已降至“绿档”，余下多数只踩中一条红线。绿档，意味着房企的债务规模可以同比增长15%，然而，今年以来攀高的融资成本，揭开了房企真实的融资现状——即便财务达到“三道红线”标准，房企的融资前景也不会变的轻松。

房企融资成本走高

4月6日，龙头房企融创中国(01918.HK)于深交所公布了一笔发债情况。

公告显示，4月1日~2日，融创面向专业投资者公开发行2021年公司债券(第二期)，最终发行规模20亿元，票面利率7.00%，债券4年期，附第2年末发行人调整票面利率选择权和投资者回售选择权。

募集说明书披露，本期债券上市前，融创近三个会计年度实现的年均可分配利润为172.81亿元(2017年、2018年及2019年合并报表中归属于母公司所有者的净利润平均值)，足够支付本期债券一年的利息。

不过，7%的发债成本，仍较其2020年平均水平有所走高。据年报数据，融创2020年新增有息负债加权平均成本，同比下降2.1百分点。此前2017年~2019年，融创该项指标分别为6.24%、6.82%、8.56%。

由此可见，融创去年平均借贷成本未超7%。去年5月，融创发行2020年第二期33亿公司债，票面利率5.6%；4月份，融创发行40亿元公司债，票面利率4.78%。今年1月，融创发行15.8亿元公司债，票面利率6.8%。

在近期业绩报告会上，融创中国行政总裁汪孟德估计，未来2~3年，融创的融资利率至少有2~3个百分点的下降空间。降低融资成本，有助于财务结构进一步优化，也是融创未来几年利润的重要增长点。

单家企业的融资表现，与行业环境息息相关。贝壳研究院数据显示，今年一季度，房企境外债券利率下降，境内利率则呈上升趋势。一季度境内债券利率中位数为4.4%，环比上一季度上升16个基点。

房企境内发债期限也有所收缩。“今年一季度，房企境内债平均发行期限下降至3.1年，较2020年一季度下降0.5年；境外债平均发行期限达3.2年，与2020年一季度基本持平。”上述研究院表示。

一些意欲发债补血的企业，实际融资额度大幅缩水。如珠江投资，今年前3月发行了三期公司债券，拟发行规模分别不超过15亿元、40亿元和23亿元，实际发行规模分别为9.7亿元、16.91亿元和10.03亿元。

融信中国(3301.HK)也遭遇了上述情形。2月8日，融信公布2021年面向专业投资者公开发行公司债券(第一期)的发行结果，该债券拟发行规模不超13.18亿元，实际发行规模10亿元，票面利率为6.5%。

“整体上房企融资环境是趋紧的，尤其是相较于2020年一季度疫情之下的货币宽松环境，今年同期融资收紧的趋势会更加明显。”贝壳研究院高级分析师潘浩告诉第一财经，近期房企债券融资票面利率有所走高。

易居研究院智库中心研究总监严跃进直言，从当前宏观层面看融资和金融环境，实际上都有利率上升的预期，这也是很多房企融资成本略有增加的原因。

3月下旬，全国24家主要银行信贷结构优化调整座谈会强调，要坚持“房住不炒”定位，保持房地产金融政策的连续性、一致性、稳定性，实施好房地产金融审慎管理制度，加大住房租赁金融支持力度。

同时，坚持市场化、法治化原则，前瞻性地综合考量资金投放、资产负债、利润、风险指标等因素，持续增强金融服务实体的能力。

综合运营能力面临考验

房企融资成本高低，除去宏观环境影响，与企业的信用资质也息息相关。

从财务情况看，截至2020年末，诸多房企负债指标有所改善，达到“三道红线”标准。据第一财经不完全统计，截至4月13日，已有超百家房企发布2020年年报，其中超70家房企公布“三道红线”数据。

这其中，碧桂园、万科A、融创中国、雅居乐、中梁控股、时代中国、美的置业、旭辉控股等约四成房企处于“黄档”；龙湖集团、中海地产、华侨城、招商蛇口、华润置地、中国金茂等近半房企处于“绿档”。

祥生地产、中洲控股、首创置业、金融街、亿达中国、银城控股处于“橙档”。中国恒大、富力地产、阳光100、国瑞置业仍处于“红档”。

值得注意是，近期融资“遇冷”的融信、融创，2020年均实现降档，融信更是实现“零踩线”。但4月12日，惠誉将融信长期外国货币发行人默认评级(IDR)的展望从“稳定”下调至“负面”，并确认评级为“BB-”。

惠誉下调评级，主要考虑到融信2020年的利润表现。惠誉表示，受商品销售成本(COGS)资本化利息增加、以及应占合同销售额与总债务比保持不变影响，融信的EBITDA利润率(扣除资本化利息后)有所下降。

实际盈利状况不乐观，是“降档”房企信用情况受影响、融资“遇冷”的原因之一。放眼到整个行业，利润空间下滑也已是普遍困境。

标普预计，至少在未来两年内，国内房企利润率将继续下滑，行业整体毛利率将较2018年中的高峰期下降至少8个百分点。考虑到政府调控政策和市场因素等重重阻碍，毛利率仍有比其低预期更坏的风险。

标普还表示，由于土地供应更趋集中，即便是大型开发商也难以获得全部优质地块。部分地方政府在公开拍卖之前收取保证金，因此对开发商的营运资金提出更高要求，这将势必加剧行业的强弱分化。

由此可见，即便“三道红线”短期内达标，房企也不能高枕无忧。“对一些负债降低的企业来说，短期似乎回到绿档，但仍有不确定性。随着融资压力增大，后续需研究宏观经济走势，真正促进企业健康发展。”严跃进称。

除此之外，“降档”房企实际含金量如何，也有待商榷。过去一年，房企降负债的普遍操作包括分拆子公司上市、增加少数股东投入、发行永续债增加净资产、通过财务投资充盈利润等，多数为操作空间大的财务手段。

潘浩告诉记者，“三道红线”主要是针对房企负债规模和结构的监管政策，“绿档”标签具有一定的限定条件，并不能说明房企所有指标的均好性。“降档”是结果，“降档”的过程则更为关键。

他还表示，对于已成功降档与一直处于安全档位的房企来说，“发展性指标”同样需要关注。若出现盈利能力大幅下降、权益占比较低、业绩增速下滑、存货周转效率较低、土储规模收缩等问题，或表明企业存在一定的经营风险。