第一太平戴维斯：香港首季整体写字楼租金按季跌3.5%

第一太平戴维斯发表最新香港写字楼租赁市场报告，指出租金跌幅普遍在首季放缓，但企业持续缩减规模，而明后两年亦有可能出现供应过剩，令租金走势受压。

租金跌势放缓

整体甲级写字楼租金在2021年第一季下跌3.5%，跌幅小于上季的5.1%。港岛区租金在首季下跌4.0%，以湾仔/铜锣湾(4.3%)跌幅最大，其次分别是中环(3.8%)及港岛东(3.5%)。受到共享工作空间营运商结业，加上金融机构及商业服务提供者等缩减规模所影响，湾仔/铜锣湾租金连跌七个季度，现时该区租金较2019年第二季的高位下跌了28.3%。九龙区的租金则相对靠稳，按季下跌2.8%。尖沙咀、九龙东及九龙西的租金分别下跌5.2%、2.2%及1.4%。九龙西租金走势自2019年第三季以来相对稳健，因为该区的租金较为相宜，企业缩减规模的情况较不普遍。

共享空间、银行、内地企业动态各不同

共享工作空间行业仍处于整合阶段。受到滙丰银行缩减规模所影响，WeWork将会关闭原由滙丰承租的铜锣湾占地90,000平方尺的中心，占Tower535总楼面面积的三分之一。不过，也有共享工作空间品牌把握机会扩充，例如IWG集团最近就跟渣打银行达成全球合作协议，在观塘承租50,000平方尺空间。由于实施在家工作政策，加上营商前景欠佳，多家银行陆续缩减规模及弃租空间，据报包括渣打银行、星展银行、德意志银行及法国兴业银行等。

另一边厢，内地企业则继续活跃于写字楼租赁市场，金融机构继续于中环扩充业务。内地企业一直是本港写字楼市场的租赁主力之一，去年由内地企业承租的楼面面积就较2019年增加了4%。

中环空置率升至15年新高

首季本港写字楼整体空置率自去年年底的8.3%微升至8.9%，其中港岛区空置率由6.8%升至7.4%，主要由于湾仔/铜锣湾的空置率由8.4%升至9.5%；中环空置率在季内从7.3%微升至7.6%，创15年新高。九龙区空置率由10.3%升至10.8%，主要受尖沙咀空置率升至9.5%所拖累，该区部分主要保险公司及金融机构缩减租赁规模，成为空置率上升主因。九龙东﹙13.8%﹚则仍属九龙空置率最高的地区。

尽管写字楼租赁活动淡静，但由于本年跟去年一样，写字楼新供应紧绌，令空置率不致飚升。预计今年仅有黄竹坑及元朗两个写字楼项目落成，合共提供697,596平方尺楼面面积。然而，明年将是另一番景况，540万平方尺的写字楼空间将推出市场，大部分位于非核心区位置，而在2023年亦有280万平方尺楼面推出市场，而且大部分位于核心区。监于现时空置楼面已超过530万平方尺，预料空置率很大机会升穿10%，除非写字楼需求大幅反弹，但目前而言这个情况不大可能出现，按此推算，明年租金将会持续走弱。

首次公开招股市场料将带动写字楼租赁需求

在目前市况下，准备首次公开招股的企业顿时成为写字楼市场鲜有的利好因素。去年首次公开招股市场非常蓬勃，今年势头持续，按集资额计算，今年首季本港的首次公开招股规模按年急升822%。估计今年将有170家公司在港进行首次公开招股，主力为美国上市的中国企业及新经济行业的公司。虽然在港集资的公司不一定也在港设置办事处，但首次公开招股必将牵涉一系列投资银行、律师事务所、会计师事务所及证券公司等商业服务提供者。因此，庞大的公开招股规模，将可带动写字楼租赁需求，预料在中环及湾仔/铜锣湾这些传统上金融机构及商业服务提供者集中的地区，其租金将会受到支持。

第一太平戴维斯亚太区研究及顾问谘询部区域主管盛世民先生指出：「市场上弃租的消息不绝于耳，业主唯有寄望首次公开招股市场，以及内地企业需求向好，可为写字楼市场带来支持。」

第一太平戴维斯香港副董事总经理及商业楼宇租务部主管刘伟基先生表示：「租赁需求在今年稍后时间或将开始复苏，惟明年及后年的大量新供应，将为租金带来进一步下行压力。」

第一太平戴维斯九龙商业楼宇租务部副资深董事姚伟明先生说：「由于租金已自高位显着回落，企业亦较愿意在一线地区承租较优质商厦的空间，因此，我们认为当市场重拾动力时，核心区的AAA级及AA级写字楼将会早于中环以外地区的甲级写字楼出现满租。」