报告：前两月百城新房库存同比增长5.6% 湖州库存同比下跌最快

新地产财经讯 3月29日，易居研究院发布最新一期百城住宅库存报告。

百城库存同比连增27个月湖州库存同比下跌最快

报告显示，截至2月底，全国100个城市新建商品住宅库存总量为49840万平方米，环比减少2.2%，同比增长5.6%。

报告认为，环比数据之所以下跌，和2月份春节效应有关。2月份本身不是推盘的高峰期，房企项目也以消化既有库存为主要方向。而从同比数据看，百城库存呈现了连续27个月正增长的现象，说明存在一定的去库存压力。

报告显示，2月100个城市新建商品住宅供应量为2214万平方米，而成交量为3344万平方米，呈现了“供小于求”的态势。

报告认为，由于去年2月份疫情冲击影响较大，所以数据的可比性不强。但若对比2019年，可以看出供应数据略有下降，而成交数据则有所增长。这说明今年2月推盘方面略保守，但市场交易显然要比预期好。

按城市结构划分，截至2月底，100个城市中一、二、三四线的新建商品住宅库存总量分别为3001、26204和20635万平方米，同比增速分别为5.8%、8.7%和1.8%。

报告认为，三类城市都出现了同比增速为正的现象。不过相对来说，近期二线城市库存同比增速相对高。二线城市本身潜在的供应较大，但近期购房政策总体偏紧，所以会使得库存增速略偏高。

就具体城市来看，报告指出，截至2月底100个城市中有56个城市库存出现同比正增长，剩下44个城市则呈现同比下跌。其中湖州库存同比下跌最明显，跌幅为44%。而包括近期比较热的如合肥、扬州等城市，库存下跌也较为明显。

报告指出，去年下半年到今年前2月，湖州市场交易总体活跃，房地产市场持续升温，其客观上会带动库存数据的同比下跌。但此类库存的消化，部分或也和投资投机购房需求进入有关，所以也存在很多风险。针对此类问题，湖州在3月份积极出台政策。其中，3月12日发布了《关于进一步加强中心城市商品房预售管理有关工作的通知》，明确单次预售面积规模和备案价的管控内容。3月15日召开了房企座谈会，对房企拿地和经营进行了规范。3月27日发布了《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》，明确了限购的政策。此类政策有助于抑制投资投机需求进入，客观上也会影响后续的库存走势。

百城新房平均去化周期10.1个月长三角城市去化效果较好

报告显示，2月份100个城市新建商品住宅存销比即库存去化周期为10.1个月。报告指出，今年1-2月份呈现了淡季不淡的效应，各个城市房屋销售速度比预期的要好。

就城市结构看，2月100个城市中一、二、三四线的新建商品住宅存销比分别为8.1、10.5和10.0个月。三类城市中，一线城市存销比最小。

报告称，今年1-2月份一线城市购房政策总体趋紧，叠加信贷收紧的预期，所以反而加快了部分购房者的购房节奏，这会使得存销比数据相对偏低。同时由于一线城市近期购房政策相对严厉，推盘节奏也在加快，预计后续几个月存销比会有反弹的可能。

报告指出，全国百城去化排序中，去化效果最好的3个城市均为长三角城市，即湖州、合肥和南通。今年长三角各城市市场交易依然活跃，存在一些炒房现象，这也是相关城市近期购房政策频频收紧的重要原因。统计显示，今年一季度包括上海、杭州、嘉兴、台州、金华(市区及下属的义乌和永康)、湖州、合肥等城市纷纷收紧政策，有力地打击了投资投机需求。若后续长三角其他城市也出现炒作，那么政策收紧的可能性将加大。

报告最后指出，全国100城存销比数据虽有所反弹，但这并不能简单理解为去化压力在明显增大。从当前市场状况看，很多城市房屋交易好于预期。但问题在于部分购房需求是投资投机需求。若不及时整顿，则容易干扰市场预期和市场秩序，也和“房住不炒”相违背。所以近期浙江省相关城市购房政策频频收紧，充分说明地方政府看到了房屋交易背后的问题和风险。相关政策有助于后续市场、秩序和预期的稳定。

报告表示，随着宏观经济基本面的改善，住宅去库存迎来了很多新的机会，这也是房企营销端值得期待的地方。但也需要说明，后续对于一些炒作过多的城市，预售许可审批、项目定价、银行信贷等政策将进一步趋严，其本身会限制部分购房需求的进入，客观上会使得去化速度放缓。对类似放缓的预测，也要求相关城市的房企积极调整营销策略和营销节奏。

编辑：王亚冉