商业地产管理“打法”生变 轻资产运行成行业共识

中国证券报记者日前从多家商业地产管理类公司处了解到，轻资产运行正成为行业共识。轻资产管理输出为企业储备优质项目资源，成为头部企业规模扩张的重要途径。在盘活资产、城市更新背景下，商业地产管理的“打法”正在发生改变。如何将团队管理、资源整合、利益平衡、不断推出创新IP模式等优势发挥到极致，成为每家企业需要思考的命题。

轻资产运行

恒太商业副总裁黄乐燕在接受中国证券报记者采访时表示，商管类公司轻资产运行是未来行业的一个风口。商管类公司凭借品牌优势、资源整合能力、独特的营运能力，实现轻资产运作。在运行具体项目过程中，需要平衡物业持有方和入驻商家之间的利益。这个过程中，商管公司的营运能力显得尤为重要。

据黄乐燕介绍，对于商管公司而言，首先是产品的创新，在招商环节，选取最合适的商业资源与定位做匹配。同时，要策划一系列的活动，对客群进行引流，才能让项目真正盘活。疫情期间，很多重资产商业项目都出现了营运危机，不得不采取免租的方式，甚至闭店。公司通过创新型活动策划等方式，在疫情期间取得了较好的业绩增长。

她举例称，疫情期间，公司在宁波针对街区业态策划了露天电影、怀旧古风等活动，为街区吸引了大量客群。“疫情期间，室内电影院被严格限流，但露天电影却没有限制。活动发出后，很多商家称，从来没有见过这么多人。”黄乐燕指出，“商管公司在后期运行中发挥了重要作用，活动IP的创新性策划是最为关键的要素之一。”

黄乐燕表示，对于三四线城市而言，人情味更为浓厚。公司通过给周围街区的人上收纳课程等方式，与他们建立良好的联系，增强客户的黏性。这样，在后续活动开展以及联合商家营销等活动中，他们会发挥催化剂的作用。

助力城市更新

“很多缺乏运营能力的商场、街区都在老城区，在城市更新进程中，需要花费更多的心思。”有商管类公司指出，“比如，我们想把废旧商场重新盘活，引入海底捞这类一线餐饮品牌。但是对于海底捞这类企业来说，他们不会因为废旧商场的租金低，就来开店。相反，他们宁愿多花一些租金换取热闹街区的人流。对于商管类公司来说，其作用就是把海底捞的这类担心去除掉。我们会在这类商场开展一系列的客群引流活动，达到后期有效运营的效果。”

受疫情影响，2020年商业地产租金收益下滑，商业地产代表企业经营性物业持有及运营规模增长放缓。中指研究院数据显示，2020年，全国15个重点城市主要商圈写字楼平均租金呈现持续下跌趋势，空置率均有上升，其中二季度环比下跌1.54%。2020年，商业地产百强代表企业经营性物业持有及运营面积均值为427.3万平方米，同比增长12.7%，增幅较2019年收窄5.0个百分点。商业地产类企业拿地放缓，投资态度审慎，重点聚焦二线城市，三四线城市占比显著下降。其中，轻资产管理输出为企业储备优质项目资源，成为头部企业规模扩张的重要途径。

在这种背景下，从商业项目收益角度看，城市更新及后期引入创新型商业运作的作用不容小觑。中指研究院指出，在商业地产领域，城市更新可以唤醒城市活力，为商业地产市场带来新的生长空间；可以提高核心城市的存量价值，为商业地产市场带来新的发展机遇。在实践方面，头部房企通过城市更新盘活地区商业已经取得了丰富的成功经验，未来城市更新将为商业地产市场带来广阔空间。

不过，据了解，城市更新项目从列入更新单元计划到确认实施主体资格的转化率仍然有较大的提升空间，部分项目仍然处于搬迁补偿谈判的过程中。未来各城市仍需要在政策和管理方面持续精准发力，针对影响城市更新进度的核心环节，例如前期手续、拆迁谈判等，需要进行更加系统的政策构建和实施细则落地。

激发新业态

2020年以来，商业运营服务业务密集分拆上市，引发市场关注。

中国证券报记者多方了解到，商业运营服务业务多数属于轻资产模式。当前，商业地产市场逐渐进入存量时代，轻资产运营受到企业青睐，推动商业运营服务业务分拆上市。在轻资产运行过程中，企业由于融入更多的创新元素，容易被二级市场赋予更多投资题材机会，从而获得更高的市盈率和市场关注度。

中指研究院指出，新业态与新模式不断出现，激发了商业地产市场新活力。零售物业通过合理配置“体验式”业态比例、特色主题打造差异化竞争优势、“首店经济”等创新模式不断激发商业地产新活力。未来，商业地产企业对市场的探索也将加速推动行业转型升级。过去一年里，商业地产市场出现了新的发展趋势，展望未来，变局依然存在。商业地产企业应以高品质开发运营为根基，积极把握时代变革机遇。