2021年住房租赁聚焦“增供给、促规范、助发展”

住房问题关系民生福祉。国务院总理李克强5日在政府工作报告中指出，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，稳地价、稳房价、稳预期。解决好大城市住房突出问题，通过增加土地供应、安排专项资金、集中建设等办法，切实增加保障性租赁住房和共有产权住房供给，规范发展长租房市场，降低租赁住房税费负担，尽最大努力帮助新市民、青年人等缓解住房困难。业内人士指出，此次政府工作报告再次凸显中央对于住房租赁工作的重视。租赁住房已经成为破解高房价下大城市住房难问题的重要着力点之一，2021年住房租赁工作将重点围绕“增供给、促规范、助发展”开展。

“随着新型城镇化的推进，租赁住房在解决大城市住房突出问题中的作用越来越受到重视。”中国房地产估价师与房地产经纪人学会会长柴强认为，此次政府工作报告对涉及租赁住房发展的土地、资金、税费、建设等关键点均进行了部署，这表明了中央层面增加租赁住房有效供给、缓解高房价下新市民和青年人住房难问题的决心。

政府工作报告关于住房问题的表述涵盖在“切实增进民生福祉，不断提高社会建设水平”这一重点工作内容中。对此，国务院发展研究中心市场经济研究所房地产研究室主任邵挺指出，这表明决策层更加强调住房的民生保障属性，并且明确住房工作“两手抓、两手都要硬”，即坚持“房住不炒”，一手抓市场调控，通过稳地价、稳房价、稳预期，遏制投机性购房需求，实现商品房市场稳定；一手抓供给保障，即在商品房市场稳定的基础上，通过土地、资金等政策安排，有效增加保障性租赁住房、共有产权住房、长租房等类型的住房供应，更好地解决新市民和青年人的住房问题，保障好群众住房需求。

“补齐租赁住房短板，推动住房租赁市场发展，既是完善租购并举住房市场供应结构的应有之义，也是解决大城市新市民和青年人住房问题的主要渠道。”邵挺说，租赁住房的供应对象主要是新市民和青年人，这部分人群在大城市面临“买不起房子、租不了好房”的问题，需要在政策层面帮助提供住房解决渠道。其中，共有产权住房主要针对有一定购买力、但买不起商品房的群体，保障性租赁住房则是对于既买不起也租不起商品房的群体提供政策支持。

对于长租房市场而言，政府工作报告明确，“规范发展”仍是政策总基调。专家认为，当前，我国专业化、机构化的住房租赁经营机构占比低。因此，长租房市场的立足点是“发展”，需要进一步完善金融、土地、税收等配套支持政策，推动长租房市场发展。

北京房地产中介行业协会秘书长赵庆祥认为，长租既包含“只租不售”的房屋属性，也意味着租期内稳定的租赁关系。在房价高企的大城市，解决新市民、青年人的住房困难问题，既要考虑价格承受能力，又要考虑职住平衡，重点之一就是发展长租房，需要加快机构化、专业化的住房租赁企业发展，给予租赁企业相应的培育和扶持。

在土地供应方面，2020年底召开的中央经济工作会议提出，土地供应要向租赁住房建设倾斜，单列租赁住房用地计划，探索利用集体建设用地和企事业单位自有闲置土地建设租赁住房。目前，以上海为代表的一些城市已经率先单列了租赁住房用地。上海市房屋管理局公布的数据显示，截至2020年末，上海共推出租赁住房用地152幅，规划建筑面积逾1000万平方米。

同时，近年来，一些房企也参与集体土地建设租赁住房试点建设，发挥市场机构专业化运营优势，以及集体土地相对较低的建设成本优势，从而降低租客的租金成本。以去年7月正式投入运营的北京万科泊寓成寿寺社区为例，作为国内首个开工建设、面向市场配租并入住的集体土地租赁住房项目，项目突出“量身定制”，共建901套独立开间，面向不同收入水平、职业特点和租住需求的细分客群提供房源，从源头上满足“小户型、低租金”的租住需求。

在税费方面，此次政府工作报告提出“降低租赁住房税费负担”。柴强认为，这有助于解决现行住房租赁收益率过低，市场参与租赁住房投资、建设积极性不高的基础性问题，可推动住房租赁市场形成良性循环。

同时，为防范部分长租公寓企业通过“高收低租、长收短付”等带来的“爆雷”风险，还需要通过强化监管，形成健康规范的租赁市场秩序，切实保障承租双方权益。今年2月份以来，一线城市长租房市场监管更趋严格。深圳、北京、上海等地先后出台文件规范押金和租金收取，严格管控“租金贷”。专家指出，这也再次表明住房租赁将坚持“规范”和“发展”并重。