抽户改造、建筑增量商业化 上海加快旧改有了更多新点子

旧改资金筹措难问题如何解决？上海旧改五年规划给出“新点子”。

2月3日，上海市人民政府办公厅印发《关于加快推进本市旧住房更新改造工作的若干意见》(下称《意见》)，提出结合抽户实施旧住房成套改造；提高土地利用效率，将建筑增量用于保障性住房、租赁住房和经营性配套设施等创新措施。

根据《意见》，上海市旧住房更新改造范围主要包括2000年底前建成，使用功能不完善、配套设施不健全、群众改造意愿迫切的老旧小区，有条件的区可以适当将2005年底前建成的小区纳入改造范围。

“十四五”期间，要全面完成非旧改地块无卫生设施旧住房改造；全面启动以拆除重建(含原址改建)为主的280万平方米不成套职工住宅和小梁薄板房屋的更新改造；力争2000年底之前建成、纳入改造范围、符合改造条件的各类旧住房改造实现全覆盖；实施5000万平方米各类旧住房的更高水平更新改造；逐步建立对重要路段、重点区域、重要建筑的周期性更新改造机制。

结合抽户实施旧改

易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，此次政策对于旧住房更新改造给予了各类支持，同时也提出了很多创新性的操作模式，其中一大亮点是鼓励结合抽户实施旧住房成套改造。

《意见》明确，针对改造后使用面积达不到最低使用面积要求、房屋所在的具体部位妨碍增设厨卫空间排布、无法实现在改造范围内原地安置等情况，根据改造方案确定抽户对象，通过实物或货币化安置方法，将改造范围内部分房屋置换，减轻房屋使用强度，完善厨卫等房屋基本使用功能，实现建筑优化利用。

“从这一点规定可以看出，此类改造不完全是建筑层面的改造，实际上也采取了抽户等方式，真正让改造后的居住品质得到提高。通过此类抽户的方式，能够真正减少旧住房改造的阻力，化解了相关的问题，真正促进相关住户改善居住空间。此类政策也使得货币化安置工作、老旧小区工作等进行结合，有创新且有很好的效应。”严跃进表示。

建筑增量商业化运作

旧改的钱从哪里来，一直是困扰旧改工作的一大难题。

对此，《意见》提出，支持按照规划，进一步提高土地利用效率，在居民同意开发运营机制、土地使用权属、利益分配方案的前提下，允许将建筑增量用于保障性住房、租赁住房和经营性配套设施的收益用以平衡改造成本，根据用途办理相应用地手续。

严跃进认为，这一点非常具有务实性。很多旧小区改造其实压力比较大，因为成本等比较高，市场化资源不愿意进入。

“通过建筑增量商业化运作的思路，能够使得很多新增加的房源用于商业用途，比如保障房、租赁用房等，自然增加了老旧小区改造的收入，开放商、建筑公司有动力加入，也能够吸引各类投资者或社会资本介入，这就具有非常好的市场优势，旧改工作也能更长效。”严跃进说。

在税收方面，《意见》也对旧改项目给予减免和优惠。

比如，在旧住房更新改造中，为社区提供养老、托育、家政等服务的机构，提供养老、托育、家政服务取得的收入免征增值税，并减按90%计入所得税应纳税所得额；用于提供社区养老、托育、家政服务的房产、土地，可按照现行规定，免征契税、房产税、城镇土地使用税和不动产登记费等。

“该措施使得各类社会服务机构积极进入。老旧小区改造不仅仅是一个建筑层面的改造，实际上也需要积极导入各类物业服务等内容。而通过此类税费减免，能够真正让各类社会服务导入，真正优化旧住宅的日常运营功能，这也是当前上海提高居住品质政策的重要体现。”严跃进表示。

此外，对于外界关注度比较高的多层住宅加装电梯的推进情况。《意见》提出，有序实施既有多层住宅加装电梯，按照“能加尽加，愿加快加”的原则，进一步完善政策机制，推进基层社会治理创新，以更快速度、更高水平、更大力度推进加装电梯工作。

《意见》还强调完善服务配套。在尊重居民意愿的基础上，形成“自下而上”“自上而下”的双向推进机制；推进加装电梯“一网通办”，实现行政审批“一站式”服务；明确管线配套单位办事流程、办理时限和收费标准；鼓励“电梯设备+维保服务”一体化采购模式。

“加装电梯的售后维保是一大难题。截至2020年底，我国电梯总量超过800万台，2019年当年新增81.92万台。电梯数量增长较快，但电梯维保从业者人数与电梯数量增速并不匹配，缺口约在60万人左右。在全行业推广电梯‘保险+物联网’的按需维保模式或是好的解决方案。”龙闯电梯创始人兼总经理孙金龙告诉第一财经记者。