北京长租公寓监管新规：租金贷不能拨付给住房租赁企业

北京迎来首个长租公寓监管新规，严控“租金贷”拨付对象，禁止资金流向住房租赁企业。

2月2日，北京市住房城乡建设委、市市场监管局、市金融局、市委网信办、北京银保监局联合印发《关于规范本市住房租赁企业经营活动的通知》(下称《通知》)明确禁止“长收短付”，严控“租金贷”拨付对象，承租人申请的“租金贷”资金不得拨付给住房租赁企业，只能拨付给个人等，该新规将于2021年3月1日起正式实施。

具体来看，《通知》明确限制企业自建“资金池”，分别对租赁活动的参与主体进行规范。其中，住房租赁企业向承租人预收的租金数额原则上不得超过3个月租金，收、付租金的周期应当匹配；收租客租金和支付给房主租金的周期必须匹配，明确禁止“长收短付”经营模式。

对于此前诟病诸多的“租金贷”一事，《通知》也严格控制其拨付对象，规定银行业金融机构、小额贷款公司等机构不能将租客申请的“租金贷”资金拨付给住房租赁企业。对此，北京市住建委相关负责人指出，“租客申请了住房租赁贷款后，放贷机构可以把贷款发放给租客，也可以签订协议后直接发放给房东，但不能发放给住房租赁企业，及其关联企业或利益相关方。”

另外，《通知》对于押金问题上述通知中也有明确规定，住房租赁企业向承租人收取的押金应当通过北京房地产中介行业协会建立的专用账户托管，收取的押金数额不得超过1个月租金。

上述住建委相关负责人还表示，此前已经预收的超过3个月的租金部分和存量“租金贷”，租赁企业要建立专户逐步化解；已经预收的押金，也要一并纳入专用账户托管，押金托管的具体方式和流程后续还会出台配套细则。

消费金融专家苏筱芮分析称，新规以“专用账户托管”的形式对住房租赁企业向承租人预收的租金进行规范，相当于给租客的预付租金加上了一道“保护罩”。新规一方面能够防范长租公寓利用预付资金进行高杠杆收房、资本无序扩张的风险，另一方面则能够有效保护承租人的合法权益。

2月1日，深圳市住房和建设局等七部门联合下发了《关于开展住房租赁资金监管的通知(征求意见稿)》中也出现相似规定，“金融机构提供住房租金贷款，需直接将贷款拨付至承租人个人账户”。

该意见稿还指出，将对租赁资金实行监管，监管范围和方式为“通过受托经营、转租方式开展业务的住房租赁企业收取的承租人押金及单个支付周期租金合计超过四个月租金数额的，对于超过部分的资金，由监管银行进行监管，或者由住房租赁企业提供相应的银行保函进行担保”。

目前监管账户机制仅存在于租房等领域，规定施加的主体对象也主要是住房租赁企业，旨在将原先处于真空状态的租赁预付款用制度的笼子给“关起来”，对于金融机构的要求仅限于改变业务模式。

亡羊补牢，为时不晚。一方面，蛋壳公寓欠业主和租客的钱还尚未归还，下一步将迎来怎样的答复也未可知；另一方面，长租公寓暴的“雷”也不是一天两天了，随着规模和影响的逐步扩大，监管也在不断锁定以及力求根除导致长租公寓暴雷的一些风险隐患。

然而，除了长租公寓之外，类似“预付款”模式损害消费者效益的事件仍在持续发生，健身、养老、教育等机构的相继跑路也使得各个消费层次和阶段的消费者们接连“中招”。在苏筱芮看来，未来健身、美发、餐饮等领域是否需要跟进，仍值得进一步探讨。不论如何，核心在于对实体场景的风险防范，因为在消费金融模式中，场景方才是主角，金融服务实体，金融是配角地位。只有加强对实体预付款模式的监管，才能够从根源上解决消费金融存在的一系列问题。

“此次新规体现了对金融消费者权益保护工作的重视。”苏筱芮最后预测称，“从近期动向看，长租公寓、教育培训等消费领域都正在加快建立监管账户的步伐，预计后续将有更多地方跟进。”