天源证券：全年需求景气度高位 上海房地产调控升级

1月25日，开源证券发布地产行业研报。

房住不炒基调不变，长效机制持续完善，维持行业看好评级

我们认为，地产仍是当前财政和投资的重要托底工具，政策将会处于当前“房住不炒+因城施策”框架下，但方向和力度则会相机而变。目前房地产板块估值有所修复，但仍处于历史低位。伴随疫情影响逐渐消散，预计全年结算将回到增长轨道。我们建议 2021 年 1 季度继续关注地产板块机会，维持行业看好评级。

2020 年全年需求景气度高位，上海政策调控升级

(1)中央层面，宏观政策基调不变，全年需求景气度维持高位。发改委例行新闻发布会指出，宏观政策不会出现“急转弯”，将根据经济运行实际情况，做好政策进退之间的平衡。统计局发布房地产投资销售数据，2020 年 12 月，商品房销售面积单月同比增长 11.5%(11 月 12.0%)，累计增速为 2.6%，较前值提升1.3 个百分点，自 2 月以来持续好转，需求景气度仍处高位。年末开工如期上修，竣工不达预期；此外施工、土地端表现均可圈可点，推动全年地产投资增速靓眼。

1 月 20 日，央行公布 1 月 LPR，1 年期 LPR 报价 3.85%、5 年期为 4.65%，连续9 个月不变。(2)地方政策看，政策调控方面，上海对夫妻离异 3 年内购买商品住房的，其拥有住房套数按离异前家庭总套数计算；个人对外销售住房增值税征免年限从 2 年提高至 5 年；新房公证摇号选房优先满足“无房家庭”自住购房需求；优化土地供应结构，对郊区轨道交通站点周边、五大新城加大供应力度。

信息登记方面，深圳住建局补充“715 新政”，家庭购买商品房，只能登记在具备购房资格成员名下；高层次人才可凭认定证书购买首套房，无需提供社保个税证明，购买二套则需遵守限购政策。市场秩序方面，广州天河住建局严厉打击各类投机炒房、哄抬房价等行为。装修政策方面，无锡发布新房精装新政，推行基本装修和升级装修分类管理，按规申请价格备案。周内地方政策呈现多元化，地方政府因城施策自主权较大，但调控的最终目的均是保持当地市场平稳健康发展。

成交：单周一二手成交继续分化

(1)新房：根据房管局数据，2021 年第 4 周，全国 32 城成交面积 382 万平米，同比增加 58%，环比下降 27%；从累计数值看，年初至今 32 城累计成交面积达2052 万平米，累计同比增加 29%，表现较为靓眼。(2)二手房： 2021 年第 4周，全国 9 城成交面积为 139 万平米，同比增速 137%，前值-5%；年初至今累计成交面积 403 万平米，同比增速-13%，较前值提升 22 个百分点。

资金：单周发债规模同比增长，利率有所回落

2021 年第 4 周，信用债发行 140 亿元，同比增加 209%，环比增加 41%，平均加权利率 3.92%，环比增加 23BPs；海外债发行 87.2 亿美元，同比增加 17%，环比增加 49%，平均加权利率 3.32%，环比减少 185BPs。

风险提示：行业销售波动；政策调整导致经营风险；融资环境变动。