当高铁闯入商场 一个新的商业时代开启了

近段时间，房地产、交通、城市规划、建筑等领域的人都特别关注一个商业项目。

这个项目就是于2020年12月30日开业的龙湖重庆金沙天街。

备受关注的原因，在于这个项目是：中国全国首个商圈高铁TOD项目。

近些年来，由于粗放的传统房地产开发模式不可持续，不少开发商开始在存量市场中寻找新的增长点，而随著国内城市轨交发展，周围可开发土地增加，使得TOD项目可持续发展能力持续显现。

TOD是什么？在我国，TOD概念泛指以火车站、地铁站、汽车公交站、机场等交通枢纽为中心，步行5-10分钟的距离为半径，建立起的集居住、办公、商业、文化、教育等为一体的生活中心。

此前，国内也诞生过不少成功的TOD项目，但龙湖重庆金沙天街所属的光年项目与其他的高铁TOD不同却不尽相同：它是全国首个商圈高铁TOD城市综合体、重庆唯一「五轨合一」购物中心。

金沙天街背靠TOD城市综合体，公共属性强、服务人就多。据预计，金沙天街一天服务的人口数量，有可能达到：30万。

数据显示，龙湖重庆金沙天街开业前三天接待的客流量高达近90万人次，总营业额突破一个亿。

高铁商圈TOD代表著城市发展最时兴的概念，也代表著开发商未来的新赛道。当然，在高铁之上建造一个大型综合体的难度可想而知。

所以，龙湖重庆金沙天街其背后代表的意义非凡，甚至行业内众多专业人士还把重庆金沙天街与许多世界级别的TOD类比，包括日本大阪Grand Front、纽约曼哈顿新世贸中心、东京涩谷站—未来之光、香港九龙站等。

意义非凡

龙湖集团旗下商业项目并不少，但龙湖重庆金沙天街的意义的确是与众不同。

在2017年龙湖获取这个项目时，与其竞争该地块的企业并不多，因为在这个项目的规划里，并没有配套住宅，大多企业算不过来账。

龙湖集团总规划师胡剑回忆说，「龙湖的资金成本低，像这种大规模持有型物业，龙湖可以回报率做到超过6%，大于我们的资金成本，这样就形成一个正向的剪刀。」

据龙湖2017年的财报数据显示，当年龙湖的平均融资成本为：4.5%。

同时，长期的持有刚好符合了龙湖要和城市一起生长的战略，项目所配备的商业、租赁住房、办公的业态与龙湖的产品方向完全相符，同时龙湖起家重庆，更了解重庆百姓的生活需要。

就此，龙湖拿下该地块，并将该命名：重庆龙湖光年，商业部分命名：重庆龙湖金沙天街。

出人意料的是，本来规划里支持商业只有15万平方米，但龙湖希望能加到：21万。

2017年这一年，仅在商业方面，龙湖在重庆的天街年总客流量都已突破1亿人次，受到市场充分认可。

对此有人说，「这个项目由龙湖操盘是实至名归。」

当然，全国的商业、公寓、写字楼综合体那么多，龙湖偏为此大花心血，也与这个项目自身的优质有关。

在龙湖看来，该项目周边配套完善，拥有成熟商圈，是重庆市近年来少有的市区内核心优质地块，同时在复杂的市场环境下，龙湖一贯坚持理性拿地，重庆市作为西部区域中心城市，发展潜力优厚，一直是龙湖业务布局的战略要地。此番落子，标志著西部区域布局进一步深化。

更为重要的是，这个项目是全国首个高铁商圈综合体。有业内人士认为，龙湖有机会凭借此项目一战成名，对其TOD领域的行业地位及未来在再做其他高量级TOD项目，将产生极大的帮助。

据了解，光年作为五轨合一的TOD项目，不仅涵盖成渝高铁专线，还链接了4条轨道线(1号+9号+轨道环线+都市快轨)以及27条城市公交线路，可实现高铁、轨道、公交、出租车、社会车辆等多种交通方式零距离换乘。

同时，不用出站就可以通过轨道进楼、穿楼、上楼、下楼，公交站、出租车停靠点、地下通道、高铁站进出口也与商业中心实现无缝连接。

可以想象，这个项目通过交通的链接在无形中盘活去往其他消费点的客群，还能拦截跨区消费，从而带动沙坪坝商圈的整体流量。

这无疑将有效地组织城市的生活，减少城市的拥堵，提高城市的运营效率。

披荆斩棘

当然，开发这样一个具有时代意义的项目，并非易事。关于项目的难点，胡剑将其总结为土地共用产权、建设协调、以及运营。

土地共用产权只要沟通总能解决。

而在建设上，项目未来是有日均超过30万人流穿行的，如何确保施工安全、如何进行交通组织、如何进行施工策划，都是摆在项目建设者们眼前的研究课题。

当时中建八局西南公司沙坪坝项目负责人还叹息说，「做了几十年工程，这是难度最大的项目之一。」

为了顺利完成修建、加大项目的安全性，他们还不惜提高成本。据了解，项目顺利修建的最重要措施之一，就是搭建坚固的安全防护，项目安全防护钢结构总用量超过1000余吨，其中站前广场巨型防护大棚高16米、宽20米、长150米，用钢量达200吨，由32根圆钢巨柱为防护棚承力构件。

同时，为保证公交站结构安全、防止渗漏风险，每一根巨柱均直接放置于一层结构主梁上且不与结构刚性连接。据悉，保证钢结构巨柱独立屹立16米高而不受周边风荷载、振动荷载的影响发生倾覆，是站前广场巨型防护大棚施工的关键。

而胡剑认为最困难的一点还是运营，他自己也抛出了前期项目的疑问：彼此之间的安防怎么管？铁路轨道不同的主体怎么分工？设备维护怎么管？消防疏散的应急演练怎么管？

最后解决的办法是：形成一个管理中心，不同的主体变成一家人。

胡剑说，「因为是全国首个，大家都是摸著石头过河，只要有著共同的目标，就一定能克服困难。」

长算远略

光年项目由裙房及塔楼组成，其中双子塔塔楼为办公SOHO楼，层数为40层，而金沙天街分为A、B馆，占地21万平方米，体量超过现有沙坪坝商圈商业的总和。目前，已汇聚500个品牌入驻，入驻品牌可满足各个群体的需求。

这是一个共赢的项目，无论是居民、企业、政府都能从中受益，无论是在微观和还是中观层面上看，高铁TOD开发都能为城市和区域带来众多利好。随著一线与新一线高铁布局的进一步加强，城市级TOD项目还会陆续出现在这类大开发商的布局之中。

值得一提的是，光年项目还让成渝两地的产业可以更近。

随著CR400AF复兴号动车组12月24日从重庆沙坪坝站和成都东站双向对开始发，提质改造完成的成渝高铁有了全程仅1小时左右的直达动车，成渝地区双城经济圈两大核心城市重庆与成都也由此步入1小时高铁时代。而光年项目的综合体项目属性，会让成渝城市群之间的人员、经济、产业的往来更加密切。

在《TOD 在中国》一书里，新城市主义代表人物彼得·卡尔索普提到：全世界的城市都面临著经济、生态和社会等方面深刻的危机，而这危机正是由产生过度碳排放的生活方式造成的。倘若我们任由现有的发展模式继续泛滥，我们对于环境的负面影响将会不可逆转，从而伤害地球上的每一个生物。因此，对于碳的依赖必须缩减，而城市设计能够从中起到核心作用。

而从龙湖对于光年项目的打造不难看出，其一直秉承城市空间与生活服务的匠心精神，从拿地选址之时，便站在消费者需求和城市持续发展的角度，思考交通和空间的一体化规划和开发，参与城市空间、服务重构。

相信依托光年项目的成功经验，未来将出现更多、更为复杂的高铁TOD项目，为建设现代化都市圈、推进以人为核心的新型城镇化贡献更大力量