划定集中度红线！监管层明确银行房地产贷款占比上限

2020年12月31日，中国人民银行、中国银行保险监督管理委员会发布《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》(下称《通知》)，自2021年1月1日起实施。

那么，为何要建立房地产贷款集中度管理制度？这对房地产市场会产生怎样的影响？

划定集中度红线

考虑到银行类型、存量房地产贷款业务现状及未来空间，不同银行在房地产贷款集中度管理要求有所不同。

《通知》附件显示，两部委将法人银行分为五档。

第一档：六大行+国开行。银行房地产贷款占比、个人住房贷款占比上限分别为40%、32.5%。

第二档：招商银行、兴业银行、浦发银行等17家中资中型银行。房地产贷款和个人住房贷款占比上限分别为27.5%和20%。

第三档：中资小型银行和非县域农合机构。房地产贷款和个人住房贷款占比上限分别为22.5%和17.5%。

第四档：县域农合机构。房地产贷款和个人住房贷款占比上限分别为17.5%和12.5%。

第五档：村镇银行。房地产贷款和个人住房贷款占比上限分别为12.5%和7.5%。

《通知》明确各地可以结合所在地经济金融发展水平等特点，在增减2.5个百分点范围内适当调整房地产贷款集中度管理要求。

同时，业务调整过渡期差别化。具体来看，2020年12月末，银行业金融机构房地产贷款占比、个人住房贷款占比超出管理要求，超出2个百分点以内的，业务调整过渡期为自本通知实施之日起2年；超出2个百分点及以上的，业务调整过渡期为4年。

值得一提的是，为支持大力发展住房租赁市场，住房租赁有关贷款暂不纳入房地产贷款占比计算。两部委有关负责人介绍，目前央行正会同相关部门研究制定住房租赁金融业务有关意见，并建立相应统计制度，届时对于符合定义的住房租赁有关贷款，将不纳入集中度管理统计范围。

此外，为配合资管新规的实施，资管新规过渡期内(至2021年底)回表的房地产贷款不纳入统计范围。

对房地产影响几何

建立房地产贷款集中度管理制度对房地产市场会产生怎样的影响？

两部委有关负责人表示，2019年以来，人民银行、银保监会已就房地产贷款集中度管理制度开展了广泛调研，与金融机构进行了充分的沟通，相关指标设定充分考虑了银行业金融机构实际情况，并采取了分类分档、差别化过渡期、区域调节机制等多种机制安排。

目前，大部分银行业金融机构符合管理要求，人民银行、银保监会将要求其稳健开展房地产贷款相关业务，保持房地产贷款占比及个人住房贷款占比基本稳定。对于超出管理要求的银行业金融机构，将要求其合理选择业务调整方式、按年度合理分布业务调整规模，确保调整节奏相对平稳、调整工作稳妥有序推进。个别调降压力较大的银行，通过延长过渡期等方式差异化处理，确保政策平稳实施。

“当前超出管理要求的银行业金融机构，应结合自身实际，制定过渡期业务调整方案；符合管理要求的银行业金融机构，应稳健开展房地产贷款相关业务，人民银行、银保监会将密切监测相关银行业金融机构房地产贷款业务开展情况，对异常增长的，将督促采取措施及时予以校正。”两部委有关负责人称。

易居研究院智库中心研究总监严跃进对《国际金融报》记者分析，今年房地产市场、房贷领域的违规情况屡见不鲜，也影响了金融系统的稳定。央行和银保监会出台制度有助于对房地产金融市场进行规范。其中，因城施策的调性，有助于各地根据实际情况平稳实施。同时，政策具有导向性，后续银行在房地产贷款、个人住房贷款的规模和比例都会进行调整。

“银行也需要调整业务，积极促进房贷业务健康增长，制度有助于规范明年房贷领域可能出现的违规行为。对于过多依赖于房地产业务的银行，制度也将引导其将过多的资金导入到后续发展的产业和业务。”严跃进说。

交通银行金融研究中心研究员夏丹认为，通知体现了对金融、地产两个市场防风险和稳市场的考虑。对于房地产市场而言，强化房地产金融监管，是坚持“房住不炒”的一个环节；对于金融市场而言，防止楼市风险向金融领域传导，有利于金融系统稳健发展。