贝壳研究院报告：未来3-5年后房企负债方可实现实质性降速

12月29日，贝壳研究院举办了2020年度报告发布会。在此次活动上，贝壳研究院现场发布了《数字化居住：2021年新居住展望》为主题的年报，以数据复盘2020年的市场变化，并对房地产行业的走向进行预判，提出了2021年的七大展望。其中，针对今年市场关注的“三道红线”热点，贝壳研究院在报告中指出，2021年房企到期债务同比增长36%，预计未来3-5年后房企债券融资到期债务方可实现实质性降速，同样的未来几年房企现金流仍将保持紧张状态。

贝壳研究院高级分析师潘浩指出，2020年房企们经历着比以往更多的考验，可以概括为“上半年的集体‘抗疫’与下半年的网传融资新规”。贝壳研究院判断疫情对行业和房企的影响是短期的，而“三道红线”的融资新规影响则会是更为长期和深远的，将推动行业逻辑变革加速进行。过去几年尽管头部房企已经采取主动降速、降负债措施，但行业内“加杠杆、扩规模”的发展路径仍不鲜见，而2020年在新的变革中，房企在销售、土储、盈利、偿债等诸多方面已经呈现出诸多特征。

“‘三道红线’对众房企的影响是毋庸置疑的，最重要的是有息负债率不能超标，绿档房企也依然受到限制，按照2019年的数据测算，上市房企有息负债增长规模将整体消减9371亿元。”潘浩强调。

记者注意到，针对此次融资新规房企端正在积极应对，通过多种渠道和方式改善自身财务结构，从房企第三季度财报数据上看，房企主动“降档”正在进行并已取得阶段性成果，未来主动“降档”的房企将逐步增多，并成为行业健康发展的重要前提。

“三道红线”之下房地产开发行业路在何方？贝壳研究院在报告中指出，未来房地产开发行业将有几大趋势：首先，行业集中度加速提升。今年前3房企集中度增加最快，前 100房企集中度为67.2%，行业变革加速行业洗牌的过程中，业绩集中度仍有一定的提升空间。

其次，融资新规影响下房企投资意愿降低，拿地意愿明显收缩，抢占一、二线核心城市，高能级市场加速上行。但调控城市“限地价”、“限房价”的政策与核心城市的高竞争性将不断推高房企成本上升，房地产行业毛利率水平或将逐渐下滑。

值得一提的是，在融资新规广泛适用后，债券融资境规模增速下滑，融资成本预期上升。报告指出，2021年房企到期债务同比增长36%，预计未来3-5年后房企债券融资到期债务方可实现实质性降速，未来几年房企现金流仍将保持紧张状态。

潘浩称，融资新规激活行业新逻辑，房企将处于中期基本盘与多元化的转型关键期。房企多元化业务“远水不解近渴”的现状促使房企回归基本盘意愿上升。在强化内生能力的同时，把握未来的转型关键期持续布局多元化业务板块，与国家十四五发展战略相结合，以科技为支持工具，重点关注物业管理、健康养老、人工智能与租赁业务等上下游产业链。如物管企业分拆上市成为资本市场“宠儿”，物管业务潜力将拉长板块高估值轮动周期。