中央经济工作会议238字谈住房问题 释放什么信号？

2020年中央经济工作会议用238个字谈住房问题，这是近三年来，中央经济工作会议关于住房的表述篇幅最多的一次。在重提“房子是用来住的、不是用来炒的”的同时，会议重点强调要规范发展住房租赁市场，明确解决好大城市住房突出问题。

记者注意到，此次会议对住房问题的表述，涉及长租房、租购同权、土地供应、市场整顿、租金调控等多个全民关注的热点。这些关键词，释放出哪些信号？

关键词1:租购同权

——应保护承租人的租赁权和享受公共服务的权利

会议提出，要高度重视保障性租赁住房建设，加快完善长租房政策，逐步使租购住房在享受公共服务上具有同等权利，规范发展长租房市场。

“首先会议提出，逐步使租购住房在享受公共服务上具有同等权利，这是特别值得支持的。” 北京大学房地产法研究中心主任楼建波指出，要租购同权，还要保护承租人的租赁权或对租赁房屋的使用权，未来的法规政策，也应该为承租人提供更好的保障。

同时，他认为目前我国住房租赁市场存在户型供应与需求不匹配、长租期难以实现等问题。

“目前在租赁住房市场上，成套住房多，独立公寓少。许多有租房需求的毕业生、单身人士或者处于职业早期的承租人，可能更需要带卫生间和简单厨房的独立小公寓户型，但市场上却多是几室一厅的成套住房。同样的价格，他们只能去租一套房子里的一间。”楼建波认为，租赁住房的供应户型问题，将是未来住房租赁市场需要重点研究的。

同时，他认为，要加快完善长租房政策，就需要适当延长租期，而目前对于住房租赁的制度设计与这一需求尚不匹配。“按照目前的政策要求，租期内房东不得擅自提高租金，就不会愿意签长约，大多数只能做到一年一签，之后双方如果就租金达不成一致就会解约。”楼建波提出，如果租赁合同里提前明确未来租期内的租金调节机制，增加一些能满足双方变化需求的弹性条款，或将更有利于长租房市场的发展。

“目前市场房价偏高，与高房价相比，租房其实更划算，用买房资金的利息支付房租绰绰有余，所以，鼓励发展长租房市场也是民生的需要。但是，最近几年发生了不少长租公寓‘爆雷’事件，根本原因是长租公寓盈利模式有问题。”北京市房地产法学会副会长兼秘书长、首都经济贸易大学教授赵秀池说。

她认为，目前市场上的轻资产长租公寓没有低成本的房源，以供其赚取租金差价；对于重资产长租公寓，由于拿地环节的条件与商品房地块儿的拿地条件一样，而租赁住房又不允许销售，导致盈利困难。因此，要想办法从源头上给予相应政策来促进长租房市场发展。

关键词2:土地供应

——可通过调整土地出让金支付方式等鼓励自持长租企业发展

如何保障租赁住房建设，会议提出，土地供应要向租赁住房建设倾斜，单列租赁住房用地计划，探索利用集体建设用地和企事业单位自有闲置土地建设租赁住房，国有和民营企业都要发挥功能作用。

赵秀池认为，要使长租住房的经营者获得应有的盈利，实现可持续发展，可通过单列租赁住房用地计划，实行与购买住房不一样的拿地模式，允许年付土地出让金等方式，降低租赁住房用地成本。“这样，集体建设用地和企事业单位自有闲置土地建设租赁住房增加了低成本房源的获取渠道，使长租住房经营者能够实现一定的盈利，长租住房市场才能得以持续经营。”

楼建波更具体地指出，在鼓励租赁企业发展的同时，政府应该为一些重资产自持长租企业或通过收购房源进行改造的企业提供更多资金和政策上的支持。

“比如，按照目前的政策，用于建设商品房的土地，要求开发商一次交齐土地出让金，那对于建设租赁住房的土地，能否适当把出让期限缩短，以及能否在土地出让金的支付方式上，出台一些更灵活的政策。比如，出让期限为50年，企业可以先支付25年的土地出让金，之后每5年付一次。”

楼建波解释，这将会使更多企业愿意进入住房租赁市场。更重要的是，这会为市场提供一个预期。“这个预期是，我们的租赁住房供应充足，而且租房也能在居住和享受公共服务方面让自己对美好生活的追求得到满足，并不一定要买房。甚至，更长远一点来看，大家不用把钱都花在房子上，这可能还会促进子女家庭教育、继续教育等其他方面的消费。”

关键词3:市场整顿

——可要求租赁企业经营规模和自有资金相匹配

会议还明确，要降低租赁住房税费负担，整顿租赁市场秩序，规范市场行为。

楼建波指出，整顿租赁市场秩序，关键在于防止无序竞争，比如一些所谓的“长租公寓”、轻资产租赁企业，之所以采取“高进低出”“长收短付”，最终造成“爆雷”，就是因为目前政策还没有足够的规范和限制。

今年下半年，部分长租公寓采取“高进低出”“长收短付”造成“爆雷”“跑路”的问题，引起政府部门高度重视和社会密切关注。多地相继就规范住房租赁企业经营行为发布通知，要求住房租赁企业不得“高进低出”“长收短付”。

这并非住房租赁企业资金监管问题首次引发关注。早在去年底，住建部等六部门就联合发文，明确加强对采取“高进低出”“长收短付”经营模式的住房租赁企业的监管。今年9月公开征求意见的《住房租赁条例(征求意见稿)》也提出，将“高进低出”“长收短付”等高风险经营行为的住房租赁企业列入经营异常名录，加强对租金、押金使用等经营情况的监管。

“托管式的租赁经营业务，即住房租赁企业在替他人管理财产，相当于金融机构里的资产管理。”楼建波提出，要防范住房租赁企业尤其是托管式租赁企业高风险经营，或可要求租赁企业经营规模应和自有资金相匹配。例如，规定企业托管的资产规模不能超过自有资金多少倍，或者自有资金要占到付给房东的房租的百分比为多少。

“有业界同行提出，如果实施这种规定，租赁企业将无法托管足够多的房源从而被限制发展，但只要有租赁需求在，一定会有更多企业进入市场，形成良性竞争。”他认为，一家租赁企业控制一个地区50%以上的房源，和10家租赁企业各控制10%的房源，后者更有利于形成良好的市场秩序。

赵秀池认为，整顿租赁市场秩序，还需要大力打击“黑中介”，以及利用租金贷获取大量资金的逃债行为。

关键词4:租金调控

——建议采取税费优惠等激励措施调控租金涨幅

会议提出，对租金水平进行合理调控。

此前，《住房租赁条例(征求意见稿)》还曾提出，可由直辖市、设区的市级人民政府建立住房租赁指导价格发布制度，定期公布不同区域、不同类型租赁住房的市场租金水平信息。对于租金上涨过快的，可以采取必要措施稳定租金水平。

针对政府如何调控市场租金水平，楼建波提出两种方式。“一种是硬手段，比如规定三年租期涨幅不能超过通货膨胀的多少倍，如超过则无效。另一种是采用激励性政策，即若租赁企业接受政府指导或在政府框定的范围内调整涨幅，则可以享受税费优惠，若不接受，则按照原标准缴纳税费。”

“我非常认同一个观点，最好的宏观调控，是为市场机制起作用提供空间的宏观调控。所以我个人会觉得，后者是更可取的。” 楼建波也表示，这样的激励政策，也要考虑市场接受度的问题。“如果市场有30%的人愿意接受这种激励，那它对整个租金水平的调控作用就将是非常大的。”

赵秀池也认为，对租金的调控，不应该用限价的行政手段，而是通过各种经济手段，让房租水平达到合理水平。“一方面，政府应减免出租住房的税费负担；另一方面，通过降低租赁住房的土地成本，如鼓励个人房源直接上租赁平台与承租人达成手拉手交易，扩大公租房比重等，来实现租金的调控。”