房屋产权未明确莫急出售惹麻烦

时间：2020-12-13 10:49:56来源：信息时报

二手房交易中，产权未明确，切莫着急出售签订合同，否则可能面临违约赔偿责任。

黄先生与前妻刘女士感情破裂，双方在法院判决下离婚。按照判决，黄先生及刘女士婚姻存续期间购买且登记在俩人名下的房屋，归刘女士所有。刘女士须在判决生效之日起十五日内补偿黄先生约50万元。黄先生在收到补偿款后十五日内配合刘女士到不动产登记中心办理房屋的析产登记手续。由于刘女士一直未将补偿款给到黄先生。该房屋产权的转移登记手续也一直未办理。

半年后，黄先生突然接到某中介公司的电话，通知他到中介门店签《房屋买卖合同》。黄先生感到奇怪，自己从未到中介公司放盘，为什么中介公司让他去签合同。他赶紧去到某中介公司门店了解情况。门店店长告知黄先生，一个月前，刘女士拿着房产证原件及离婚判决书告知经纪人，该房屋已归其所有，委托他们放盘出售。买家汪先生看中了这套房子，刘女士在向买家汪先生介绍房屋情况时，表示黄先生同意房屋出售。之后刘女士与买家汪先生签订《房屋买卖合同》，并收取了5万的定金。为了保证合同有效，经纪人第二天通知黄先生补签合同。

黄先生表示他对刘女士的行为并不知情，黄先生认为刘女士已收定金，自己还未收到任何补偿款，而合同中约定的收款账户为刘女士一人的，此交易无法保障其权益，故不同意在《房屋买卖合同》上签名。买家汪先生认为自己与刘女士已签订合同并支付定金，若刘女士无法履行合同，需双倍返还定金。经中介公司多次协调，黄先生、刘女士及买家汪先生最终达成协议，同意将房款做资金托管，黄先生配合过户，交易最终顺利完成。

案例中，法院虽判决该房屋归刘女士所有，但刘女士未按判决向黄先生支付补偿款，未履行支付义务，故双方未到不动产登记中心办理房屋析产登记。《物权法》第二十八条规定，因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。第三十一条规定，依照本法第二十八条至第三十条规定享有不动产物权的，处分该物权时，依照法律规定需要办理登记的，未经登记，不发生物权效力。本案中，不动产权证上登记的是黄先生、刘女士俩人共同共有。虽然根据法院判决涉案房屋归刘女士所有，但是刘女士在处分该房屋时，仍然需要先办理产权登记，取得房屋的全部物权。不动产登记部门在受理交易当事人申请房屋转移登记时，遵循物权的“公示公信”原则，以不动产登记薄为准。刘女士在未取得完整的房屋产权的情况下，与买家签订房屋买卖合同，则会出现因无法办理过户登记手续，导致违约，需承担违约责任的情形。

协会在此提醒广大市民，产权未明确，切莫着急出售签订合同，否则可能面临违约赔偿责任。共同共有共同签，房屋买卖少阻碍。