星河湾杨毅：城市更新与传统房地产差异在于利益供给的不确定性

随着房地产行业由增量市场向存量时代过渡，城市更新的市场规模持续扩大。

值得注意的是，城市更新业务不同于传统房地产开发，其具有资金占用量大、开发周期长等特点，特别是对一些规模尚未达到一定高度的企业而言具有较大的挑战性。

11月25日，星河湾集团董事长助理、品牌总监杨毅在接受《中国经营报》记者专访时指出，城市更新业务与传统房地产开发的明显差异之处在于利益供给的不确定性。他进一步解释称：“通过看样板房，消费者对一套商品房的面积、户型、未来区域规划等非常清晰。但对于城市更新来说，最后给到村民的是一个什么样的家，这种不确定性是非常大的。这也是为什么旧改的推进过程禁琐、拆迁困难的原因。村民没有信心，对未来有很大的不确定性。”

良性推动企业内部运营机制

11月10日，广州公共资源交易中心公示，经招商主体成员代表会议表决，同意星河湾为番禺区沙头街小罗村旧村改造项目的竞得合作企业。这是星河湾近3个月在广州番禺收获的第3条城中村改造项目，被行业誉为“豪宅专家”的星河湾正在发力广州城市更新。

杨毅对记者表示，城市更新是行业发展的大趋势，星河湾“勇立潮头”，也勇于冒头。“从星河湾自身的角度而言，无论从品牌影响力、产品力等方面，星河湾都有实力布局城市更新业务，其业务特性也符合星河湾的发展模式，这是一件需要沉下心来做的事情。”

与此同时，杨毅进一步补充称，布局城市更新业务也促进了星河湾的转型和升级。“这与我们提出的构建有社会属性的大服务体系息息相关，也加强了集团各板块之间的联动，形成系统的合力。”

杨毅以萝峰旧村改造项目举例表示：“该项目调动了公司的各个部门，从这一角度上看，城市更新业务对企业内部的运营机制提出了新的要求、新的变化，这也是对企业的一种良性推动。”

在杨毅看来，口碑及产品力位居行业前列是星河湾的核心竞争力之一。未来，公司仍会持续推进产品力的提升，相对应的质量管控体系也会逐步完备，同时实施星河湾“4.0标准”，树立行业旧改范本。另外，星河湾也会着重打造系统性的服务能力，涉及商业、物业、慈善公益类的几大方面。“我认为，要做好一个旧改项目一定是系统发力。我想，未来星河湾的优势也是体现在这种系统性上。”杨毅说。

城市更新并非单纯“经济账”

对房地产企业而言，若说招拍挂拿地是短期打法，城市更新则属于中长期经营。

提及“做豪宅”和“做旧改”的异同点，杨毅对记者表示：“准确来说，星河湾的产品属于高品质或改善型住宅。它与城市更新之间的相同之处在于都需要用心去做，提高产品的体验感，产品要有过人之处。其次是都需要投入大量的精力和心血，但城市更新的投入量其实要比传统房地产开发多得多，这是一个系统工程，其所要求的格局与视野完全不一样。”

另一方面，杨毅指出，城市更新与传统房地产的差异之处在于利益供给的不确定性。针对这一问题，星河湾用长期积累的口碑和产品力使上述不确定性降低。

具体而言，在萝峰旧村改造项目上，星河湾设立了旧改回迁房的展示中心，其中便有回迁房的样板间，给予旧改范围内村民一定的确定性，对未来有一个具体的想象。杨毅介绍称，公司内部做了相关数据统计，展示中心开放前后的签约率相差约20倍。

杨毅说：“城市更新是一个社会治理过程，也带有半公益性质，所以不能一开始就算经济账。企业能够参与到城市更新项目中去，是原业主对企业的一种信任，同时也是企业的一种责任。”

“总体上来说，我认为，作为企业，应与城市发展的融合度更高一些，不光是从城市建设、教育配套等，而是追求更深度的共同发展。对于房地产企业而言，成为城市运营商的前提是做好社区运营。”杨毅表示。