地产大事件：一周热点回顾（11.16-11.20）

【政策】

住建部王蒙徽：坚定不移实施城市更新行动推动城市高质量发展

11月17日，住房和城乡建设部党组书记、部长王蒙徽在住建部官网发表题为《实施城市更新行动》的署名文章，表示要坚定不移实施城市更新行动，推动城市高质量发展。文章对实施城市更新行动的重要意义进行了解读，并列举了八项实施城市更新行动的目标任务，包括完善城市空间结构、实施城市生态修复和功能完善工程、强化历史文化保护、加强城镇老旧小区改造、推进以县城为重要载体的城镇化建设等等。此外，文章还提到完善住房制度，坚持“房住不炒”，着力解决住房结构性供给不足的矛盾，完善住房市场体系和住房保障体系，基本建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，推动实现全体人民住有所居。

小编点评：以调整完善城市内部结构功能、盘活和优化存量为特征的城市更新，正成为推动城市高质量发展的必然选择，也将成为未来城市发展的新常态。

三城出台住房租赁相关政策

本周，深圳、西安、南京三地先后出台住房租赁相关政策。或因近期部分长租公寓企业因违规经营导致“爆仓跑路”，深圳发布《关于切实规范住房租赁企业经营行为的紧急通知》。该通知要求，住房租赁企业不得通过“高进低出”“长收短付”等方式，哄抬租赁价格、加大企业资金断裂风险、侵害房屋权利人和承租人的合法权益；同时不得以隐瞒、欺骗、强迫等方式要求承租人使用住房租金消费贷款，不得以租金分期、租金优惠等名义诱导承租人使用住房租金消费贷款。西安在《西安市住房租赁试点工作实施方案》提出，要稳定住房租金水平，基于居民房价收入比、租金收入比等住房支付能力衡量指标，确定租金价格指数合理区间，2020—2022年，各年租赁住房租金涨幅不超过城镇居民人均可支配收入增幅。南京则发布《存量房屋改建为租赁住房办理实施细则(试行)》，规范存量房屋改建为租赁住房的办理流程，加强建设管理。此外，北京市住建委还针对蛋壳公寓事件成立了专办小组。

小编点评：长租公寓行业乱象已成燃眉之急，亟待整治。目前上海、广州、成都等多地也已紧急发布通知，警示房东及租客擦亮眼睛。同时，随着多地住房租赁政策的不断完善，未来市场参与主体、产品类型将不断丰富，并且随着监管规则的不断细化，“爆仓跑路”等企业违规现象将有效减少。

哈尔滨发文稳楼市鼓励房企打折促销

11月18日，据东北网报道，哈尔滨市将印发《关于疫情期间促进我市房地产市场平稳健康发展相关政策的通知》。该通知共提出14条具体措施，其中要求积极引导和鼓励企业采取打折促销、团购等方式让利销售新建商品房。在此基础上，还可对援鄂人员、抗疫受表彰人员等予以更加优惠的政策，政府还将对让利企业的销售情况进行考核，给予表彰嘉奖。通知还规定，支持异地缴存公积金职工在哈购房申请公积金贷款，实现异地职工享有在哈市同等住房公积金贷款政策；同时支持商业银行及金融机构对居住用途的公寓产品给与享受住宅按揭贷款同等政策支持。业内人士指出，在当前多地收紧楼市的大环境下，哈尔滨反其道行之，或是因为当前较大的库存压力。据易居研究院本周发布的全国百城库存报告来看，哈尔滨的新建商品房存销比高达23.1个月，高居百城第6位；前五位分别是景德镇、日照、包头、北海以及漳州，其中景德镇最高达38.4个月。

小编点评：商品房库存高企是哈尔滨出台“救市”措施的主要原因。受疫情影响，今年部分城市楼市成交惨淡，加之近年来东北地区的人口流出问题，购房人群数量在此类城市正逐渐减少。不过，暂时性的优惠放量未必能使市场快速回暖，归根结底还是要激发城市活力。

三四线城市再放抢人“大招” 购房补贴再成重头戏

本周，浙江丽水、河北保定先后出台引才新政，其中各类真金白银的补贴成为焦点。丽水发文明确，高校毕业生购买首套商品住房，且缴纳社保满1年的，可获得一次性购房补贴，补贴标准自本科至博士最高为50万元/人，最低为10万元/人；同时，前来丽水应聘的专科及以上学历毕业生，还可最高获得1000元的交通食宿补贴。保定则率先在河北省内提出，对首次落户保定主城区的高校毕业生和技能人才，每人发放1000元落户奖励；同时，对在保定市企业就业或自主创业的本科以上高校毕业生和同等学历水平的留学回国人员，以及符合条件的技能人才，在主城区购首套住房，按照博士每人15万元、硕士每人6万元、本科每人2万元的标准发放安家费。除此之外，选择创业的高校毕业生，还可申请获得最高300万元的创业担保贴息贷款。2019年以来，三四线城市开始发力“抢人”，潍坊、惠州、义乌、三亚等城市纷纷“参战”，购房补贴普遍成为“杀手锏”。

小编点评：作为“真金白银”，购房补贴对人才的吸引能力确实不小。但需要注意的是，要做到“引人、聚人、留人”，光靠补贴远远不够。提升城市综合实力，让人才爱上城市，愿意扎根城市，才是引才奥义。

【市场】

经参评论：楼市运行逻辑已变压缩炒作空间

11月20日，经济参考报官网刊登了题为《楼市运行逻辑已变压缩炒作空间》的评论文章。文章认为，房地产行业高杠杆扩张模式将逐渐退出历史舞台，市场运行逻辑已出现根本性改变，未来楼市置业心态将趋向理性和平稳。文章称，我国住房市场供不应求矛盾已得到根本性转变，市场运行逻辑已经改变，这其中包括政策管理逻辑、资金杠杆逻辑、置业投资逻辑、供求匹配逻辑的改变。文章还表示，当前我国房地产行业已经进入高质量发展新阶段，房地产和金融之间的动态关系将更加科学合理。

小编点评：“房住不炒”定位极大压缩了住房投机炒作的空间，随着房企融资规范落地，以及“房住不炒”被明确写入“十四五”规划建议，未来我国楼市将呈现平稳健康的发展状态，“因城施策”也会成为未来楼市调控的一大特点。

10月70城房价环比涨幅总体回落

据国家统计局11月16日数据，10月全国70个大中城市房地产市场价格涨幅保持平稳回落态势。其中房价环比上涨城市为45个，较9月减少10个；19城房价环比下跌，较9月增加11个。二手房方面，10月共有39城价格环比上涨，较9月减少11个；27城价格下跌，较9月增加10个。值得注意的是，10月70城新房与二手房价格的最高涨幅均未超过1%，这也是2017年9月以来的首次，新房与二手房涨幅最高的城市为扬州及深圳，幅度均为0.9%。国家统计局同日发布的销售数据显示，前10月我国商品房销售面积同比持平，其中住宅增长0.8%；商品房销售额同比增长5.8%，其中住宅增长8.2%。

小编点评：受下半年以来密集调控出台的影响，当前房价指数已经进入“偏冷”区间。但是，在一些楼市过热城市房价降温的背后，也存在部分城市楼市依旧处于寒冬，库存压力高企。在“因城施策”的要求下，双向政策的出台或成为今后楼市调控的趋势之一。

LPR连续七个月“按兵不动”

11月20日，据央行官网公示，2020年11月最新贷款市场报价利率(LPR)为，1年期3.85%，5年期以上4.65%。该数据已连续7个月未发生变化。作为LPR的“风向标”，央行于本周开展的8000亿元MLF操作未对利率做出调整，本次LPR数据持平已在市场预期之内。此外，本周央行连续开展4次逆回购操作，总规模3000亿元，利率均未作调整。

小编点评：当前我国金融环境整体宽松，流动性充足，且LPR已处于历史低位，根据央行不搞“大水漫灌”的原则，短期内LPR将持续稳定。央行或继续在公开市场操作上发力，充分利用逆回购、MLF等方式，维护市场流动性合理充裕。

【企业】

房企、物企上市潮持续

本周，祥生控股集团、上坤地产、金科服务、融创服务四家企业正式登陆港交所。其中，祥生控股集团首日亮相平开平收；上坤地产上市首日微涨，开盘价2.28港元/股，与发售价持平，当日报收2.30港元/股，涨幅0.88%；金科服务首日开盘报46.05港元/股，涨幅3.02%，当日收盘涨幅回落，以发行价44.7港元/股收盘；融创服务首日以发行价11.60港元/股平开，但盘中涨幅不断扩大，股价一度升至14.24港元/股，最终报收14.14港元/股，涨幅高达21.9%。有业内人士分析称，在当前物管赛道下行趋势中，融创服务首日大涨，一方面是由于母公司融创中国近两年市值的增长，另一方面则是第三方业务的积极外拓。

小编点评：房企、物企持续“逐鹿”资本市场，或是自身发展需要，或是向母公司“输血”。不过，资本市场向来敏感，企业当前的规模、背后的投资者都是影响股价的因素。

蛋壳公寓风波不断接盘者成谜

近日，蛋壳公寓被推上风口浪尖。先是被曝遭业主租户集体退款维权，又被传出破产消息，尽管其对上述问题一一做出回应，但多数租客及房东依旧心慌意乱。本周，市场传出我爱我家欲接盘蛋壳公寓的消息，这也使得蛋壳公寓11月18日股价一度飙升约90%。不过随着我爱我家的否认，11月19日蛋壳公寓股价调头向下，收跌约16%。分析人士指出，蛋壳公寓目前亏损的窟窿、过高收房价格带来的未来亏损、接盘后重新签约定价的大量工作以及不合标准的隔断房拆除等种种因素，都是令接盘者望而却步的原因。

小编点评：蛋壳公寓陷入困境，问题就在于长租公寓行业“高收低租”的经营模式，并且“租金贷”玩法的出现，看似创新实则埋雷。在这样的情况下，加之今年疫情的“催化”，没有新的资本进入，资金链断裂也就成为必然。此次蛋壳公寓“爆雷”，也再次为长租公寓行业敲响警钟。

数据注水、花钱买榜房企榜单乱象丛生

近日，房企榜单乱象成为业内关注的热点。原因在于，同一家房企在不同机构的同类别榜单上排名不一，有的名次差距较大，有的甚至“你有我无”。业内人士分析称，近年来房企与机构进行咨询合作、注水买榜，已成为业内心照不宣的行为。尤其是对于正在冲击百亿、千亿目标的中小房企来说，TOP100、TOP50、TOP30等关键门槛便成为他们“发力”的目标。分析人士还指出，在这种现象下，市场上甚至催生出了“榜上无名是否因为没钱买榜”的质疑，使一些不愿花钱买榜的企业也卷入其中。同时，对房企来说，排行榜是最直接的广告，可以为其融资、引进合作方等工作进行铺路；部分金融机构或也会借鉴此类榜单对房企进行分类，一些排名较低的企业会因此遇到融资难、利率高等问题。

小编点评：部分企业买榜的行为可谓打肿脸充胖子。房企若真想业绩好看，提升质量、狠抓营销才是关键。也希望企业今后多一点真诚，少一些粉饰。毕竟，没有买卖就没有伤害。

70亿元收购计划破灭招商蛇口何去何从

近日，招商蛇口发布公告表示，其决定终止以发行股份、可转换公司债券的方式向深投控购买其持有的南油集团24%股权事项。而在此之前，招商蛇口曾意图“押宝”南油集团手握的前海土地使用权。分析人士指出，今年9月平安放弃定增，两者和平“分手”，为此次收购的终止埋下了伏笔。“分手”后，招商蛇口股价总体呈现下行趋势，截至11月13日，收购案终止前的最后一个交易日，招商蛇口报收14.43元/股，较收购案发布以来的最高收盘价19元/股下跌了24.05%。同时，招商蛇口还面临着负债高企的压力，截至2020年9月30日，招商蛇口的短期借款较2019年末增长53.75%；一年内到期的非流动负债较2019年末增长12.28%；而现金及现金等价物余额却较2019年末减少了3.23%，而这也使其近期频频“卖子”回血。

小编点评：一方面是70亿元收购的告吹，一方面是负债高企、股价下挫，招商蛇口未来的路该怎么走，真的需要好好想想了。

负债高企下绿地集团出售231亿元资产

近日，据第一财经报道，绿地集团有意出让包含上海和江苏多地共14个项目27个物业，交易方式多为整栋销售，资产交易和股权交易兼有，所有资产价值加总共计约为231亿元。出售项目中不乏青浦绿地中心、绿地国创大厦、苏州绿地中心等一二线城市核心商圈地标物业。绿地集团方面回应称，出售物业是公司经营的常态，建成销售或短期运营升值后销售是绿地集团开发商办项目的长期策略。不过，业内普遍认为绿地此次集中出让资产是为了变现降负债。截至2020年9月底，绿地集团净负债率为183%、剔除预收款后的资产负债率为82.4%、现金短债比0.76，“三道红线”全部踩中，而且其净负债率较2019年底还增长了27%。根据三季度报数据，截至9月底绿地集团负债总额已高达1.03万亿元。此外，今年其还被传出京津冀事业部营销负责人陈军违纪、西南事业部欠款不还、以及武汉绿地中心城“惊装修”等负面消息。

小编点评：如今的绿地集团正有“风雨飘摇”之意。出售资产或能缓解一定的负债压力，但此前种种负面已为其口碑“埋雷”。而如何“排雷”，回归正常发展轨道，将持续成为其面临的难题。

格力牵手世联行

近日，世联行与格力电器签署《战略合作框架协议》。根据协议，格力电器拟在其自建制造业基地，拟建及在建工业园区，企业总部等优先采购世联行物业管理、营销策划等顾问服务。世联行拟通过新房营销场景，新房交易渠道平台，资管全链条服务场景优先推荐或集中采购格力电器生产的空调等电器产品。业内人士分析，此次合作，或与两者近期增收不利，负债增长有关。三季度报一出，格力多项数据被美的碾压，美的市值达到5469亿元，远远高于格力的3515亿元。同时，今年世联行负债急剧增加，一年内到期的非流动负债从今年年初的2064.44万元飙升至3.68亿元，增幅高达1682.57%。业内人士还表示，今年世联行被珠海国企大横琴集团收购，而格力同样也是珠海国企，合作也是水到渠成。

小编点评：同为珠海企业，格力与世联行成为了一个战壕里的兄弟。格力借助世联行为其打造国内顶级总部产业园区出谋划策，并且利用世联行在全国代理的项目做渠道为格力的空调带货，而世联行接了格力这么个大单，何尝不是一项一举两得的合作。不过这次合作能取得什么成效，还需时间为我们验证。

优客工场绕道SPAC在美国上市

11月18日，优客工场宣布，其已经获得OrisunAcquisition Corp股东的批准，公司已和特殊目的收购公司(SPAC)Orisun Acquisition Corp完成合并。这也意味着绕道SPAC的优客工场已正式在美股上市。截至19日收盘，优客工场报收8.55美元/股，跌幅0.12%，总市值约4900万美元。此次成功上市，也令其成为“联合办公第一股”。此次上市后优客工场预计将从19位投资者中获得不少于6650万美元投资，其中包括小米的子公司Green Better Limited以及阳光100中国。与众多共享办公企业一样，优客工场也面临亏损问题，2017年、2018年、2019年其净亏损分别达3.73亿元、4.45亿元、8.07亿元。加之今年疫情的影响，其上半年营收同比减少了18.1%。分析人士指出，优客工场若要扭转连续亏损的困境，做好轻资产运营是关键。今年4月，创始人毛大庆也曾宣布优客工场将进行“轻资产、重赋能”的战略转型，计划至2020年底，轻资产项目将达到100个，轻重比例为1:1。

小编点评：随着WEWORK上市折戟，共享办公市场至今还没有盈利样本。优客工场此次上市，为其“摸石头过河”增添了一定的资本信心。“联合办公第一股”能否真正做大做强，还有待市场考验。

合生创展炒股经股票盈利超多家房企上半年净利

11月18日晚间，合生创展发布公告表示，其从2019年12月到2020年6月，累计买入6家上市公司股票，累计耗资64.2亿港元。这6家公司包括Sea Limited、平安好医生、中国平安、汇丰控股、中国移动以及小米。截至11月19日，除中国移动亏损1.86亿港元外，其他股票均实现盈利。其中Sea Limited是盈利最大的一只，涨幅高达165%。据经济观察网估算，截止11月19日收盘，合生创展在6只股票投资的账面收益合计37.37亿港元，而其2020年上半年营收为108亿港元，净利润为51亿元；按照当日汇率，若将合生创展在6只股票上的账面收益放在2020年上半年房企净利润排行榜中，可以排到第23名，高于金地集团、绿城中国、中南建设等企业。

小编点评：当前房地产行业较往年并不景气，业绩、政策等多重因素下，企业毛利率不断下降。对于有一定现金的企业来说，适度进行股权投资不失为一种有效的赚钱手段。不过还是那句老话，股市有风险，入市需谨慎，这对谁来说都是一样的。