调控叠加“三道红线” 前三季度三成房企目标完成率不足65％

随着“金九”销售节点的结束，房企今年前三季度的业绩表现亦浮出水面。

10月3日，克而瑞地产研究中心发布的报告显示，今年受疫情影响，前三季度有近3成房企目标完成率不足65%，占比达到近三年来同期最高。截至9月末，仅有8家目标完成率达75%以上，显著低于2019年同期。

值得注意的是，横亘在房企头上的难题不仅有业绩压力，还有多地城市趋紧的调控政策以及“三道红线”。其中，“三道红线”更是对房企带来多方面影响，被称为房企的金融“紧箍咒”。同策研究院发布的数据显示，9月份，40家典型上市房企融资总额创下2020年以来的最低月度纪录。

而根据诸葛找房数据统计，在其统计的100家上市房企中就有86家“踩线”。记者注意到，这其中包括部分前三季度年度目标完成率徘徊在65%左右的房企，如合景泰富、合生创展、力高集团等。

“三道红线”叠加下如何化解四季度的销售去化压力？对此，《中国经营报》记者致函合景泰富、合生创展、力高集团方面。力高集团投关部门相关人士对记者回应称，“公司前三季度的销售业绩符合预期，完成全年目标不存在压力。另外，公司的负债率一直不高，目前现金充裕。我们也在积极和银行推进银团及双边贷款的工作，进一步增进公司流动性。”截至发稿，合生创展方面表示“不接受采访”。

合景泰富方面则对记者表示，公司第四季度将陆续推出较多全新项目，预期该季度销售强劲。“公司对完成全年目标充满信心，促销售、抓回款。目前公司回款率维持稳定水平。”

分化格局进一步凸显

2020年上半年，疫情冲击了各行各业的发展，房地产行业亦不例外。房企延缓复工，线下交易停滞。不过，随着疫情逐步得到控制，市场也在第二季度迎来恢复的迹象，多次降准也给房企带来贷款融资的窗口期。

克而瑞研究中心提供的数据显示，房企第三季度的操盘销售规模同比增长近28.5%，较一二季度有明显提升。随着房企整体销售和供货节奏后移，下半年供应量显著加大。

但从典型房企的年度销售目标完成率来看，前三季度有近3成房企的目标完成率不足65%。按照克而瑞披露的全口径金额计算，这3成房企包括当代置业、绿城中国等。克而瑞报告指出，2020年房企业绩目标的完成情况在一定程度上受到疫情影响，整体表现将不及2018、2019年同期。

而据中指研究院数据，佳兆业、中国恒大、中国金茂的销售目标完成率分别达85.9%、81.9%、80.9%。今年前三季度，500亿~1000亿元的第一阵营销售额增速最快，达到9.7%，而50亿~100亿元的第四阵营销售额增速为-12.7%。

克而瑞数据亦显示，在操盘金额集中度方面，今年前三季度TOP3房企的集中度同比增长1.3个百分点至13.7%；TOP11~20及TOP31~50房企的集中度分别同比提升0.9和0.4个百分点；TOP101~TOP200房企的集中度则同比减少0.1个百分点至7.3%。房企分化的格局进一步凸显。

中南财经政法大学数字经济研究院执行院长、教授盘和林对记者表示，在市场行情不断恢复甚至提升的情况下，出现房企业绩完成度较低的“矛盾现象”是由于受疫情影响，房地产行业内部分化进一步加深，房企集中度进一步增强所致。

去化承压基本面难改观

纵使分化在加深，但对于龙头房企抑或中小房企而言，当下的第四季度都将是整个房地产行业传统的业绩冲刺期，决定了企业全年的业绩表现。

为了实现全年的销售目标，不少房企在“金九银十”之际加大推售力度。如从9月份开始，恒大推出全国楼盘7折的促销优惠，并在此基础上叠加一系列优惠组合拳；华润置地于9月21日~10月31日期间推出“中秋国庆购房节”活动，全国有超过200个项目参与；富力地产则率先加入阿里易居的“百亿补贴”购房活动，在9月29日~12月31日期间推出逾500亿元货量的项目促销。

只不过，房企营销火热背后，今年“银十”的序幕——“国庆黄金周”的市场表现却以平淡收场。

中指研究院数据显示，2020年10月1日~10月7日，11个主要城市商品住宅日均成交面积较2019年同期下降10%左右，整体规模与2018年同期基本持平。根据克而瑞数据，37个重点监测城市在“国庆黄金周”的商品住宅累计成交面积约为294.1万平方米，同比减少3%，环比减少68%。

事实上，房地产市场的销售数据在今年9月份已有走弱的迹象。克而瑞公布的数据显示，9月份，30个重点监测城市累计供应面积环比增长37%，累计成交面积环比下降4%，同比涨幅收窄至8%。9月份规模房企的去化率水平呈下降趋势，四季度房企去化压力仍然较高。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，七八月份多地出现的调控政策是导致9月份市场表现出现回落的原因之一。

中房研协测评研究中心监测统计，2020年7月，地方出台房地产调控政策43条，较上月小幅增加。其中，宽松性政策16条，紧缩性政策24条，中性政策3条。涉及的有东莞、杭州、宁波、深圳、南京等热点城市。2020年8月，地方出台房地产调控政策32条，较上月明显减少，但延续“松少紧多”的特点。

值得一提的是，十一国庆长假刚过，徐州、绍兴也加入调控的队伍，其目标直指稳房价和地价。如徐州对于新房的备案价要求一年之内不得调整，绍兴也要求加推盘项目价格备案不得高于首次备案的商品住房价格。

李宇嘉预计，处于年底的业绩压力及贷款融资到期的资金压力，房企在四季度将继续加大销售力度，频繁打折促销。不过，李宇嘉指出，“但四季度的销售表现将很大程度上依赖于市场的实际需求，也就是需求能不能承受得住。从国庆假期反映的情况来看，一二手房市场分化严重。其中，热点城市的新房市场在九十月份有所反弹，但其他城市的市场表现相对较弱，包括一些都市圈内的三四线城市。”

“三道红线”紧箍咒

事实上，今年下半年对房地产行业的冲击不止于趋紧的调控，还有引起行业震动的“三道红线”。过去房企为扩大市场份额赖以使用的“高杠杆”模式将面临失效。

今年8月20日，住房城乡建设部、中国人民银行在北京召开重点房地产企业座谈会，研究进一步落实房地产长效机制，而此次座谈会的成果之一在于形成了重点房地产企业资金监测和融资管理规则。

根据“踩线”的数量，房企被分为“红橙黄绿”四档，并以此来划定其融资时有息负债年增速的上限。其中，“未踩线”的绿色档房企有息负债年增速上限为15%；“踩一道线”的黄色档房企有息负债年增速上限为10%；“踩二道线”的橙色档房企有息负债年增速上限为5%；“踩三道线”的红色档房企则不能新增有息负债。

诸葛找房专题研究报告指出，基于2020年上半年财务数据判断，在其选取的100家上市房企中有86家“踩线”，大型房企“踩线”更为突出。

万科集团董事会主席郁亮曾在今年9月份举行的媒体交流会上表示，“三道红线”改变了行业的游戏规则，所有房企都将回到同一起跑线上。“这次的监管是穿透式的，明股实债、表内表外全覆盖等之前的财务技巧将没有任何作用。”

记者注意到，在上述前三季度年度销售目标完成率徘徊在65%的房企中，亦有不少房企“踩线”。诸葛找房数据显示，按照2020上半年披露的财务数据，前三季度目标完成率为65%的合生创展，其现金短债比仅为0.4；而力高集团的目标完成率虽是68%，但其也踩中资产负债率“红线”。

力高集团投关部门相关人士对记者表示，公司内部的销售回款指标是3个月内回款90%。“我们前三季度合约销售已达225亿元，第四季度的销售计划即完成我们合约销售每年增长20%~30%。”

合景泰富方面则对记者称，“在去杠杆和规模扩张两方面，公司力求实现平衡。”其进一步表示，在土地购置上，公司综合运用招拍挂、收并购及合作开发、城市更新等多种方式，以较低成本获取优质土储。同时，公司目前杠杆水平健康，现金流持续改善，公司将在运营、销售、融资、财务等全方位提高运营效率和资金运用能力，持续保持稳定发展。

盘和林则认为，在“三道红线”的政策压力下，不少房企打折促销，缩短项目回款周期，意图通过项目回款来补充企业的现金流，“但应当看到的是，从根本上应对‘三道红线’的措施还是在于改变传统的高负债、高杠杆的粗放经营模式。短期而言，房企应把握住‘双11’、年节的销售节点，缩短项目回款周期，以增加现金流；长期而言，运营效率和产品品质才是房企未来竞争力的核心。因此，改善企业的经营模式、提升企业的运营管控效率，同时改善企业的资本结构，才是房企降负债、提效率的根本所在。”

可以看到的是，“三道红线”的威力仍在持续显现。10月12日，同策研究院发布的监测数据显示，9月份，40家典型上市房企融资总额仅402.14亿元，环比大幅下滑51.41%，而这一融资总额亦创下2020年以来的最低月度纪录。

另外，土地市场“退烧”迹象明显。克而瑞监测数据显示，今年9月，全国300个城市的经营性土地总成交平均楼面价约2475元/平方米，环比下降7.9%；土地拍卖溢价率降至14.8%，创今年4月以来新低。