国家级租赁住房建设运营标准要来了 长租企业从野蛮生长转向“拼长期”

有“史上最严”之称的我国住房租赁领域首部规范性文件——《住房租赁条例》公开征求意见反馈已于10月8日截止。从9月7日住建部发布《住房租赁条例(征求意见稿)》开始，涵盖了出租与承租、租赁企业、经纪活动等住房租赁领域方方面面，且事关“未来可能是全球最大租赁住房市场”规范性运营的行政法规就备受关注。

截至目前，该“征求意见稿”细则尚未公布。但据《证券日报》记者了解，业务涉及住房租赁行业的开发商、长租公寓运营商等企业已经受邀参与编制国家标准级《租赁住房建设运营标准》，该国家标准编制是由住建部房地产市场监管司发起，预计2021年正式颁布。

“参与编制该标准的企业很多，包括万科泊寓、龙湖冠寓、首创、自如、魔方、贝壳找房等多家企业，其中分散式长租机构只有自如一家。”自如相关人士向《证券日报》记者透露道，自如主要参与的是装修改造、环境管理部分。

租房市场亟待行业标准出台

2016年中央提出“房住不炒”“购租并举”，加大力度构建“多主体供给、多渠道保障、租购并举”的住房制度改革。自此之后，真正把租赁住房当成一个行业来讲。2017年，十九大报告提出多渠道保障，租购并举的住房市场。再到如今的住建部向全社会公布住房租赁条例的征求意见。不难看出，顶层设计和市场力量都在趋使我国房地产行业逐步进入“多管齐下、租购并举、理性开发、持续发展”的多层次住房供给体系的健康轨道，而住房租赁市场是我国多层次住房供给体系中非常重要的一环。

据公开数据统计，2015年底我国长租公寓房间数量仅为100万间，而在2016年底迅速增长至200万间左右。从当前租赁市场需求增速来看，未来十年将是住房租赁市场快速发展的阶段，到2030年，中国房屋租赁市场的租金规模将超过4.6万亿元。

正如龙湖冠寓发展部总经理张智聪向《证券日报》记者所示，中国拥有14亿人口，未来可能会是全球最大一个租赁住房市场。但在这个巨量市场中，尚未有国家级的行业标准去规范该领域的市场行为。

“我们研究了德国、新加坡、日本、美国等发达国家发现，当一个经济体处在高速增长时，会注重开发业务，也就是增量市场的建造，当经济从高速向中低速切换时，就会开始重视租赁，就是存量的增值运营。”张智聪进一步向《证券日报》记者表示，无论是此次住建部发起的租住房租赁条例，还是租赁市场发展一些相关标准制定，以前都是空白，也没有行业标准，目前都在加紧制定。

当然，行业标准的制定，甚至立法之前的关键点，涉及方方面面。以供给端为例，张智聪称，从宏观上看，住房租赁市场需求仍在增长，但底层资产的供给受限，只能通过改革的方式，将闲置房源改造，如工业用房、仓储用房等。即在土地性质不变的情况之下，改造成租赁住房，降低供给侧成本。

企业需拼“长期主义”内功

无疑，住房租赁是长期存在的经济行为，但长租公寓市场在国内发展时间不到10年，真正迅猛增长开始于2015年，市场需求催生了这一行业快速发展，但也随之产生了一些问题。

今年疫情以来，部分长租公寓运营商出现了“暴雷”跑路现象。贝壳研究院高级分析师黄卉曾向《证券日报》记者指出，长租公寓“暴雷”的核心原因，在于前几年一些长租公寓企业盲目进入行业，激进收房快速扩张，高进低出等经营不善的企业陆续倒闭。

对此，易居房地产研究院总监严跃进表示，随着国家级《租赁住房建设运营标准》正式颁布和住房租赁条例进入立法阶段，可能会给长租机构运营商带来短期阵痛，但长期是好事，可以提高行业门槛，清除扰乱市场违规经营的企业，给正规经营的企业带来安全感。比如对龙湖冠寓、万科泊寓以及自如等企业来说，都是走长期主义的经营逻辑，只要修炼好产品与服务能力，则能保持稳健经营。

“冠寓生意可持续最重要的逻辑是龙湖集团的稳健经营。龙湖集团有非常优异的信用基础，保持非常低的资金成本，使得抗风险能力也很强。”张智聪表示，在此基础上，面对行业的变化，冠寓也在调整业务模式。比如，通过市场化行为快速获取房源进行存量改造经营，与政府合作，协助地方解决人才安居问题。截至目前，龙湖冠寓已与全国多个重点城市政府及相关事业单位，房管局、公租房管理机构、国家科技园区等合作了50多个人才公寓项目，提供2万多套人才住房。

事实上，人才公寓是当下不少开发商或者长租公寓运营商业务转型的重要方向之一。对此，严跃进向《证券日报》记者表示，从某种程度上来看，这也是企业“踩过坑、交过学费后的反思和复盘沉淀”。尤其经过今年疫情的“洗礼”后，房源出租率高的运营商，基本都是瞄准“长期主义”，注重产品力打造和正规经营的企业。鉴于此，无论是出台标准还是立法，都预示着整个长租行业从前期高投入转入了拼长期能力的平稳期。