深圳商业地产调查：写字楼“大改小” 市场面临更大去化压力

客流量腰斩、空置率创新高、减租退租不断……2020年上半年，商业和商务活动在疫情中严重受阻，深圳各大购物中心、写字楼度过了一段异常艰难的日子。

“疫情的发生对于商业地产造成不可避免的影响，但市场各方均积极摸索应对，在此过程中启发的思考与尝试也往往衍生出行业发展的新趋势。”戴德梁行日前发布的研究报告《新冠肺炎疫情对中国商业地产的影响及应对》指出，随着全国防疫进入常态化，居民消费活动逐渐恢复，零售和写字楼市场不得不重整旗鼓，在困局中寻求重生的窗口。

近日，《中国经营报》记者走访深圳一些大型商场，发现客流已基本恢复正常，商场内高端奢侈品牌的商铺明显增多，首开的购物中心则不约而同选择了开放式商业街的模式。写字楼方面，企业迎来换租窗口期，深圳有不少业主通过大面积改小面积，以适应市场需求。此外，深圳高供应量持续积蓄市场压力，年内预计将有约77万平方米的新项目入市。有专家预计，新供应或令下半年市场面临更大去化压力。

客流回血奢侈品牌为商场“救市”

周五晚上8点，深圳红山六九七九购物街人潮涌动。自发组织的乐队在街区商铺外表演，喜茶门店外排起长队，UR服装店2000多平方米的店面内顾客摩肩接踵。在这个繁华热闹的网红商业街，2020年的黑天鹅似乎从没来过。

据赢商云智库的统计， 2020年上半年深圳实现社会消费品零售总额3640.15亿元，同比下降14.8%。然而至6月底，全国购物中心平均日均客流已恢复至疫情前水平的92.9%。若下半年疫情控制情况良好，研判在2020年三季度，全国典型购物中心的客流规模，有望恢复至正常时期水平。

线下商业在逐渐复苏的当下，也让人们开始反思，在下半场更激烈的角逐中，商业地产在运营、管理、创新、品牌价值各方面如何自我转变。

“我们有品牌退出市场、有品牌放缓拓店计划，招商受到一定冲击。”深圳益田假日广场总经理陈雪告诉记者，疫情最严重时，项目客流断崖式下滑，也对项目招商、品牌布局带来新的挑战。该项目地处深圳世界之窗等旅游景点集中区，一二月恰逢旅游旺季，客流原本应是全年的一个高点。据赢商网统计，上半年深圳购物中心平均空置率录得8.85%水平，涨幅162%。

疫情以来，除了客流量的大幅缩水，益田假日广场、万象城、壹方城等购物中心普遍呈现出了新的特点。一是高端奢侈品消费出现爆发；其次，客流随着疫情的蔓延与恢复，经历了从线下移至线上，又大幅回流到线下的过程。这些消费新形态给项目的运营和品牌布局带来了新的思考。

记者在走访益田假日广场时发现，商场B1、B2层的空间和品牌进行了大规模改造，集中引入了诸多高端奢侈品牌，如Salvatore Ferragamo、GUCCI饰品、Emporio Armani等。“持续的中国高端消费力依然在，虽然消费者来店频次降低，但是客单大幅提升。”陈雪称，项目改进新的品牌组合会为下半年的业绩追回埋下伏笔。

优淘城总裁薛建雄在接受记者采访时称，由于国际游和出国购物受限，关联的消费需求被压抑，国内一些高端消费反而有所增加，这对国内中高端购物中心、酒店度假村来说是个机会。他预测，十一长假期间国内的消费力度值得期待。

打破“盒子” 开放式商业街招商率亮眼

受新冠肺炎疫情影响，购物中心开业量大幅缩减。全国来看，年初计划在上半年开业的300余个项目，上半年只开了58个。深圳众多购物中心也推迟到下半年开业。据赢商网统计，2020年下半年深圳将有18个购物中心入市。二季度，深圳优质购物中心市场新供应主要集中在福田与龙华。其中，由于新兴的龙华商圈优质项目存量较少，住宅密集且消费较为集中，新项目招商率逾九成，为后疫情时期的商业回血打了一剂强心针。

位于龙华区的红山六九七九，是深圳疫情中首个新开的大型商业中心。值得留意的是，该项目摒弃了传统的“盒子”模式，采用全开放式街区，用更开放的公共空间，解决了商业建筑如何将客流引向高层的问题。6月下旬正式开业以来，该购物中心招商率达95%。“我们大部分客人是从旁边社区过来的，特别是上下班的时候，因为是开放式商业街，客人顺路就进店消费。”良品铺子是第一批进驻红山六九七九的商铺。据介绍，疫情最严重时，良品铺子每天进店消费客人只有20来人，现在恢复到了八九十人，与正常时期的客流相差不多。

“传统的购物商场空间封闭，疫情影响下，开放式街区的购物体验明显更受青睐。”红山六九七九运营负责人刘先生告诉记者。在该项目招商中心的墙上，贴着商户进场计划表，记者留意到，94个商户中有5个品牌被标红，两家餐饮，三家零售，商户跟进情况为“受疫情影响，掉铺预警。”负责人称，95%的招商率对零售商场来说是个不错的成绩。

无独有偶的是，8月份深圳另一家新开的大型购物中心也采用了开放式文化商业街形式。海上世界·汇港二期利用项目山海环幕的地理优势，在商业区建起南山“滨海瞭望台”，把有氧的绿地氛围融入商业区。记者还发现，汇港二期周边拥有较强的消费力，是深圳有名的豪宅片区，汇集了海上世界双玺、兰溪谷、伍兹公寓、鲸山别墅等众多高端楼盘。

写字楼业主热衷“大面积改小面积”

购物商场有待复苏，但深圳的写字楼就不知寒冬几时过去。卓越城一期一栋12层，一家留学咨询公司员工正在清空办公区域，将一套200来平方米办公区内的绿植，搬到隔壁写字楼内。该员工告诉记者，公司在去年年末租用了两套，疫情期间公司缩减规模，裁员了近十人，已经将一套转租给了一家律所。“疫情以来，留学咨询业务缩减，家长普遍担心留学风险，改变了送孩子出国的计划。在留学这行，我们还没彻底关闭，已经算是情况好的了。”

像这样的退租换租，在疫情期间的深圳写字楼市场很常见。黄奇在深圳福田区一家公司负责写字楼租售。在他服务的企业租户中，疫情期间有超过80%通过换租来缩小办公面积。他告诉记者，部分大型企业缩减办公面积，中小企业则退租节流，以应对市场低迷与现金流的重负。

值得留意的是，为适应市场上中小企业受疫情的冲击，深圳不少甲级写字楼将大面积户型改成小面积出租。大冲商务中心A栋业主向记者透露，疫情期间流动性大，已将几套800多平方米的写字楼，改成三套或四套200来平方米的小户型，以适应市场需求。业主告诉记者，春节回来后许多企业交不起房租，疫情最严重时整栋楼空置出40多套。

据戴德梁行的统计，上半年，深圳甲级写字楼存量增加至596.4万平方米。在大体量新增供应的影响下，空置率较2019年末上涨约3.39个百分点至25.43%。这一空置率情况处于四个一线城市之首，排第二的上海为20.9%，广州为6.7%。

空置率的持续走高，虽然不利于业主，但为租客带来了更多的议价空间和优惠。

记者在大冲商务中心看了一套306平方米的办公区，疫情前正常均价为140元/平方米，春节期间降到120元。但令人意外的是，疫情逐步平稳后，价格并没有随之回升，反而降至了98元/平方米。业主称如果9月内定租，还可以提供部分装补。记者走访了福田、罗湖、南山的多处写字楼群，均出现了租金持续下降的现象。

戴德梁行根据其数据分析称，二季度深圳市甲级写字楼租金环比下降5.2%至每月每平方米222.91元，这对于发展向好的实力型企业来说无疑是换租窗口期。分行业来看，来自科技及传统金融行业多见大面积租赁成交，需求表现最为活跃；以律师事务所及会计师事务所为代表的专业服务类也延续了一定的活跃度。反观部分中小型科技企业、初创型公司退租仍时有发生。

供应端来看，年内预计还将有约77万平方米的新项目入市，且新供应多来自于南山区的热门板块。戴德梁行预计，空置率还将继续上探，年内可见的新供应或令下半年市场面临更大去化压力。