美国楼市 重演2007年的疯狂？

01

当前，全球累计新冠肺炎死亡病例超过100万例。在美国，有20万人因疫情而死。人口占比全球不足5%，死亡人数却占到了20%以上。防疫彻底失败，这是挣脱不了事实。

一场疫情浩劫，全球第一大经济体陷入大衰退之中。二季度，美国GDP年化季率下降32.9%，去年同期为+2.1%，这个数值创下自1947年美国政府开始跟踪该数据以来的最大跌幅。并且，按照当前剧本走，经济V型大反转没有一点可能性，双底或L型成为大概率事件。

覆巢之下，岂有完卵，失业潮随之沓来。9月24日美国劳工部披露数据，上一周首次申请失业救济人数升至87万，已经连续4周维持在85-90万之间，远超市场预期。截止目前，仍有近3000万美国人领取失业救济。

然而，美国两党持续纠缠扯皮，新一轮财政刺激政策遥遥无期。3000万人嗷嗷待哺，当下骨感的现实令人绝望——付不起房租。

美国人口普查局8月底进行了一项调查，超过800万美国租户无力支付上月房租。而另一项政府调查显示，约1450万租户对下月支付房租没有信心或信心不足。

据金融咨询公司Stout Risius Ross对人口普查数据的分析，仅在南卡罗来纳州，就有52%的租房户付不起房租，面临被驱逐的风险。未来四个月，该州可能会有约18.5万起驱逐案。另外，29个州的40%或更多的租房者可能面临被驱逐的命运。

(美国租客被驱逐的风险越来越大)

据The Aspen Institute研究所预估，未来几个月，多达4000万人可能面临被驱逐的风险。4000万人，已占全美总人口的12%以上。

租客命运不济，房东同病相怜。美国布鲁金斯学会一份研究报告显示，年收入低于5万美元的房东，房租收入占家庭总收入的19%。当租客无法支付房租，那么房东们也将面临失业或违约风险，毕竟房东们也有房贷、车贷、消费贷。

一环出了问题，多米诺骨牌效应的余威就会发作。对于中低收入或没有收入的美国人而言，这就是一场噩梦。

如人饮水，冷暖自知，这就是当下数千万美国人的真实写照。

02

一边厢，残酷的现实让人无法自拔。另一厢，却上演大肆投机的极致疯狂。

当前，美国楼市相当火热，一些新房源一上市便被抢售一空。8月份，美国新屋销售季调后环比上涨4.8%，大幅好于预期的降幅1.2%，总量至101.1万户，创2006年9月以来的14年新高。

8月环比增速看似不大，但同比增速为43.2%。要知道，7月份，新屋销售96.5万户，同比大增36.3%，创下1996年以来的最大涨幅。

新屋市场仅占美国楼市的10%，却是美国房地产市场的风向标。据全美地产经纪协会(NAR)披露， 8月美国成屋销售季调后年化总数为600万户，同样刷新2006年12月以来新高。

据《华尔街日报》报道，全美范围内价格在100万美元以上的房屋销售增长了44%，美国南部地区这一比例增长了63.1%。

销量推升很快，价格也放量上涨。美国8月的成屋售价中位数打破了6月和7月所创的纪录新高至31.06万美元，同比增长11.4%，同比连涨102个月。值得注意的是，这已经高于2007年金融危机前楼市泡沫顶峰时的23万美元。

美国房地产火热得不行，但在几个月前还是异常的悲观与冰冷。

今年3月，美国成屋销售断崖式下跌，5月创下1982年以来最大的同比跌幅27%。6月成为重要转折月，7月份二手房销售快速攀升至586万户，创2006年底以来最高水平，环比增长25%，继6月环比增长20%后，连续第二个月创出1968年有统计以来的最高单月涨幅纪录。

8月，又双叒叕大涨了！短短几个月，从冰冷到极致癫狂，究竟经历了什么？

今年疫情期间，美联储开启了史无前例、无底线的大放水。短短3个月，美联储资产负债表从4万亿美元飙升至7万亿美元。

(美联储资产负债表快速攀升，来源：经济网)

美联储实施零利率，叠加无限量QE，实际利率下降很快，抵押贷款利率来到了历史低位水平。据美国住宅贷款抵押机构房地美(Freddie Mac)公布的数据显示，上周美国30年固定抵押贷款平均利率为2.87%，为历史第二低水平。15年期抵押贷款利率也跌破了2.5%。

这有利支撑了楼市的快速回暖。

美国滥发货币的大背景之下，市场预期未来通胀会抬头，居民陷入了疯狂投机之中。不仅是买房，还买股票、买黄金。其中，美股不足半年时间，纳斯达克指数反弹了75%，俨然走出了大牛市的奇观。另外，连国际金价同期也暴涨了40%。

水太多，实体经济又太差，无奈只有去到股市、楼市等蓄水池，短期搏一搏，单车变摩托！

当然，美国房地产的量价齐升，还有疫情之下居民单独居住的需求有所增长的原因。另外，美国前期超级纾困政策，不工作拿到的钱比工作的时候还要多，一定程度上助推了资产泡沫。

03

9月24日，美联储主席鲍威尔再度警告称，如果政府不能向家庭提供更多援助，可能会引发房屋抵押贷款违约和驱逐潮。

这可不是危言耸听。新冠疫情仍在美国肆掠，失业人数高达数千万人，而背后又与房贷违约、无法支付房租等风险密切相关。风险敞口越来越大，纾困救助政策一旦无法维持到位，灾难容易降临。

要知道，2008年次贷危机，是由贷款抵押市场违约开始的。当时，美国的金融机构为了追求高利润，向无信用资质的居民大规模发放购房贷款，再加上美国金融工具的过度创新、信用评级机构的利益扭曲、货币政策监管的放松，最终导致美国爆发了次贷危机。

一张牌倒下，其它牌会跟着倒下。这一次，跟2008年还不太一样，政府债务、企业债务、居民债务来到了历史高位，房市、股市、债市也均处于历史高位水平，难道美联储放水能解决一切？

(美国政府债务逼近27万亿美元)

如果美联储是万能的，2008年的危机不会发生。当下，美联储工具箱的杀手锏武器已经悉数打出，留下的子弹不会太多了。

历史总是惊人的相似。2020年不太平的年代，接下来黑天鹅一定不会少，且行且珍惜！