2020过半 房企巨头过得还好吗？

核心观点：

1、龙头房企尽管同样遭受业绩压力，但不影响长期战略稳步推进。

2、房企融资难度变大，现金回流能力成为重要指标。

3、龙头房企的核心价值正在发生转变，长期评估方式可能需要做调整。

占GDP近15%的房地产行业，一举一动都会拨动人们的心弦。

2020过半，房企交的年中报成绩并不如意，超9成房企未能完成年中业绩目标，与之相反的是龙头房企业绩持续上涨，跑赢全市场。

就市场来看，一季度交易停摆和复工延迟导致土地、商品房交易量增长放缓，大部分房企仍在“补作业”阶段，龙头房企压力虽大但不少已经开始做新的战略布局，业绩困境不大。围绕中国5家核心龙头房企与“三线四挡”关键问题，本文将横向对比龙头房企H1表现，窥探地产行业的风向标。

9成房企未完成目标，龙头房企磕磕绊绊

毫无疑问疫情对房地产市场影响巨大，一季度全国商品房线下交易基本停滞，龙头房企业绩增速普遍降低，利润率也延续下滑趋势；伴随二季度复工市场需求进一步释放，楼市快速回暖。

上半年全国商品房销售面积合计6.94亿平方米，其中住宅销售面积6.11亿平方米，分别同比下降8.4%和7.6%；全国商品房销售额合计6.68万亿元，商品住宅销售额合计5.96万亿元，分别同比下降5.4%和2.8%，目前跌幅在不断收窄。

头部房企销售业绩有增有降，但是下降部分普遍优于行业平均水平，融创销售额下降较大。

上半年，中国恒大合约销售金额与合约销售面积分别同比增长23.8%和47.5%；同期碧桂园合同销售金额同比下降5.3%，权益销售面积同比增长1.8%；万科累计合同销售金额和销售面积则同比下降4%和3.4%；融创权益销售额很销售面积同比下降8.8%和5.1%；保利权益销售金额和销售面积分别同比下降11.1%和8.8%。

龙头房企业绩受疫情影响小主要是得益于多元应对措施，主要包括线上买房与打折营销。

恒大的线上平台“恒房通”上半年完成2800亿元销售额，占公司总销售额的80%；碧桂园在7月发布凤凰云全国直营购房平台，目前已经帮助碧桂园创造累计2488亿元销售额；万科线上直播卖房在7分钟288套房全被抢光；保利秒房活动上线30分钟，销售额高达10亿元，300套好房迅速售罄；融创则通过上线7天无理由退房降低交易难度，提高交易量。

对于线上卖房，易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，市场对线上营销并不完全认可，至少购房者不太认可。线上卖房普遍展示项目信息，在房产交易中，交易表面上是线上，实际上还是线下。

为进一步加速回款，恒大2月起就发起了打折促销活动，以75折杀入市场，9月6日许家印亲自主导召开的营销会议上，再次制定了7折促销、“金九银十”单月1000亿元的销售目标，动作剑指降低债务规模。

尽管业绩完成得不错，但由于房企过去多年高杠杆发展模式，导致大部分房企债台高筑，今年融资政策不断收紧，疫情突发，加上房地产市场已经接近天花板，多数房企还债压力较大。

其中恒大、融创负债压力最大。据统计，恒大今年到期债务总额3956.9亿元，截至6月30日的净负债率达199.3%，融创中国今年内到期债务1406.2亿元，净负债率149.0%。与之对比则是万科、碧桂园、保利的净负债率分别是27.0%、58.1%、72.1%。

为进一步降低负债，恒大正推动旗下资产金碧物业上市，据恒大计算，引入战略投资235亿港元后，将帮助恒大净负债率降低19%，同样一直没有拆分物业上市计划的融创中国，也在7月计划推动其上市，极有可能是为了降低负债。

头部房企坚持推进长期战略

尽管负债压力大，龙头房企依然坚持推进长期战略。

例如恒大持续推进新能源汽车业务，不断推动恒大集团资源注入恒大汽车(恒大健康)，其整车制造工厂引入了发那科、库卡等一线智能制造品牌设备，重金建设广州、上海两个基地。据了解，上海和广州工厂占地合计97万平方米，仅广州工厂投入金额1600亿元，资本加速注入以求最快速度实现恒驰量产。

比恒大更早开展多元业务探索的万科，则把精力投入到物业、TOD业务、养猪产业，郁亮在3月发布的致股东信中表示，未来回到基本商业逻辑、聚焦产品力和服务力、深化组织重建将是万科工作重点，淡化了对地产业务的关注度。甚至在7底，万科还能以“白衣骑士”身份援助财务危机中的泰禾。

碧桂园也将精力放在地产外的千玺餐饮机器人集团打造的机器人餐厅，其在今年六月正式开业，碧桂园机器人餐厅占地两千平米，可同时服务600余人，总投资将达到800亿元。

龙头房企财务情况各有千秋

亿欧选取了头部房企中国恒大、万科、碧桂园、保利地产、融创中国，通过横向对比营收、销售业绩、土地储备、负债情况，对比分析当下头部房企所面对的问题与机会。

尽管9成房企业绩未达半年度目标，以恒大为代表的龙头房企业绩情况并不差，其中恒大高居销售额榜首，在5家房企中同比增速最快、业绩最高。龙头房企销售均价为11281.0元，受打折营销影响，恒大的9029.8元销售均价与碧桂园8381.5元一同拉低了整体均值。

尽管恒大销售居高，但其利润率较低仅为5.5%，万科的净利率为12.7%，借助核心城市高房价维持了较好利润。营收排名第三、第四的保利地产和融创中国营业额仅为恒大的约27.4%，就算在行业头部阵营，业绩成绩头部效应也十分明显。

截至上半年末，土储50强房企的土地储备总建筑面积约为25.94亿平方米，TOP 5房企占10.12亿平方米，占比接近40%。

恒大2020年中土储建面24923.2万平方米，较2019年末的23453.7万平方米有所增加，年初制定的“控规模”(即降低土储)战略目标还未能达成。此外恒大、碧桂园、融创总土储建面均超过2万平方米，在拿地规模相近的状况下，碧桂园58.1%的净负债率远低于恒大199.3%和融创149.0%的净负债率，说明碧桂园的资产负债情况相对较为健康。

万科土储和货值最低，这可能与万科在几年前开启的多元化战略有关，在判断房产开发进入“白银时代”的情况下，积极发展商业、物业和物流，土储货值和面积在同阵营中处于较低水平。

三道红线利剑高悬

8月20日，住建部、央行召开重点房地产企业座谈会，邀请龙头房企在内的12家企业参会，会议对房企融资管理进行试点管理，制定了三条红线规则：房企剔除预收款后资产负债率不得大于70%；房企净负债率不得大于100%；房企现金短债比小于1。

根据规则，若房企符合三项指标，年度有息负债增速可到15%，若一项踩线，有息负债增速降至10%，若两项踩线，有息负债增速不得超过5%，若三项均踩线，则不得增加有息负债。

亿欧通过以下公式统计和计算了TOP10房企的三道红线情况：

“净负债率”=(有息负债-货币资金)/ 合并权益

“剔除预收款后的资产负债率”=(总负债-预收)/(总资产-预收)

“现金短债比”=货币资金 / 短期有息债务

其中，有息负债选取了短期借款、长期借款、应付债券、一年内到期的非流动性负债、一年内到期的融资租赁负债、长期融资租赁负债；货币资金包括现金和受限制现金；短期有息债务包括短期借款、一年内到期的非流动性负债、一年内到期的融资租赁负债。

从数据来看，恒大踩中3条线，短期内有息负债已经不能再增加，且净负债率超红线近1倍，债务压力较大。除了恒大，融创中国、绿地控股也踩中了三条线，有息负债也不能再增加，未来通过怎样的方式降低负债回流现金有待观察，受此影响，绿地全球贸易港的运营情况存潜在风险。

万科、碧桂园负债情况较为健康，只有剔除预收款后资产负债率略高；保利地产、中海地产、龙湖、华润置地这四家家房企三条红线均未踩中，融资压力相对不大。

对于房企负债情况，地产行业投资分析师丁菲特表示，房企可以把负债转移到表外负债，整体上房企的杠杆肯定会下降，未来商品房供给会降低，会导致房价的上涨。此外他认为，目前来看监管不会特别快速地强硬执行“三道红线”要求，会给企业一些缓冲的时间，让企业每年出一个降负债的计划，逐步降低负债。

结语

从历史进程来看，房产地产作为经济增长支柱的时代已经成为历史，房住不炒被在各地贯彻落实，相关限购政策纷纷出台。7月-9月两个月的时间就有深圳、杭州、成都等8个城市发布限购令，深圳发布的“新八条”更是史上最严限购令。

对于限购，严跃进认为，在当前宏观经济压力比较大的情况下，房住不炒政策的提出是为了稳定市场，也是对市场的炒作进行管控的方法。不过调控城市还是在少数，多数城市依然保持相对宽松的态势，这都有助于提升市场交易活跃度。

综合来看，在房住不炒、三道红线控制融资的大形势下，房企的整体增速会有所放缓，回流现金、开辟新的业绩增长点也将是房企未来的工作重点。而对于未来的房价走势，严跃进提到，目前房价呈现了比较明显的“V”型走势。所以后续也需要看到，市场本身复苏没太多问题，但也要看到，大部分是压抑的需求，房地产市场本身有内伤，购房收入受到了冲击。

上半年房企房企整体业绩下滑，头部房企磕磕绊绊，随着疫情的不断缓解，业绩也不断回暖，外部政策压力变大，不过由于购房仍为刚性需求，未来房产市场会稳中有涨。