惠州、广州分别领涨全国新房二手房市场 未来大湾区房价如何走？

国家统计局9月14日发布数据显示，70个大中城市房地产市场运行总体平稳，价格略涨。其中，70个城市新建商品住宅价格指数环比涨幅为0.6%，环比涨幅扩大。70城二手房环比涨幅为0.3%，涨幅保持持平。

值得注意的是，8月领涨全国新房二手房市场的城市均位居大湾区地区。其中，惠州以环比1.9%的涨幅领涨全国新房市场，广州以1.7%的环比涨幅领涨全国二手房市场，这也是广州连续两个月二手房涨幅位居70城首位。在业内看来，深圳7月出台了调控政策后，部分需求转移到了惠州、广州等城市，导致了这些城市房价在投资需求拉动下出现了加快上行。

下半年以来，房地产市场调控信号不断收紧。与此同时，楼市迎来了“金九银十”的季节，未来70城市房价走势可能是怎样的？有观点认为，7月以来出台的很多房地产调控政策的影响还未显现，市场并未全面转向，预计在金九银十期间市场将会继续上行。不过也有观点认为，二手房市场有望保持价格的稳定。

对于大湾区地区未来的市场表现，业内人士指出，随着房价的上涨加速，新一轮调控政策有望升级。但小阳春有望持续，大湾区房价可能依然会上涨。

深圳需求外溢惠州新房价格领涨全国？

从新房市场看，4个一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.6%，涨幅比上月扩大0.1个百分点。其中，北京、上海、广州和深圳分别上涨0.6%、0.6%、0.9%和0.5%；31个二线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.6%，涨幅比上月扩大0.1个百分点；35个三线城市新建商品住宅销售价格环比上涨1.0%，涨幅比上月扩大0.2个百分点。

计算来看，8月全国70个城市新建商品住宅价格指数环比涨幅为0.6%，同比涨幅为4.7%。相比7月份的数据，环比涨幅略有扩大，而同比涨幅略有收窄。从城市涨跌数量看，在70个城市中，房价下降的城市数量有所增加，从7月份的6个增加为8月份的9个。

“8月份环比涨幅有所扩大，和城市结构有关系。部分城市房价涨幅依然较大，尤其是市场交易不错、处于复苏和升温期的城市带动此类数据的反弹。”易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，这一轮调控的重心在于二线城市，政策略趋紧，这会带来房价的降温。而一线和三线城市也需要继续管控房价的稳定。

具体来看，新房市场中，惠州、银川、锦州、唐山、温州、济宁、沈阳、西安、无锡、金华等10个城市房价涨幅领涨全国，环比分别上涨1.9%、1.8%、1.4%、1.3%、1.3%、1.2%、1.1%、1.1%、1.1%、1.1%。从同比看，银川新房领涨全国，同比上涨17.6%。

为何惠州成为领涨全国新房市场的城市？在严跃进看来，惠州新房环比涨幅最快或许和深圳的调控政策有关。“随着深圳房价的高企和调控的升级，不排除有部分购房需求正进入到惠州市场。尤其是惠州本身的房价相对便宜，深圳购房需求的外溢自然会带动惠州的房价上涨。”严跃进解释。

中原地产首席分析师张大伟持有类似的看法。“深圳7月出台调控政策后，部分需求转移到了惠州、广州等城市，导致了这些城市房价在投资需求拉动下出现了加快上行。”

此外，新房市场中的银川也值得关注，银川新房环比、同比涨幅分别位居全国第二、第一。“从同比涨幅看，银川的房价上涨力度最大，其依然需要积极进行管控。近期全国很多城市参加了中央和住建部的房地产座谈会，银川也在其中。不排除此类城市后续也会出台管控政策，以稳定房价和市场预期。”严跃进认为。

广州二手房连续两个月领涨全国

从二手房市场看，4个一线城市二手住宅销售价格环比上涨1.0%，涨幅比上月扩大0.3个百分点。其中，北京、上海、广州和深圳分别上涨0.7%、0.8%、1.7%和1.1%；31个二线城市二手住宅销售价格环比上涨0.4%，涨幅比上月回落0.1个百分点。35个三线城市二手住宅销售价格环比上涨0.6%，涨幅比上月扩大0.1个百分点。

总体看来，8月二手房市场延续了6月以来比较稳定的态势。8月全国70个城市二手住宅销售价格指数环比涨幅为0.3%，同比涨幅为2.2%。环比涨幅总体持平，同比涨幅有所扩大。其中，一二三线城市二手房价格指数环比分别上涨1.1%、0.3%和0.3%。

“从数据上看，二线城市的二手房涨幅没有扩大，这和这一轮调控围绕二线城市有关。尤其是各地对于房地产交易秩序的管控趋严，这使得市场预期更加稳定，房价走势也会更加平稳。后续对于一线城市等来说，也要防范价格反弹等风险。”严跃进说。

具体来看，二手房市场中，广州、成都、金华、深圳、唐山、海口、银川、无锡、温州、济宁等10个城市房价涨幅领涨全国，环比分别上涨1.7%、1.2%、1.2%、1.1%、1.1%、1%、1%、1%、1%、1%。

从二手房的价格涨幅环比数据看，广州成为涨幅最大的城市，且广州目前已经连续两个月二手房的价格涨幅排名第一。“受深圳调控政策的影响，部分购房需求确实加快进入到了广州市场，存在部分恐慌性交易。所以对于广州来说，后续需要积极进行调控，以进一步稳定市场预期。”严跃进表示。

焦点1:金九银十楼市继续上行？

下半年以来，房地产市场调控并未放松，信号不断收紧。

7月24日，国务院副总理韩正召开房地产工作座谈会，明确提出要牢牢坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”的定位，坚持不将房地产作为短期刺激经济的手段等，10个城市人民政府负责人参加座谈会；8月20日，住建部、央行重点房地产企业座谈会，12家房企参与，会议指出，为进一步落实房地产长效机制，实施好房地产金融审慎管理制度，增强房地产企业融资的市场化、规则化和透明度，人民银行、住房城乡建设部会同相关部门在前期广泛征求意见的基础上，形成了重点房地产企业资金监测和融资管理规则；8月26日住建部在北京召开部分城市房地产工作会商会，分析当前房地产市场形势，研究落实城市主体责任，稳妥实施房地产长效机制有关工作。而从地方层面看，据张大伟统计，下半年特别是7月份截至8月已经累计出现了15城市收紧政策。

那么，为何8月房地产市场价格呈现略涨的局面呢？“目前看，这些力度不一的调控政策产生的影响在8月还未显现，市场并未全面转向，预计‘金九银十’期间市场将会继续上行。”张大伟说。

而在严跃进看来，当前房地产市场进入到了传统的金九银十阶段，降价促销是主旋律。从后续的房价指数来看，不排除涨幅会继续收窄。但是各地今年的楼盘普遍受预售证的影响，部分高端项目入市，客观上会带动所在城市的成交均价上升。不过，他同时表示，从后续市场的表现看，二手房市场不会过快上涨。尤其是今年金九银十阶段，各地新房的供应规模比较大，客观上会使得二手房的买卖受到影响，二手房市场也有望保持价格的稳定。

焦点2:未来大湾区房价如何走？

据统计局9月14日的数据，大湾区地区的房价表现引人注目。其中，惠州新房价格以1.9%的涨幅领涨全国。从二手房市场看，广州成为涨幅最大的城市，且广州目前已经连续两个月二手房的价格涨幅排名第一，而深圳二手房以1.1%的涨幅位居全国第四。

“新建住宅的惠州，二手房的广州、深圳等城市房价依然明显上涨，其核心原因还是大湾区的经济恢复相对较好，投资属性相对较高，而执行各地落地的调控政策力度还未抑制住市场升温。”张大伟说，整体看，随着房价的上涨加速，新一轮调控政策有望升级。但小阳春有望持续，大湾区房价可能依然会上涨。

而在严跃进看来，粤港澳大湾区是市场的热点，价格涨幅相对较大说明市场需求旺盛。尤其是后疫情时代，流动人口等会加快进入此类城市，客观上会支持此类城市的楼市更快发展。后续房地产交易市场依然有活跃的可能，调控政策需要管控交易秩序，包括广州和惠州近期房价开始上涨也需要进行调控。