新增土储骤减80多万平方！建业地产拿地日渐疲软 轻资产转型胜算几何？

在2020年上半年营收利润增长背后，建业地产仍存在净利润率下滑、融资成本大增、拿地疲软等问题

《投资时报》研究员吕贡

万科养猪、恒大造车、碧桂园紧盯机器人……当国内三大房地产巨头相继向非房地产领域进军，一场声势浩大的多元化进程已于无声处开启。

事实上，众多房地产企业早已开始拓展地产外业务，并对外宣称“去地产化”。其中，在河南影响力颇大的房地产公司建业地产股份有限公司(下称建业地产，0832.HK)在除地产主业以外，早在2015年起就开始试水并推行轻资产运营模式，主要涉及品牌、管理和资本输出等领域，包括酒店、文化旅游以及绿色基地等在内的多元化业务。

一方面是为了在地产整体业务盈利稳健的时期，给公司带来更多的营业收入和利润；另一方面则出于对企业多元化、全面发展的考虑。

利润率下行成本大增

作为一家主要从事房地产业务的公司，建业地产的主要业务包括开发房地产项目以用于出售或出租、酒店经营等。且该公司业务主要在河南开展，曾一度成为河南省巨头房企。

2020年8月26日，建业地产公布其2020年上半年中期业绩(下称半年报)。据半年报数据显示，截至2020年6月30日止六个月，建业地产实现营业收入130.19亿元，较2019年同期上升43.60%；实现归属于母公司股东的净利润7.27亿元，同比增长10.50%。

然而，建业地产上半年毛利率却较去年同期下跌3.6个百分点，低至23.73%，而其净利润率也仅有6.0%，较去年同期下跌2.5个百分点。还需要注意的是，《投资时报》研究员梳理建业地产2018年上半年—2020年上半年财报发现，该公司毛利率和净利润率长期处于逐年递减态势。其中，其毛利率分别为36.05%、27.28%和23.73%，净利润率分别为12.0%、8.5%和6.0%。

针对收益大增，而净利润率下滑、盈利能力承压的问题，《投资时报》研究员电邮沟通提纲至建业地产。该公司回复称，近年来，房地产行业盈利水平均处于下降趋势，上市房企的平均盈利水平下降2%左右。随着建业地产最近几年来规模的快速增长，受行业特点影响，结算会滞后1—2年的时间，因而造成公司结算利润与销售规模增长的不匹配。其并表示，这种情况会在未来大量结算资源体现时得到较大改善。

此外，《投资时报》研究员注意到，在收益大增的同时，建业地产成本也呈大增趋势。其中，增幅最大的当属该公司的融资成本，今年上半年较去年同期的2.3亿元骤增超1亿元至3.70亿元，同比增幅高达60.60%；而销售成本紧随其后，从2019年上半年的65.94亿元增至2020年上半年的99.30亿元，同比增长50.60%。

对于公司成本的骤增，建业地产方面表示，2020年上半年，受疫情影响，公司主动进行了融资安排。同时，根据相关政策进行了贷款展期，以确保手头保有更多的货币资金，进而确保疫情下的安全经营。未来公司将通过严抓内部管理和稳定财务状况，以实现融资成本的下降。

建业地产2018年上半年—2020年上半年毛利率及净利润率情况

数据来源：公司半年报

拿地疲软发力轻资产

作为河南本地龙头房企，建业地产深耕中原20余年。不过2019年5月，建业地产同另外15家房企竞争洛阳某地块，最终与碧桂园一同杀入“决赛”。可是，在最后的“拿地之战”中建业地产落败。

此后，该公司拿地疲软问题日益显现。进入2020年，在土拍火热的情形下，建业地产的新增土储也仅有365.5万平方米，较去年同期减少86.5万平方米。

此外，2019年4月15日财政部发布了《关于下达2019年中央财政城镇保障性安居工程专项资金预算的通知》，13个省市棚改腰斩，河南亦从64万套减到15万套，跌幅高达77%。由于建业地产超95%的销售额均来自河南地区，因此不得不下调今年的销售额目标至800亿元。而在2019年，建业地产的销售额曾首次突破了千亿大关。

对于目标额的被迫下调，建业地产方面称，公司2020年销售目标实则为1100亿元，而上文提到的800亿元为公司重资产的目标额，并不包括300亿元的轻资产目标额。

为何会有轻重资产之分？这要追溯到五年前建业地产的一次战略转型。2015年，建业地产的董事会主席胡葆森在“建业+”新蓝海战略发布会上宣布，建业未来将以轻资产为主要模式，用三到五年，实现企业从房地产开发商到新生活方式服务商的整体转型。由此建业地产开启了“由重到轻”的转型之路。

如今从业绩上看，五年前的转型已有成效。据半年报数据显示，2020年上半年建业地产实现合同销售金额为429.51亿元，较上年同期增长约8.50%。其中，该公司靠传统的拿地、建造以及销售模式获取的重资产合同销售金额为300.16亿元；而靠品牌、管理和资本输出模式获取的轻资产合同销售金额为129.35亿元，占总合同销售金额比重分别为69.88%和30.12%。

走出河南显艰难

正如前文所述，建业地产超95%的销售额均来源河南地区。据半年报数据显示，2020上半年，建业地产在河南省重资产合同销售额占据销售总额的99.5%。并且，该公司今年上半年在省外的在建项目数量为“0”，目前仅有海南为公司贡献了0.51%的销售额。

另外，建业地产的董事长胡葆森也曾在2019年表示“走出河南，对于建业来说还是个探索期，目前是谨慎输出的阶段。”然而，在业内人士看来，集中于河南发展并不利于建业地产经营规模的扩大，以及从百亿级向千亿级的进阶。并且，区域型企业的平滑风险能力也弱于全国化布局的房企。

对此，建业地产向《投资时报》研究员表示，公司的轻资产目前已经布局了河北、陕西、山西、新疆等省市。并且，2020年上半年，该公司在全县仅20余万人、县城仅5万人的河北邱县首开轻资产销售项目，当天售空，销售金额高近3亿元。建业地产表示，未来公司的重资产布局将做好区域深耕；而走出河南的业务布局主要以轻资产的模式输出，产品形态以中原文化小镇形态为主。