“三道红线”压顶 华东房企下半年降负债或成主旋律

经过上半年短暂的窗口期之后，房企的融资闸门正在被“拧紧”。

近日，住建部、人民银行同步在官网发布消息称，8月20日，住建部、人民银行在北京召开重点房地产企业座谈会，研究进一步落实房地产长效机制，形成了重点房地产企业资金监测和融资管理规则。

与此同时，据多家媒体报道，监管部门出台新规控制房地产企业有息债务的增长而划出“三道红线”，具体分为剔除预收款后的资产负债率大于70%、净负债率大于100%和现金短债比小于1倍。根据“三道红线”触线情况不同，将房地产企业分为“红、橙、黄、绿”四档。

8月31日午间，新力控股首席财务官许进业在中期业绩会上表示，国家不断出台了房地产调控政策，不过，有关“三道红线”的政策还没有具体出台，公司会继续保持关注。

《中国经营报》记者联系了中梁控股、绿城中国、中骏集团、新力控股等方面采访，并得到相应回应。其中，中梁控股方面表示，公司已对债务结构作出了调整，今年上半年，新增境外融资渠道，短债比方面，相对去年底改善明显，预期未来短债比会继续进一步下降。截至记者发稿，中骏集团品牌相关工作人员婉拒了采访，未对公司负债率等问题作出回应。

融资“三道红线”

房地产行业高歌猛进的数年里，在规模刺激下，大多数开发商加速周转，却带来普遍增高的负债指标，给企业经营徒增了诸多风险。

记者在采访中了解到，此次参加上述房地产企业座谈会的有12家，其中包括碧桂园、恒大、万科、融创、中梁、保利、绿地、华润等。

会议指出，为进一步落实房地产长效机制，实施好房地产金融审慎管理制度，增强房地产企业融资的市场化、规则化和透明度，人民银行、住房和城乡建设部会同相关部门在前期广泛征求意见的基础上，形成了重点房地产企业资金监测和融资管理规则。

据《经济参考报》报道，会议明确的融资管理规则是业内多次传闻的“三条红线”，拿地销售比是否过高、经营性现金流情况两个方面也将作为监管机构考察的重要指标。上述企业需在9月底上交降档方案，包括一年内如何降档、三年内如何全面完成符合“三条红线”的调整。若未达标，监管层将要求金融机构对相应房企的全口径债务进行限制。而相关规则将于2021年1月1日起在全行业全面推行。

根据“三道红线”触线情况不同，试点房地产企业分为“红、橙、黄、绿”四挡。如果三道红线全部踩中，开发商的有息负债将不能再增加；踩中两条，有息负债规模年增速不得超过 5%；踩中一条，增速不得超过 10%；一条未中，不得超过 15%。

目前全国房企的负债状况如何？国泰君安固定收益研究团队发现，超六成房企处于绿档及黄档，接近七成房企拿地销售比与现金流量金额均达标。按照三道红线划分，处于绿、黄、橙、红的房企分别占比为31%、32%、13%、24%。超六成房企位于绿色及黄色档，四分之一的房企三条标准均不达标。房地产行业整体偿债能力较为稳健的同时，内部也呈现严重分化的格局。

从四档房企2019年有息负债同比中位数来看，绿、黄、橙、红档增速分别为16%、14%、4%10%。绿档和黄档房企内部有息负债增速也有分化，万科、保利等同比增速在5%以下，中海、招商和旭辉等部分规模以上房企增速则超过了20%。国泰君安研究报告指出，受到融资政策收紧限制的房企需要适当放缓融资扩张的速度，红档房企2019年有息负债增速仍超过10%，去杠杆力度尚且无法达到规则中“有息负债规模以2019年6月底为上限，不得增加”的要求，预计后期去杠杆压力仍然较大。

根据同策研究院与多家金融机构沟通，目前，针对房地产融资“三道红线”尽管没有出台正式文件，但房地产融资限制确实已经开始执行。

同策研究院资深分析师王丰认为，对具有快速扩张特征的房企来说，“三道红线”一定是高的，限制此类企业融资一定会造成金融风险；就时间点而言，经历了2020年上半年新冠肺炎疫情影响，全国房地产开发投资增速呈现“深V”，截止到2020年6月的数据，累计增速恢复到1.9%，但较2019年9.9%的累计增速仍存在差距，鉴于经济下滑压力较大，房地产开发投资这个稳定器的作用短期内无法被替代。

限制激进扩张

国泰君安研究报告认为，8月20日房企座谈会参会主体是四档内的龙头房企，反映出监管层抓大放小、严控金融风险的诉求。尤其疫情下货币环境相对宽松，社融存量快速增长，助长了杠杆交易和投机行为，进一步加大了地产行业金融风险，此时监管层严控房企融资旨在从供给端遏制融资主体需求，从而化解地产行业金融风险。

此外，地产行业的融资收紧也是对融资供给的结构性调控，在货币环境整体宽松的背景下能够有效减少地产对金融资源的挤占，从而推动更多资金流入实体经济。

根据上市房企2019年业绩报告，头部房企中，融创、恒大、富力、绿地和华夏幸福等房企都可能触碰到“三道红线”，划为红色档，融资规模将受限。而且，超过一半的企业都存在踩线，包括绿城、金茂、首创、中骏等全国知名的房地产企业。

绿城中国剔除预收账款资产负债率75%，净负债率63.2%，现金短债比是1.5；中骏集团剔除预收账款资产负债率60.0%，净负债率74%，现金短债比是1.9；中梁控股剔除预收账款资产负债率65.6%，净负债率79%，现金短债比是1.2。

可以预见的是，融资收紧将使房企的销售回款端压力骤升，开发商启动“加速销售模式”的可能性增加。

中梁控股方面在回复记者采访时表示，公司在售项目销售情况良好，上半年签约回款率90%，首开去化率70%，前7个月合约销售796亿元，已完成年度目标超47%。公司会在前期拿地、施工、交付等各个环节做好前置工作，较好保证资金回笼时间及回款率，同时也将会根据市场情况适时推出一定优惠让利消费者，促进资金回笼。

房企积极应对

受访专家表示，近期房地产市场热度有所上升，部分城市房价出现较快上涨势头，土地交易活跃。适度调整融资政策，有利于抑制开发商激进扩张，防范债务风险，不过，在这个过程中，一些利用高财务杠杆、回款能力不足的企业或将面临挑战。

在克而瑞证券首席分析师董浩看来，决策层和监管层已经清楚了金融政策口径的松紧对房地产市场的传导作用，因此对于房地产金融的管制成为了金融政策中独立考量的因素，才以区别对待的方式，在制定整体政策的同时，还附带专项手段。

“这次的监管方式确实表明了内地或者中央对房地产的监控、‘房住不炒’的政策，态度是非常坚定的。后期可能会根据各种指标来加强对房地产的融资管控。虽然还没有明确方案，细化说明房地产融资方向和融资种类，监督证券市场、债券市场、银行市场的方法。”中国金茂管理层在接受记者采访时表示，从目前来看“三道红线”对于公司的影响不是太大，后期会密切关注政策的公布和施行。其同时认为：“这项政策对于管理优秀、财务稳健的房企是个机会。”

此次颇受关注的是，尽管融资监管指标对房地产企业拿地产生影响，但根据各家开发商掌握的资源和获取土地的能力不一样，从目前的数据来看，各家企业拿地的力度并不能与监管红线划等号。

中国企业资本联盟副理事长柏文喜指出，房企真正拿地的能力还是与获取资源的能力和流动性压力大小有关，如果流动性压力小，企业拿地会比较积极。当然，为了降低负债，优化财务指标，降低流动性压力，企业一般会采取加快推盘，加速回款的方式，来改善现金流。

记者在采访中了解到，上半年，绿城中国新增43个项目，总货值1756亿元，同比大幅提升了181%。近期，公司对以往项目从投资端、运营端都进行了画像分析，即能看清房地产市场的走势，以及团队在操盘过程当中所起到的作用跟能力，来指导未来的投资。

绿城中国相关负责人介绍，下半年，公司将按照目标，合理匹配公司投资、运营和融资。目前来看，公司有比较充足的资金和安全边界来保证今年既定的投资计划，同时也看到近期各地房地产市场发生的一些变化趋势，公司将加深读城读地，把握投资时机，积极寻求更好表现的投资机会。