三道红线下的2020年房企半年报：富力、融创、绿地、中南亮“红灯”

8月20日，央行和住建部召集12家房企和证监会、银保监会、外汇管理局、交易商协会等机构召开座谈会。据多位参会人士及参会房企的内部人士透露，座谈会传递了两个信号：一个是控负债，一个是稳房价。

此前传言的三道红线也被进一步证实，即剔除预收款后的负债率不超过70%，净负债率不超过100%，现金短债比不低于1。此外，会议对有息负债增速、拿地销售比和经营性现金流等指标也做了相应要求。

根据要求，监管部门对房企设置三道红线、四档管理，三道红线全部踩中的为红色档，未来有息负债不得增加；踩中其中两道红线的列入橙色档，有息负债新增幅度不得超过5%；踩中其中一档红线的列为黄色档，有息负债增幅不得超过10%；三道红线均未踩中的为绿色档，有息负债增加幅度不得超过15%。

新规则将在2021年开始执行，那么2020年中报和年报将成为一个重要的参考依据。8月是房企发布上半年业绩的月份，如果以三道红线来对照房企中报，会是一种什么样的结果呢？

经济观察报从全国上市房企中筛选了总资产均超过千亿的41家房企，截至8月26日，已经有30家发布了2020年上半年业绩。如果以三道红线来衡量，30家房企中，有4家房企踩中三道红线位于红色档，有4家房企未踩任何红线处于绿色档。

三道红线

30家已经公布半年报的房企中，剔除预收款项后负债率((总负债-预收款项)/(总资产-预收款项))超过70%的房企有23家，其中建业地产最高，为86%，远洋集团、越秀地产和世茂集团3家房企刚刚过70%。保利、龙湖、合生创展、华润置地、招商蛇口、中海和中国金茂等7家房企低于70%。

wind数据显示，30家房企中，净负债率超过100%的房企有9家，其中，建发国际最高，达到了258%，合生创展最低也达到了103%。另有21家房企的净负债率低于100%，其中龙湖、龙光、华润置地、招商蛇口、新城控股和中海均在50%以下。

30家房企中，有10家的现金短债比低于1，其中富力地产最低，只有0.24，宝龙地产、招商蛇口和雅居乐均在0.95以上。另有20家房企的现金及等价物可以覆盖当年到期债务，其中新城控股、越秀地产、龙光集团、建发国际、龙湖集团和中海均在2倍以上。

三道红线结合来看，全部踩中的房企有4家，分别为富力地产、融创中国、绿地控股和中南建设。这4家房企中，与2019年底相比，今年上半年富力的有息负债下降了4.8%，融创中国有息负债降了0.6%；而绿地控股和中南建设则分别上升了12.4%和10.7%。

30家房企中，有4家房企处于绿色档，分别为华润置地、保利地产、龙湖和中海。另外，招商蛇口和越秀地产是最接近绿色档的2家房企，其中招商蛇口现金短债比为0.96；而越秀地产剔除预收款项后资产负债率为71%。

30家房企中，有8家踩中两道红线为橙色档，有14家踩中一条红线为黄色档。橙色档的企业中，只有阳光城的有息负债比2019年降低了1.34%，其他7家均有不同幅度的增长，其中合生创展增加了51%。

14家黄色档的房企中，仅有碧桂园和中国金茂的有息负债比2019年底下降，其中碧桂园降了7.53%，金茂降了16.48%。其余12家的有息负债均在上升，其中中梁上升幅度最大，达到了31.43%。

今年上半年房企红色档的数量与2019年相当。2019年有8家主要房企踩中全部三道红线，分别为融创中国、绿地控股、中国恒大、中梁控股、富力地产、华夏幸福、新力地产和佳兆业。

截至8月26日，已经发布半年报的企业中，中南建设从2019年的橙色档转为红色档，中梁控股从红色档转为黄色档。而中国恒大、华夏幸福、新力地产和佳兆业等4家2019年红色档中的房企还没有发布中报。

三项指标

除了剔除预收款项后资产负债率、净负债率和现金短债比三道红线外，监管层还设置了有息负债同比增速、拿地销售比、经营活动产生的现金流量净额三个指标。

30家房企中，今年上半年有9家房企的有息负债比2019年底增加幅度超过15%，其中合生创展达到51%，中梁控股达到了31%。此外，龙光、建发国际和华侨城的有息负债增幅也超过了20%。

同期，有息负债减少的房企有5家，分别为中国金茂、碧桂园、富力地产、阳光城和融创中国，其中金茂降幅最大达到了16%，融创降幅最小为0.61%。

30家房企中，拿地销售比超过40%的房企有14家，其中有3家超过100%。这14家房企中，有2家处于绿色档中，有5家处于橙色档中，其余均为黄色档企业，红色档企业拿地销售比均在40%以下。

2019年财报中，有12家房企有息负债同比增幅超过15%，但没有一家的拿地销售比超过40%。这一定程度上与2019年多数房企拿地集中在前5个月有关，5月份以后，随着融资收紧，房企拿地步伐开始放缓。

2020年以来，随着4月疫情逐步好转，房地产成交也开始逐步恢复，房企开始集中在一二线主要城市加大拿地力度。

中指院报告显示，前7个月，百强房企拿地规模同比增长2.8%，其中有31家房企月度拿地金额超过2019年月均拿地金额，奥园、龙光、绿城等房企月均拿地金额较2019年增加一倍。但也有一部分房企放缓拿地，万科、世茂、富力、建业等房企月均拿地金额较2019年减少一半。

另一个衡量房企的重要指标是经营活动产生的现金流量净额连续三年不得为负。2017年-2019年，41家典型房企中，经营性现金流净额连续为负的有7家房企，分别为华夏幸福、富力地产、正荣地产、绿城中国、华侨城、远洋集团和城建发展。

目前，30家房企中，只有13家A股上市的房企公布2020年上半年经营性现金流，其中有7家为负，包括保利地产、招商蛇口、新城控股和华侨城等房企；另有6家为正，包括金茂、阳光城、绿地、中南建设等房企。

另外一家值得关注的是旭辉控股，虽然不是连续三年经营性现金流为负，但2018年、2019年连续两年为负。2019年旭辉位于黄色档中，仅有剔除预收款项后资产负债率一项踩中红线，不过其新增有息负债达到了33.2%。

利润普降

多家房企人士指出，央行、住建部座谈会主要目的有两个：一个是控负债，一个是稳房价。控负债的手段即是三道红线，而稳房价的手段则是稳地价。

30家发布半年业绩的房企中，有息负债较2019年底上升了7%，增加净额为2515.47亿元。2020年是房企偿债高峰期，由于疫情影响，终端市场受到抑制，通过发行新债偿还旧债也是房企有息负债增加的重要原因之一。

净利润下滑也是2020年上半年众多房企的普遍特征。30家房企中，2020年上半年主营收同比下降的有7家，其中金茂降幅最大，接近18%。其他6家降幅均在10%以内。还有23家房企主营收出现上升，其中新城控股和建发国际增幅均超过一倍以上。

与营收相比，2020年上半年房企净利润降幅范围更大。30家房企中，净利润同比下降的有12家，其中招商蛇口和建发国际降幅最大，达到了81%和66%；禹州和远洋的净利润降幅也均超过了30%。

30家房企中，2020年上半年净利润率低于10%的房企有15家，占比达到了一半。其中建发国际、绿地控股和招商蛇口的净利润率均低于4%；中梁、建业、正荣、远洋和禹州的净利润率在5%-7%之间；新城控股、奥园、越秀地产、世茂集团、碧桂园、阳光城、中南建设的净利润率在7%-10%之间。

另有15家房企净利润率超过10%，其中有4家超过20%，合生创展最高为48%，中国金茂为31%，华润置地和中海分别为26%和23%。另外华侨城、龙光和雅居乐的净利润率也超过15%。

有息负债的增加也使得一部分房企利息支出大幅增加，2020年上半年中南建设利息支出上升了624%，雅居乐的利息支出上升了260%，世茂集团利息支出上升了211%。奥园、建发和新城的利息支出增幅也超过50%。

30家房企中，有10家的利息支出是减少的，主要以央企和地方国企为主。其中有7家减少幅度超过20%，宝龙地产降幅最大为50%，华润和保利分别为28%和27%。越秀地产、招商蛇口和华侨城降幅也超过20%。

据一位房企负责融资的高管透露，目前房地产行业融资整体还是偏宽松的，座谈会影响还没有传递到融资终端。他判断，未来几年融资会依然处于宽松状态，“红线针对的是个别企业，整体趋势不会改变。”