房租拐点下的长租公寓困局：租客首遇续约不涨价

对一众北漂来说，上一次房租下降，可能要回到2008年的金融危机时刻。

“房东想来看看房子。”

7月的一个周五，正在上班的赵迅突然接到了自如管家一条有些莫名其妙的信息。

赵迅在北京石景山一处自如公寓已经租住3年，主卧房租从2200元/月涨到2600元/月的这些年里，除了交租，他和自如、房东甚至是室友间可以说毫无联系。

疑虑之时，赵迅翻了翻新闻，发现类似“自如/蛋壳公寓强行要求房东降租”的报道已经刷屏，“怕被搬家，因为最近工作特别忙，短期也不想再换房子”。

这次降租，是真的出乎胡夏的意料。

年初的时候，胡夏在丰台区洋桥某小区以2960元/月的价格续租了一间卧室，前两天他偶然间登了自如APP，却惊讶地发现隔壁那间同面积、同条件但疫情期间一直没租出去的屋子，比自己这间便宜了900块钱。

“疫情以来，隔壁屋子一直租不出去，后来自如直接降了900块钱，而我是用疫情前价格续的，比这个还贵。我觉得我亏了，我想搬家了，趁着北京降房租实现自己增大居住面积的跃进。”提到这次临时搬家，胡夏很是郁闷。

这段时间，一些长租公寓企业试图压下他们当初高价收来的房子，但房东和租客并不愿意束手就范，于是三方上演了一出见招拆招的戏码。

在与赵迅隔着2200公里的深圳，长租公寓小老板李闻喜正四处联系寻找一间已租公寓的租客，“没回深圳，房间里行李都没拿就失联了”。

“有一天一个朋友问我在干嘛，我说在项目上，他说你还能在项目上？那挺不容易的，不是说做公寓的都歇了吗？”李闻喜有些悻悻然。

租赁市场究竟发生了什么？

“见招拆招”三方戏码

赵迅向自如管家打探房东的来意，对方表示也不清楚。

房东夫妇在约定的周六到来，看到了房间中被拆除的隔断，感慨说：“原来隔断真的被拆除了。”

赵迅租住的这套自如公寓是首次出租，原本自如在客厅打了隔断，不过出租后就拆除了，但床和书桌依然原封不动地摆放在那里。

房东夫妇开始询问赵迅房间的租金，在得到回复后，房东夫妇终于说出了此行的真正目的：“如果我们和自如解约，你们愿意按照现在的价格继续住这里吗？”

房东夫妇告诉赵迅，自如在以隔断拆除为由向他们协商降房租，目前给到的整租租金已经不足5000元每月了。而赵迅和同租室友每个月的租金是4800元，被拆除的隔断间最初的租金则是每月2500元。

“自如要求周日答复。”

房东夫妇的打算是：同自如解约，将房子直接租给赵迅和室友，这样即使维持原价，也比自如修改后的报价高。

如果赵迅不接受，那么房东打算收回房子重新招租，不过很显然他们希望赵迅能够继续租住，他对赵迅说：“我知道现在房子也不好租，所以希望继续以自如给你的原价出租。”

“在即刻搬离和原价租住之间，我很自然选择了原价继续租住。因为惯例是每年自如续约都要上浮租金，而且还会另外收一笔约相当于一个月房租的管理费。现在可以原价从房东直租，没有管理费，所以还省了点钱。”赵迅告诉记者。

在得到了赵迅的响应后，房东夫妇表示会同自如解约，然后欣然离开。

不过赵迅告诉记者：“房东承诺的原价只是到明年3月，理由是因为他们和自如的合约就到明年3月，能看得出来，他们是想等到那个时候或许疫情消除，租房市场恢复，他们又能可以涨一波房租。”

另一位业主张瑾则向《每日经济新闻》记者讲述了其与自如洽谈更详细的过程。

“从6月份开始，我陆续接到自如管家的电话，意思是让我每月租金降800元，如果选择不续租的话就要赔偿1万多元。”

“是自如的原因造成解约，为什么还要你们来赔偿呢？”记者问。

张瑾说：“自如告诉我，这笔钱是装修折旧费。我们把房子交给自如的时候他们会进行统一装修，这笔费用在合同中规定了如果中途解约便需要业主赔偿给自如，但并没有规定到底是由于谁的原因而解约。”

“我的态度很强硬，坚决不同意降价，也不同意赔偿折旧费，就这么僵着。”

张瑾说自己在网上看到有这种遭遇的房东还不在少数：“我加入了一个针对自如的维权群，里面有400多人呢。群里还专门设立了和媒体沟通的人员，我们维权的决心还是很大的。”

但这一次降租风波的结局颇具戏剧性。

赵迅那里，离开之后的房东夫妇向他要了屋内墙面的裂痕照片，那是因为装拆隔断而留下的，估计是用作同自如谈判的筹码。

从赵迅这边看，如果房东和自如解约，进而造成他不能继续住在现在的房子中，自如是需要赔偿他一个月房租的违约金的。

这么算来，如果自如真的同业主解约，赵迅可以得到赔偿金和原价续约，房东可以维持目前的租金水平不变，而自如则是失去了这单生意。

赵迅的室友表示：“这种情况很多，我有很多租住自如的同事最近都在准备找房。”

随后的日子里，赵迅便一直在等待自如通知退房。期间房东夫妇联系过他一次，表示要留意自如最近的通知。

但大半个月过去了，一切都安安静静，房东夫妇没有再回复什么，自如管家也没有通知赵迅解约，时间一天天地往合约正常到期的节点走去。

赵迅告诉记者：“房东最后告诉我‘自如似乎准备2021年1月到期后正常解约’，语气已经颇为缓和，推测他们也收到了正常的租金。所以我选择了同自如续约。不过续约的价格并没有像往年一样上涨，而是维持了2019年的价格，并且服务费也有了一点折扣，这是过去几年中从来没有过的。”

张瑾这边，“虽然我们的态度很强硬，但内心其实还是有点慌的，毕竟自如如果真的解约并且要求赔偿，那肯定会有纠纷，房子我们也得再重新打理。”

“自如虽然也很强硬，并且给我打了很多次电话，但最后还是按照原价格给我打款了。从群里看，很多房东也都按时收到自如的原价打款。”张瑾说。

自如相关负责人告诉记者：“整体来说，启动价格协商的房源，在自如管理的百万间房源中占比极少。目前已有一些业主认同长期共赢理念，与我们达成了新的合作协议，在此我们衷心感谢他们的理解和支持。同时，所有展开协商的房屋合约都在正常履约过程中，我们也按时给业主付款。”

谈及行业现状，自如方面表示：“进入2020年以来，由于经济和疫情不确定因素，以及城市规划变更、商圈迁移、社区严格管控出入等因素影响，房屋租赁市场出现了显著变化，特别是个别房屋出现委托价格与租赁价格严重倒挂的趋势，与我们跟业主委托协议里租金逐年上涨的约定背离。”

事实上不仅仅是自如，作为长租公寓领域的另一家头部企业，已经完成上市的蛋壳公寓最近也发生了类似事件。

7月以来，多名业主公开表示接到了蛋壳“强行要求房东降租”的电话。

“今天蛋壳再次打电话给我，强行要求以后每个月降租500元，如果不配合将单方面解约，给出的理由是经营不好，属于不可抗力原因，不承担违约责任。”

该业主表示，蛋壳公寓自2月份以来就多次打电话要求无偿提供一个月免租期，在遭到自己强硬的反对后，蛋壳推迟半个月打了房租。

对于记者的采访需求，蛋壳公寓方面并没有给出回复。

“能不赔钱就挺开心”

栖息地青年公寓CEO李闻喜在长租公寓刚刚风起时就进入了这个行业。

2017年，经朋友介绍，李闻喜将自己的公寓品牌——栖息地青年公寓首个项目定在了深圳市龙岗区南岭1983创意小镇。截至目前，李闻喜的栖息地青年公寓在深圳大约拥有1700套房源，主要以集中式公寓为主。

“我们体量本来就不大，往年都没感觉到出租率有什么大的变化，不过今年退房的比较多，新租的量又不够，就感觉到压力大了。”李闻喜告诉《每日经济新闻》记者，无论是对他还是大部分同行来说，今年首要目标是要维持正常的现金流，把风险控制住，“先稳住，活下来”。

在李闻喜看来，今年的租赁旺季并非不“旺”，只是有所推迟。栖息地青年公寓的出租率从5月份开始有所回升，6月又跌回78%左右，但7月又突然提升近10个百分点到90%左右。

“现在明显好起来了，以前那几个月别说租房，看房都没人，退房的还很多。”李闻喜说，“栖息地青年公寓其中一栋，今年最多的时候一个月退房接近40套，不过一直以来出租率都没有掉到过76%以下，情况还算比较稳定。”

1983创意小镇的栖息地青年公寓目前共有5栋房源，这些房源都来自厂房宿舍改造，每个月合计租金、水电等费用的成本接近70万元，业主今年减免了半个月的租金。

虽然按照惯例，李闻喜旗下的公寓每年对租客的租金都会有一些小幅上浮，但今年整体保持在不涨不降的水平。不过，他们也推出了一批特价房源，价格由正常时期的2300元降至1980元起。

每经记者黄婉银摄

贝壳研究院统计显示，2020年上半年，长租公寓出租率明显下降、违约率提升，同时仍然需要正常给业主支付房租，企业现金流普遍吃紧。同时，疫情期间租赁企业的管理成本提升。

在“违约率提升”这一点上，李闻喜感受十分明显，他称之为“跑房”。他旗下的公寓有些租客还没交租金就不见了；有的因为回不了、不想回深圳的租客，连房间东西都不要了就失联的；还有回来深圳以后，公司倒闭了，领不到工资交不起房租的租客。

“往年很少很少，今年‘跑房’的特别多，一栋楼6月份就有9个跑房的，5月份更多。”李闻喜说，有些租客就莫名其妙不见了，也联系不到人，“对方的日子也不好过，肯定也是遇到困难了，押金都不要了。”

一般来说，很多长租公寓租房都需要押二付一，也就是押两个月的租金费用给公寓方。李闻喜往常也是按照这个惯例来做，且租约必须签半年以上。但今年因为疫情影响，只能撒开手做，“押一个月的租金也可以，只租一个月的也可以，只要能租出去都可以。”

但这就造成了比较高的退房率，有一个月，栖息地青年公寓虽然租出去了37间，但下一个月就退了22间。

对于李闻喜来说，今年最困难的时候就是“没有利润了”。

“尽量做到不赔钱，不赔钱就挺开心的。”李闻喜说，大概有2、3个月的时间他收完租金，然后交完租、发完员工工资，基本就没有结余了。“二房东不像房东，对我们来说，这些空着的房间都是利润，只要多租出去一间就能多挣一间的钱。”

相比一些同样是做长租公寓的朋友，李闻喜至少“活下去了”。长租公寓行业这些年，盲目进入投资的人不在少数。去年刚好投了新项目，花了几百万，但今年刚好碰到疫情，一直回不了本。

李闻喜的新项目因为疫情遭遇了长时间的搁浅。

2019年，他先后共收纳了9栋房源做新项目，但其中一栋自去年10月1日开始施工，经历了春节、断断续续的停工后，现在都还未装修完成。“理论上来说现在这栋楼应该已经招租得七七八八了，但传统租赁旺季都错过了。”

没有资方压力和“慢工出细活”的心态是李闻喜这些年再没有大扩张的原因。“今年就踏踏实实做个二房东，把房子稳定住，有正常的现金流进来，每个月争取利润是正向的。先稳住活下来，不欠外债，不要搞得自己压力太大。”

长租公寓行业冷却 “规模慢慢做”

大型品牌长租公寓在目前的环境下也放慢了扩张步伐。贝壳研究院报告指出，对于长租公寓领域，不同于前两年的热情高涨，2019年房企的进入热情显著下降，行业逐渐回归审慎理性预期，企业不再盲目进入。

截至2019年底，已有44家规模大型的开发商开展长租公寓业务，但今年上半年没有开发商新进入长租公寓领域。

深圳一家大型品牌长租公寓的负责人之一告诉记者，深圳现在部分地区的目标租客群体回来的还不是很多，出租率各方面还是上不去，租金收入整体还是有波动。但房东那边需要缴纳房租、员工工资需要发放，这些压力都是现实存在的，现金流还是要用来活着，“租户天天闹降租，房东实际上又不给援助，可折腾了。”

另一位长租公寓从业者则告诉《每日经济新闻》记者：“这个行业现在很艰难。上半年很多客源都流失掉了，很多房间从疫情爆发以来空置到了现在。2017年那会儿，各长租公寓争相太高收房价格，事实上有些房源自从收来后就没挣过钱，只不过这些危机集中在这个时候爆发了。”

乐乎公寓创始人罗意也表示，2019年整个宏观经济形势，叠加疫情的干扰，对我们上游的行业打击还是非常大的，也自然映射到了租赁产业中。

但罗意同时认为，长租公寓企业降价是无可厚非的：“长租公寓企业受到冲击，所以采取降价以保证整个现金流的安全，这是业界通用的避险措施，我觉得这个事情其实无可厚非。”

“我不觉得长租公寓跟其他行业有什么区别，最后还是要核算到收入、成本、利润等关系，都是相同的经营逻辑。”

华菁证券曾在一份研报指出，2019年长租公寓行业头部企业管理规模平均增速为19%，较2018年的173%明显回落，预计今年将进步回落。目前市场头部企业基本是早期进入行业的企业，在盈利上提前锁定低价房源并享受了2017~2018年的租金上涨，获得另可观的租金剪刀差；在规模上充分利用2017~2018年的资本推动，获得了大量货源。在那之后才进入的些企业目前已基本淡出。

李闻喜认为，经过上半年的考验，长租公寓行业会越来越规范，各方也都会趋于冷静，保持理智，不像以往那样狂热，这对行业来说是好事，也让大家认清了长租公寓不是一个金矿，“长租公寓真的是实实在在的实业，需要慢工出细活。对我来说就是，规模可以慢慢做，每个项目都要挣钱，把风险控制在自己可以承受的范围以内，过个三五年或者十年，自然水到渠成。”

贝壳研究院报告显示，中小长租公寓企业如今面临的融资环境更加严峻。长租公寓领域股权融资的风口基本已经过去，目前中小企业获得投资较为困难，从2019年开始进行股权融资的企业均为行业头部企业，融资轮次靠后，单次融资金额大是基本特征。此外，住房租赁领域融资主体均为地产企业。总体来讲，目前住房租赁及长租公寓领域的融资以头部企业和大型开发商为主，中小企业融资更为困难。

租赁市场周期性规律被打破传统旺季推迟

长租公寓是租赁行业中规模庞大的参与者，对租赁寒冬的感受最为猛烈。事实上，这根链条上的每个个体都有所触动。

“本轮租金下跌系2012年以来首次租金持续半年以上的同比下降。”这是贝壳研究院对当下北京租赁市场做出的直接判断。

目前租出在中国人民大学附近的李明发现，最近房租的价格在观感上明显下跌很多。

他准备在8月底换一套房子住，他向记者抱怨：“去年租下来每月8000元左右，价格不低了，小区有些老，水管电线之类的经常出问题，但房东总是爱理不理的。”

“不过最近我再上网看，发现房租有了明显下降，去年这个价格仅仅能向业主直接租一套老破小，今年就直接可以租一套还不错的长租公寓了。”

由于需要简装和企业运营，通常同一区域的长租公寓价格是要高于业主直租的，但今年李明的出价已经可以负担长租公寓了。

有租赁企业人士告诉《每日经济新闻》记者：“目前，业主自己成交一套房源大约需要60天。”也就是对房东来说，一套房子在一年中的1/6时间都不会产生收益。

统计数据非常直观地体现出了房租的下行趋势。贝壳研究院数据显示，2020年上半年北京各个行政区租金都处于下降状态。不同行政区的租金水平中，租金同比下降幅度最大的是石景山区，上半年租金水平为71.25元/平方米/月，同比去年同期下降4.72%。

记者以房东身份咨询了链家京南大区一位店长赵飞鹏，“受疫情影响，今年租房市场行情一直不是太好，不过现在应该是挂牌最好的时候了，最近毕业季找工作的人也多，租房需求有所回暖。平均下来，我每天的带看在1~2人左右。至于成交周期，还取决于报价。”

不仅仅是北京，全国数据来看，贝壳数据显示半年来全国范围内租金都呈现出下降趋势。

贝壳研究院数据显示，重点18城的平均租金水平，3月份下降14.0%，从2月的47.7元/平方米下降到41.0元/平方米。4月及5月份，平均租金有小幅回升，环比分别上涨1.4%和2.8%，但租金价格仍较大幅度低于去年同期水平，同比下降幅度均在10%左右。6月份租金水平又呈现下降趋势，环比5月下降3.2%，同比去年6月下降10.9%。

今年的毕业生能否为租房市场注入强心针，目前来看还有些不确定性。

受二次疫情影响，北京市场传统的毕业租赁旺季目前暂未显现，6月成交量环比下降7.3%。7月份平均租金则已降至年内最低点，跌幅较上月有所扩大(据诸葛找房)。

“疫情影响下，租赁市场周期性规律被打破，传统的租赁旺季推迟。”

“往年毕业生在6月底基本上就已经把工作敲定了，而今年很多毕业生到现在还没有敲定工作。”

“从我接触的学生来看，今年毕业选择留在北京的比往年少了大概10%。能感觉到各企业的招人指标减少了，毕业生落户也比往年也更严苛，2020年国考出结果比往年也慢了很多。”记者采访的一位北京高校教师如是说。

但其实，租赁市场只不过是晴雨表罢了。