仲量联行：退租压力下北京零售市场如何逆势突围？

2020年7月底，防控降级、影院开放、消费季重启，北京迎来了零售行业回暖契机。今年上半年，全市范围内许多零售商收缩实体规模，绝大部分购物中心都在不同程度上面临租户退租、项目空置率提升的考验。业主与零售商该如何快速调整策略、恢复元气、为未来发展做长足准备？近日，仲量联行研究部走访了北京市区范围内40个重点优质购物中心项目，通过对市场数据和趋势进行深入挖掘，为市场各方提出切实建议，希望助力业主和品牌双方抓住逆势突围的机遇。

疫情挑战下的市场多方承压，餐饮业态受冲击最严重

在2019年底，经济下行压力已经对市场产生影响，整体租赁需求趋缓，部分优质零售物业面临一定的空铺压力。在此之上，新冠疫情进一步打乱了市场节奏，大幅限制了零售品牌的扩张步伐和业主方的调改计划。在现金流压力下，许多零售商均有计划关闭经营表现欠佳的门店，以期压缩成本、渡过难关。

截至2020年6月底，北京市区市场空置水平升至8.6%，郊区空置率增至9.3%。第二季度市区市场整体净吸纳量录得负14.5万平方米，即全市退租面积较新租面积超出14.5万平方米，为北京市场的历史最高水平(排除项目退市影响)。

餐饮业态首当其冲，关店面积占总量的36%。其中，由于餐厅普遍门店面积较大，正式餐厅品类关店面积占餐饮业态的3/4，关店数量则约为餐饮关店总量的半数(48%)。此外，咖啡茶饮、快餐、小吃和烘焙面包房关店面积占比分别为14%、7%、4%和1%。因此，当前购物中心的餐饮层和餐饮铺位空置压力相对最大，对正式餐厅和大面积餐饮门店招商需求缺口较大。

仅次于餐饮，服装业态关店面积占比达18%。快时尚品类整体表现疲软，在全国、乃至全世界范围内均持续大规模关闭门店、收缩线下战线。这一趋势在近两年已有显现，Forever 21、Old Navy、New Look等品牌已先后退出中国，而疫情则进一步加剧快时尚实体业态的下行态势。因此，快时尚门店退租面积占该业态总量的22%，且该占比预计在短期内将进一步攀升。例如Gap已关闭多家门店，且仍有部分门店在进行闭店促销。快时尚门店往往承租项目首层或跨层的大面积，位置优良、展示面极佳。因此，其撤铺对项目的直观形象影响较大，且业主往往需要对其铺位面积进行拆分出租，明显增加项目招商负荷。

此外，儿童和娱乐业态备受疫情冲击，关店面积占比分别为8% 和9%。事实上，由于众多儿童业态门店自疫情爆发后始终处于关闭状态，许多有明确退租意向或计划的品牌仍尚未撤取物品装置，尤其是儿童教育培训类零售品牌。因此，儿童业态实际退租总量和业态占比预计显著高于调研数据，主打儿童业态的商业项目和综合性购物中心的儿童层空置压力大。

新增需求显著受限，部分品牌把握机会布局

横向对比全市关店撤铺和即将开业(已上围挡)的情况可见，北京整体关店面积是即将开业面积的3倍左右——在2020年第二季度的时间截面上，疫情影响大规模显现，新增需求短时内跟不上市场中的退租水平。本季度录得即将开业的门店大多自去年底已开始接触、洽谈乃至签定租约，并不能完全体现疫情爆发后市场中的租赁活动；而且，随着北京新发地疫情对市场造成新的冲击，部分门店或难开出。但是，当前市场中仍有一些此前有扩张计划但未能找到合适店面的零售商本季度在市场中持续关注机会、寻求面积，看好疫情过后市场的复苏能力。

尽管餐饮业退租量最高，但该业态也在行业不断洗牌、品牌更迭换代的过程中。在全市“即将开业”的面积中，餐饮品牌占比达到34%；而在今年5月至6月初北京防疫要求降级、市场需求小幅回升时，餐饮零售商的问询、看场等租赁表现与其他业态相比更为活跃。近年来商业项目不断提升餐饮业态占比，部分业主显著上提餐饮铺位的租金水平，以此提升整体收入表现，部分餐饮租户的利润受到挤压。在当前市场环境中，业主更有必要根据具体情况考虑相应下调餐饮租金，为餐饮零售商出让更大盈利空间，实现中长期项目表现的稳定。

儿童和娱乐业态退租率高，但新增需求水平很低。尽管一部分门店在5、6月实现了短暂的盈利，但在6月北京新发疫情后，反复关闭门店为零售商带来巨大压力。而随着疫情防控举措趋于常态化，儿童和娱乐业态短期内恢复受阻、前景相对不明晰，其租赁活动非常有限。大多数儿童和娱乐类零售商将采取保守谨慎的策略，难以在2020年乃至明年初有扩张动作。同时，有少数几个高品质、大面积的娱乐类租户在此时机首入北京或寻求面积，充分把握租户议价力增长的机会，计划疫情过后开业，看好本市受抑制的娱乐类消费需求的反弹性增长。

但是，运动服饰品类仍在全市乃至全国范围内逆势布局，其新承租面积占全市即将开业面积的11%。截至二季度末，国内外运动服饰和运动潮牌零售商多有扩张，李宁、安踏、Fila、阿迪达斯、Lululemon等均有新开业或正在装修的门店。运动品类销售整体恢复快、增长前景相对较好，部分品牌在2020上半年已实现零售额正增长。因此，许多之前在优质项目中未能寻得扩张机会的运动品牌，充分把握当前市场中的机会，丰富完善在京布局。

市场各方应灵活调整策略，抓住突围机遇

受到疫情倒逼，当前正是各零售业态大洗牌、业主整体性调改的关键性时刻，品牌方和业主方所采取的战略性举措将决定其疫情后的恢复能力和中长期增长空间。

从零售商角度而言，一部分品牌的退租和收缩为其他品牌带来扩张的机会。

对于有扩张意愿的零售商，当前正是进入市场领先的优质项目的时机，借此提升自己的知名度和影响力。

品牌方有望谈得更优惠的租金和对自己更为有利的租赁条款，降低固定成本，提升利润空间。

零售商业应充分利用这个变局，把握市场脉搏，在谨慎节流的同时相应调整产品线和发展侧重点，实现开源——如时尚业态可着重关注其运动服饰子品牌的扩张，而餐饮类品牌则拓展“小而美”的副产品线，提高市场份额和竞争力。

而从业主方角度来看，目前也是顺应新的消费潮流进行调改的机会。

在经济和疫情的双重影响下，各业态均面临一个去伪存真的过程。部分此前引领扩张趋势的零售商增长失速，但另一些品牌反而进一步巩固了自身行业领头羊的地位，提升了市场份额。以咖啡茶饮品类为例，尽管本季度连咖啡、瑞幸咖啡大面积关闭店面，但同时国际咖啡品牌Peet‘s Coffee和Tim Horton’s上半年仍积极布局北京市场，喜茶也在二季度持续推出新店。因此，同业态内部必然有一定的流动和整合，业主方在接触新租户时更应关注品牌的稳定度，方能抵御未来市场中的竞争压力和突发事件，保证项目品质和稳定性。

对于部分此前强势扩张但当前销售表现显著下滑的业态，业主应在原租户退租后积极主动转变落位思路、更换业态品牌，调整项目租户结构。举例而言，近几年北京APM有多个首层临街的快时尚大店退租，包括跨层的Gap门店也刚刚于6月闭店。北京APM不断调整首层业态，重点落位近期市场表现优越的化妆品和运动时尚，接连引入众多中高端美妆品牌，并将原快时尚位置替换为即将开业的阿迪达斯全球品牌中心。

在当前市场气候下，一定的租金让步和更为灵活的租赁条款，对增强项目对优质品牌的吸引力、提升项目表现很有必要。本季度，已有部分业主开始下调或考虑下调租金，幅度达10%或以上；也有业主在租期、装免期等方面可谈空间更大。北京市场中仍有品牌寻求面积、平稳扩张，但此前部分项目租金成本高昂，令一些潜在租户难以达成盈利目标。若业主方适度调整近期的租金收入预期，预计将有效去化项目内的空置面积。

仲量联行华北区研究部总监米阳表示：“在新冠疫情的席卷之下，市场面临着前所未有的挑战。越是如此，各方越需要充分了解瞬息万变的市场趋势，积极调整发展策略，方能渡过时艰，在后疫情时代的市场新格局中占据有利地位。”

特别说明：本次走访调研系北京新发地疫情之前完成，新的防疫形势无疑为市场带来更多挑战，该调研所展示的数据信息预计与此后市场有一定出入——尽管整体趋势和业态分布情况与当前市场基本一致，但全市退租、空置趋势无疑进一步深化。