建设用地审批权下放至省级 多省跟进出台试点新政

全国土地市场持续升温。

中原地产研究中心统计数据显示，2020年截止7月31日，50大城市年内卖地超过2.35万亿。另外还有10个城市卖地超过500亿，累计37个城市卖地超过200亿。

“整体看，疫情影响逐渐过去，多城市集中卖地，土地市场成交额持续上升。”中原地产首席分析师张大伟向《华夏时报》记者表示，在降准降息等政策影响下，房企拿地积极性逐渐提高，多地再次出现高溢价率土地成交，比如厦门等地再次出现历史最高总价百亿地块，使得土地市场热度持续提升。

另据本报记者了解，全国土地市场持续升温，与建设用地审批权下放至省级政府审批有关。

3月12日，国务院发布的《关于授权和委托用地审批权的决定》(下称《决定》)称，将国务院可以授权的永久基本农田以外的农用地转为建设用地审批事项授权各省、自治区、直辖市人民政府批准。其中，8个首批试点省份分别是北京、天津、上海、江苏、浙江、安徽、广东、重庆，试点期限1年。

“此举将对地方经济产生深远影响。”8月7日，中国社会科学院农村发展研究所研究员李国祥接受《华夏时报》记者采访时认为，主要是放管服改革，有助于提高行政效率，对地价影响应该不大。审批权下放，对地方考验加大，既要严格执行好规定和相关政策，又要用好土地杠杆政策工具。“各地出台具体办法，有助于规范管理，降低违法违纪风险”。李国祥说。

开了土地审批的一个小口子

上述《决定》，事关农用地转建设用地的审批权，意义重大。这一提法，最早在2019年8月26日修订的《土地管理法》中有所涉及，只是着墨不多。

梳理发现，此次《决定》提出试点将永久基本农田转为建设用地和国务院批准土地征收审批事项委托部分省、自治区、直辖市人民政府批准。《土地管理法》则规定，征收永久基本农田、永久基本农田以外的耕地超过35公顷的、其他土地超过70公顷的，由国务院批准。可见，二者审批的土地范围并不完全相同。

据悉，此次《决定》有8个首批试点省份，分别是北京、天津、上海、江苏、浙江、安徽、广东、重庆，试点期限1年。此次审批无疑会缩短用地审批的时间，提高投资者信心，这对基层招商引资是个利好。因为，过去最快的用地审批手续至少也要等一年或者半年，项目没有审批不能开工。

在中国自然资源经济研究院副研究员强海洋看来，《决定》的出台是贯彻落实新修订实施的《土地管理法》，也是落实中央经济工作会议所提出的推动高质量发展的具体举措。

同时，试点在选择上服务于国家的发展战略，如京津冀一体化、长三角经济区、粤港澳大湾区发展等。李国祥认为，选择在北京、天津、上海等8个城市的试点，经济发展基础较好，而且还有探索“三块地”改革(农村土地征收、集体经营性建设用地入市、农村宅基地制度改革)的经验，这样改革的阻力小。

据了解，自然资源部正在组织编制各级国土空间规划，“下放的只是国务院授权的永久基本农田以外的农用地转为建设用地审批，而发挥总量管控和空间布局的规划权限并没有下放。”

就目前而言，审批权下放并没有改革土地指标“中央划定、层层分解、用途管制”的体系。地方政府审批项目，仍必须在国土空间规划、土地年度利用计划和城镇开发边界受到限制。

以试点北京为例，北京城市总体规划(2016年—2035年)已提出，大力疏解不符合城市战略定位的产业，压缩工业、仓储等用地比重，腾退低效集体产业用地，提高产业用地利用效率。到2020年城乡产业用地占城乡建设用地比重由现状27%下降到25%以内；到2035年下降到20%以内。

与北京一样，上海也提出规划建设用地总规模零增长乃至负增长的目标，并指出，“下一步，地方在供地中，如何有力支持实体经济发展，是触及供给侧改革的根本要义。”

对耕地保护，《决定》只是开了一个小口子。《决定》指出，各省、自治区、直辖市政府要严格审查把关，特别要严格审查涉及占用永久基本农田、生态保护红线、自然保护区的用地，切实保护耕地。

多地出台新政加大用地审批

借助用地审批权委托试点，安徽省土地审批驶入快车道。

本报记者注意到，安徽4宗重大建设项目用地近日获得安徽省政府审批，批准用地总面积2524.56亩。

这与安徽发布的《关于印发承接国务院建设用地审批权委托试点工作实施方案的通知》(皖政〔2020〕25号)有关，该通知的精髓就在于部分用地审批权下放至省级，方便土地手续的办理。据悉，安徽省已受理运转国务院及自然资源部委托审批单独选址、先行用地、用地预审建设项目25宗，面积4.91万亩。其中，已审批9宗重大建设项目用地0.88万亩，正在审查16宗重大建设项目用地4.03万亩。

此外，7月21日青海省人民政府发布的《国务院关于授权和委托用地审批权的决定》的通知(青政〔2020〕50号)称，要持续严格保护耕地，节约集约利用土地，切实维护被征地农民合法权益，严守生态保护永久基本农田城镇开发边界三条控制线，确保建设项目符合规划符合产业政策符合产业用地标准。

江西也发布了贯彻落实国务院关于授权和委托用地审批权决定的通知(赣府字〔2020〕40号)。该通知称，将进一步深化“放管服”改革，切实做好用地报批。“市县政府要根据建设项目用地需求，统筹做好土地征收前期工作，有序组织用地报批，涉及占用耕地包括可调整地类，应当做到占补平衡。”江西的通知称。

本报记者注意到，国务院3月发布的《决定》决定大幅下放用地审批权，自然资源部也印发《关于贯彻落实〈国务院关于授权和委托用地审批权的决定〉的通知》(自然资规【2020】1号)，同步下放建设用地预审权，引发广泛关注。

据记者多方了解，国务院下放建设用地审批权，与新修正的《土地管理法》密切相关。下放审批权就是落实新土地管理法的体现。土地资源是经济社会发展的重要基础和要素保障，改革完善用地审批制度，适度下放审批权，是转变政府职能、激发市场活力、有力拉动内需、优化营商环境的重要举措，同时对于加强耕地保护，促进土地节约集约利用，满足经济社会发展合理用地需求具有十分重要的意义。

土地管理特别是耕地保护工作，关系到经济社会的可持续发展，也关系到亿万人民的切身利益。“这些年，土地管理职权始终是各级政府的重要事权”。 李国祥说。

事实上，我国土地管理的基本框架非常稳定，即：宏观决策权属于中央和省级政府，如规划审批权、总量控制权和征收征用权等，国家在土地管理上享有最终和最高的管理权、决定权；微观执行权属于地方，主要是市县政府，如规划计划执行权、土地登记权、存量用地审批权和违法案件查处权等。

按照新《土地管理法》规定，将永久基本农田以外的农用地转为建设用地审批事项授权各省、自治区、直辖市人民政府批准后，国务院仍然保留了永久基本农田转为建设用地的审批权及征收永久基本农田、35公顷以上耕地、70公顷以上其他土地的审批权，因此，重大项目的用地仍须由国务院审批。