“失管”老旧小区 转机在哪里

今年以来，为了应对疫情防控，一批处于“自管”状态的老旧小区负担繁重，门禁、环卫管理等难题由社区充当临时“救火队”解决，各方都处于高负荷状态。不少老旧小区陆续开始由政府“托底”物业接管，还有一些成立“新自管”管委会。连日来，记者走访南京多家曾经“失管”的老旧小区，看他们如何在厘清责任、问题交接、先服务后付费等探索中阵痛磨合，努力争取管理新转机。

厘清责任，

试点先服务后收费

记者调查发现，在南京，不少老旧小区长期以来由居民自管，有的收费不高，每月0.1-0.2元/平方米；有的甚至不收费，小区内停车费所得用来支付门卫、绿化工人的工资。粗放式的管理，导致很多问题得不到解决，居民只好找社区，或打12345投诉，最终责任还是落到社区。而1万多人的社区，往往只配备10多名社工，疫情发生后，本就繁忙的社区工作变得更加压力山大。

为此，南京市栖霞区、建邺区、江宁区等陆续出台老小区物业“托底”政策，国资主导、党建引领、公益优先，承担被市场弃管小区的托底责任。栖霞区9个街道均成立物业公司，托管全区153个老旧小区和59个保障房小区，覆盖全区住宅小区总数的70%。建邺区要求入驻物业公司先和小区签订合约，试点服务，再看情况收费。南京市物业办相关负责人表示，一些老旧小区的管理暂时仍需政府“托底”。

记者走访时发现，很多“失管”老旧小区曾经多次引进过物业，但物业公司都因种种原因最终选择退出。位于南京南湖片区的健园社区物业费收缴率目前只有30%-40%。沿河社区今年5月移交物业公司，此前半数小区由居民自管，半数由物业公司管，移交前自管物业费缴费率只有20%。

“老小区老年人居多，对服务付费的认可度普遍不强。”健园社区主任李素容介绍，上世纪90年代，南湖片区商品房逐渐建成，近30年来他们也有引进物业公司。收费低的小物业，缺经验、缺经费，服务效果不如人意。而“散装老小区”管理难度大，大公司报价高，居民又不愿意。

李素容坦言，物业入驻，新旧模式更迭，仍有两大观念需要转变：一是厘清责任，虽然都是为居民服务，但哪些是物业服务范畴，哪些是社区自治责任，得分清楚；二是要让居民接受“购买服务”的理念，良性循环才能让物业真正扎根。

妥善交接，

遗留问题待磨合

无物业老旧小区在移交物业公司后，还有“存量”问题需要多方共解，比如南湖片区的沿河社区自行车、电动车车棚住人问题，存在消防安全隐患。社区负责人表示，车棚将逐步由物业提供的智能化设施接管，不再需要人力看管。社区在物业进驻前后一直在“吹风”，宣传车棚住人的危险性，对离开后无去向、生活困难的居民，提前帮他们找好出路。虽然困难重重，但沿河社区已成功劝说2户人家搬走，还有5户需要清理。

类似问题还有不少。小区自管时期的门卫由社区聘请居民担任。“有的老居民干了十几年，确实有情绪。”文体社区主任高李秀表示，他们期盼早点解决遗留问题，早点移交，特别是疫情常态化防控要求很高，移交对社区和居民是一种减负，管理也将更为规范。

有些问题可移交，也有一些暂时难解决。健园社区居民马和祥说，大家都对物业入驻抱有期待，但老小区楼龄老化维修排险报修多、无地下车库、管道堵塞水电故障多等硬件环境改观难。当居民感觉变化不大时，就不肯缴费，想借此约束物业。如果物业以“你不交费，我就不管”的心态应对，就容易重回老路，“这些问题还需要磨合”。

答好“选择题”，

适合的才是最好的

看似怪圈的老小区物管难题，除了政府“托底”，还有什么突破口？记者在南京新街口采访时得知，龙王庙社区在引进物业碰壁后，开始尝试“新自管”模式。

龙王庙社区虽然只有0.4平方公里，却居住了4700户18000多位居民，分布在40多个院落，地狭人稠，是南京主城核心区内一个典型的老旧社区。社区内的外贸公寓有一个相对完整的院子，共计5栋楼，小区开发商自带物业，却因管理成本过高而撤出。

在社区帮助下，居民决定“自管”，选出“红色管家”管委会，每月向管委会缴纳0.5元/平方米的物业费。“红色管家”一般由小区内刚退休和一部分在职的居民组成，党员骨干占比大，由社区基层党建联盟指导工作。这些年来，大事小情都由“红色管家”负责。“随着认可度的提升，外贸公寓小区的物业费收缴率达99%。”龙王庙社区党委书记徐水兰自豪地说。

外贸公寓小区试水后，“红色管家”在秦淮区陆续铺开。根据小区规模，“红色管家”团队一般由5-9人组成，收费标准也不一。如今，社区内普遍更换了大门，采用智能门禁，费用也由“红色管家”和居民商讨分摊。疫情期间，“红色管家”经受住了考验，牢牢守住了家园。

“老旧小区物业管理不能一刀切，要因地制宜。”建邺区现代社区研究院公益项目督导赵东曙表示，物业“选择题”，没有标准答案，适合自己的才是最好的。“比如南苑街道正酝酿社区和物业公司的交叉任职，责任互担不扯皮，居民志愿者、居民领袖、楼栋长、社区网格员等与小区管委会交织互动，建立自管网络，共同消灭治理死角。”赵东曙说。 本报记者唐悦