中海79亿夺今年北京总价最高地块 如何突围限竞房包围圈？

进入8月，北京土地市场依旧火热。8月3日，北京亦庄经济技术开发区出让2宗地块，总起始价近134亿元。其中，河西区X46R1、X46R2住宅地块、A334托幼用地吸引6家主体参与激烈竞价。经过66轮举牌，中海以79亿元总价夺地，溢价率23.4%。截至目前，该地块是北京2020年总价最高地块。

中海高价拿地，周边多个的限竞房项目能解套吗？中海又如何在产品上突出重围？

中海绝杀华润+城建，拿下亦庄河西区三年来首宗不限价地块

亦庄河西区本就是“兵家必争之地”，而河西区X46R1、X46R2住宅地块、A334托幼用地由于地块性质纯粹，且是河西区近三年来首宗不限价地块，引起较高关注度。据新京报记者了解，合生、建发、金茂、中海、保利+中交联合体、华润+城建联合体等6个竞买主体参与了河西宗地的竞价。

土地出让公告显示，河西区X46R1、X46R2地块、A334地块为居住用地、托幼用地，建设用地面积约为8.51万平方米，建筑控制规模约为20.15万平方米，其中居住用地面积约为7.85万平方米，容积率2.5，地上建筑规模约为19.61万平方米；托幼用地建控规模为5339.5平方米，规划建设18班幼儿园。

纵观该地块的举牌过程，可谓激烈。建发一马当先，举牌65.92亿元，此后中海报价66.2亿元，但是无人响应。后来建发打破僵局，华润+城建联合体跟进，两个竞拍主体交替举牌14轮后，中海再次出牌，三家房企上演多轮“肉搏战”。直至建发退出战局，中海、华润+城建联合体开启“龙虎斗”，交替举牌35轮。最终中海更胜一筹，以总价79亿元夺地，相比64亿元的起始价，溢价23.4%。截至目前，该地块是北京2020年总价最高地块。

贝壳研究院高级分析师潘浩表示，这块河西宗地位于以南海子公园为核心的住宅集中区，距离南海子公园约2千米，周边居住氛围较好。同时，该宗地所处区域为近十年逐渐发展的居住区，城市面貌较好，该宗地临近亦庄实验中学，周边配套较为完善，因此，开发商争夺较为激烈。

区域内多个限竞房项目能否“解套”？

亦庄河西区46R1、X46R2地块、A334地块位于亦庄河西区的核心居住区域，虽然该区域目前轨道交通缺乏，但是产业、教育、环境资源、商业配套优势明显，近几年来，引得品牌房企争先进入。

目前，河西区46R1、X46R2地块、A334地块周边有多个商品住宅项目云集，包括城建海梓府、万科金域东郡以及金茂的亦庄金茂悦、亦庄金茂府、金茂逸墅，还有多个在售和待售的限竞房项目，比如雅居乐京华雅郡、和悦华锦、金隅·金麟府、金隅学府、中国铁建·国际公馆。

北京中原地产统计数据显示，目前地块周边中高端住宅项目销售单价在6万元/平方米左右，诸如亦庄金茂府63998元/平方米、金茂逸墅61021元/平方米。有业内人士认为，河西区46R1、X46R2地块、A334地块成交楼面价为39211元/平方米，预计未来售价将超过7万元/平方米。不过，中原地产首席分析师张大伟则表示，按照当前的市场环境和周边的产品售价，该地块未来售价不会超过7万元/平方米，应该是在6万元/平方米左右。

那么，对于已经形成红海竞争之势的河西区限竞房来说，伴随着中海的入局，能否迎来“解套”？

在业内人士看来，中海高价拿地，对于限竞房销售，短期内将形成利好，但是由于区域内限竞房供应较多、产品同质化严重，长期去化仍存压力。北京资深地产评论人泽龙表示，中海入局河西区，会有所提振，但亦庄限竞房太多，效果不会太明显。张大伟则分析称，“中海进入河西区，其他项目可能解套更难了，因为购房者就那么多，而中海的户型品质不错。”

业内：中海打造产品，要与周边限竞房形成错层

对于中海来说，多个限竞房项目形成“包围”之势，中海如何在产品上突出重围？

北京中原地产认为，面对区域内存在大量限竞房库存，以及4.4万元/平方米-5.2万元/平方米新房在售成交价格，中海未来会走高端产品线路，但去化可能仍是个难点。诸葛找房数据研究中心分析师陈霄表示，中海的项目在未来上市时将面临众多限竞房项目的竞争，限竞房在户型打造上相对较小，因此中海地块在产品打造上可以丰富面积段，扩展客群。

在产品和销售方面，泽龙认为，中海拿地体量不小，有足够的战略纵深，估计中海亦庄产品会和众多限竞房形成产品错层，会根据未来几个月亦庄楼市情况再行决定入市价格，但总体策略预计先期会用高品质低价格打造网红产品走量，后期会用一部分产品做高溢价。“中海要想在这块地中脱颖而出，绝对需要不一样的思路，用周边限竞房的思路去理解这宗地，成功性不大。”