深圳叫停商务公寓后 城市更新住宅比例有望增加

“公寓产品买一套少一套，以后再也没有公寓了。”8月1日上午，深圳龙华区新盘的销售人员正忙着给客户发微信，配上的是现场成功认购公寓的视频。

这几天，在深圳，无论是开发商，还是中介，这样卯着劲推销公寓的场景随处可见。

公寓市场突然热闹的背后，是7月31日由深圳市规划和自然资源局(以下简称“深圳规土委”)、深圳市住房建设局(以下简称“深圳住建局”)发布的《关于停止商务公寓审批的通知》(以下简称“《通知》”)，正式在全市范围(含深汕特别合作区)停止新的商务公寓项目的规划审批和用地出让方案审批。

这是短短两年内，深圳监管层向商务公寓祭出的第三把“利剑”。2018年7月31日，面对商务公寓未纳入限购引发投资资金的频频入场，以及开发商凭借开发商务公寓的“捷径”，利用商业用地、产业用地投机住房市场等情况，深圳曾将调控剑指商务公寓，要求各类新供应用地上建设的商务公寓一律只租不售且不得改变用途，新购商务公寓5年内限售。

但面向开发商的“只租不售”措施仅持续了一年时间，2019年12月12日，深圳宣布取消商务公寓“只租不售”政策。彼时，深圳住建局发现，商务公寓的限售政策抑制了部分城市更新项目的活跃度，长期看不利于增加商品房供给，短期看不利于可售商务公寓销量。

这一次彻底取消商务公寓，深圳规土委与深圳住建局在解读中表示，商务公寓早期一定程度上发挥了商务办公区配套的作用，但近年来，商务公寓呈现出明显的类住宅化倾向，已偏离“服务商务人士”、“短期住宿”的目的。

增加居住用地

今年上半年，深圳商务公寓推货速度一度放缓，受总供应面积同比下滑38.5%的影响，同期商务公寓的成交面积同比下滑27.9%。

不过，深圳“715新政”楼市调控升级后，深圳市场上的“房票”骤减，不限购不限贷的商务公寓市场迎来短暂“春天”。

“最近公寓成交比较火热，位于深圳南山区的商办项目侨城一号，之前好长一段时间都处于零成交，新政后一周卖出了3套。”一名深圳中原地产二级市场策划人员透露。

据经济观察网了解，“715新政”落地后，万科坂田项目在没有启动三级市场联动、大规模广告宣传的前提下，一周时间去化了300多套公寓。

投资投机需求流向类住宅的商务公寓，促使各大需求旺盛的一线城市正在想方设法应对，早在2017年，为维护房地产市场秩序，上海等城市已经停止审批公寓式办公项目。然而，这只是深圳停止商务公寓审批的直接“导火索”。

根据《深圳市城市规划标准与准则》，商务公寓在用地分类上属于商业用地。深圳更深一层考虑是，希望在供求矛盾日渐突出的背景下，通过压缩商业用地规模来适当提高居住用地比例。上述《通知》提到，优化城市主副中心和组团中心内各功能用地规划布局，减少商业用地比例，增加居住及配套用地比例。

“在规划层面，深圳结合编制新一轮国土空间总体规划的契机，研究适应新时期城市发展需要的城市建设用地结构比例。”深圳规土委与深圳住建局在解读中指出。

深圳过往的土地总体规划中，商服与产业用地的供应和占比都比较大，住宅用地的占比常年不及20%。以2019年为例，深圳全年计划供应1200公顷建设用地，其中居住用地供应150公顷，占比只有12.5%；商业服务业用地及产业用地供应达到355公顷，占比达29.6%，几乎接近宅地供应的2.5倍。

今年起，深圳正在进一步加大居住用地的供应力度，计划供应居住用地 293.2公顷，尽管同比翻了一倍，但仅占全年建设用地供应总量的约25%，还是远远低于全国约33%的平均水平，更低于国际上40%以上的水平。

一边是住宅用地严重短缺，另一边则是2200万实际居住人口，与每年动辄30万人以上的净增常住人口以及数十万引进人才所带来的巨大住房需求，供不应求的局面刺激深圳房价这些年一直水涨船高。

最近四年间，深圳已经多次从需求端与供应端入手调控，如今，通过根源的供给侧解决问题，“从用地结构上增加居住用地规模，增加公共住房供给”被相关部门视为促进房地产市场平稳健康发展的有效途径。

城市更新下半场

“今年上半年，我们在为一些旧改项目做前期规划方案时就发现，好几个旧改项目的C1类用地(商业用地)需要申请商务公寓指标，但规划主管部门暂停审批。当时，相关部门给到的说法是，关于商务公寓的政策还在调整，让开发商先等一等，待政策落地再继续。”世联行集团首席工改顾问董极告诉经济观察网。

在深圳，由于新增供应净地较少，商务公寓应更多依靠城市更新来实现。而城市更新项目中，商业用地规划的业态包括商务公寓、办公和商铺三种。董极对经济观察网说，深圳对商业用地规划成商务公寓的比例是有限制的，“按照政策规定，一个旧改项目的商务公寓指标，最高可以占到商业用地总建面的50%；但实操过程中，能够通过规划部门审批的上限只有30%。”

以一个旧村改造项目为例，整个旧村的用地属性包括居住用地、教育用地、公共设施用地和商业用地，规划部门在审批时会单独核算商业用地的容积率和总建面，假设商业用地的总建面达到10万平方米，其中可规划成商务公寓的建面最多只能是3万平方米。

“从算账的角度来看，深圳办公市场空置率比较高，如果旧改项目的商业用地改造成办公和商业，后期去化压力肯定比较大。通常情况下，开发商做旧改，里面的商业用地部分，后续现金流来源还是依靠商务公寓这种类住宅产品。”董极称。

一位上市房企深圳区域投拓人员也提到，办公和商铺产品早年还能回点血，现在完全是赔本买卖了。

这意味着，伴随着商务公寓停止审批，城市更新项目中的变现捷径正在被“围堵”。不过，为保障已批商务公寓项目的合法权益，做好市场平稳过渡，上述《通知》规定，规划已经深圳市规划主管部门和各区政府(新区管委会)审议通过或建设用地规划许可已经过审批通过的商务公寓项目，可按原规定继续办理后续审批手续，不受《通知》影响。

对于已批规划尚未签订合同(不含招拍挂出让情形)的商务公寓项目，在满足学校等公共配套要求、开发企业自愿的基础上，鼓励转为可售型人才住房。

合一城市更新集团统计的数据显示，截至2019年12月31日，从历年城市更新项目批复规划建筑功能来看，已批商务公寓总建筑规模约1100万平方米，整体占比约8%。

“这个《通知》对于配建商务公寓指标比较大的旧改项目还是会产生影响。目前，主管部门对于人才房限制诸多，其售价差不多是普通商品房的6成，开发商在一个旧改项目里配建人才房，利润可能还不如配建商务公寓来得更高。”一位港股上市房企的旧改负责人告诉经济观察网，受影响的旧改项目放慢速度也正常。

但董极表示，已批规划的这部分项目，选不选择转成可售型人才住房，完全看开发商的意愿。所以，政策对其产生的影响还不好评估。

更大的一个变化体现在未经审批的商务公寓项目上。合一城市更新称，新政对以商业类用地为主但规划还未经市规划主管部门和各区政府审批通过的城市更新项目、或者前期签订的合作协议里约定回迁商务公寓但未规划审批通过的项目影响面均较大，在商办类剩余的大环境下，进一步加大了项目未来的去化难度。

“在深圳做旧改，已经习惯了政策变化。现在政策不利好，或许下一个政策对于开发商就是利好。”上述港股上市房企旧改负责人对于新政将产生的影响已经司空见惯。

《通知》出来后，有不少开发商第一时间打电话向董极咨询。董极一直在表达一个观点，既然《通知》强调要优化各级城市中心区内的各功能用地规划布局，而深圳城市中心区现在基本都要依赖城市更新来腾挪空间。这说明未来城市更新项目中商业用地比例可能会减少，宅地比例可能增加。“对于开发商来讲，参与城市更新的活跃度和积极性或许会因此提升。”

上述港股上市房企旧改负责人表示，在城市更新中，住宅比例提高是必然的，不过更多会以人才房或者保障房形式来增加。“这也是倒逼开发商未来在就该中走改造人才房或保障房这条路，毕竟如果不往这个途径走，城市更新项目的手续办理相对比较困难。”