深圳楼市遇史上最严调控 深户需缴税3年 首付比例最高8成

“我的深户还有几天就下来了，上次看的那个房子可以定了。”

“您已经买不了房了。”

面对即将交易成功的客户，中介杨凯(化名)在说完这句话后发送了一个略显无奈的表情。

7月15日，深圳市住房和建设局(以下简称“深圳住建局”)连发三则通知，推出8项措施精准调控楼市，力度空前，涵盖调整商品住房限购年限、完善差别化住房信贷措施、发挥税收调控作用、细化普通住房标准、加强热点楼盘销售管理、推行房屋抵押合同网签管理、加大二手住房交易信息公开力度、严厉打击房地产市场违法违规行为等。

其中，“在本市落户满3年且连续缴纳36个月个税或社保才能购买商品住房”一条引起广泛关注，这同时也是上述杨凯手中一名即将成功落户深圳的客户依然无法取得购房资格的原因。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉对《中国经营报》记者表示，此次出台的深圳楼市调控政策力度超出预期，其中的限购政策更是精准打击投资炒作。“深圳落户门槛低，人口流入大。先行示范区、大湾区等规划利好叠加疫后货币超发，带来的就是落户炒房。”

值得注意的是，在“房住不炒”的政策环境下，深圳多区住建局自今年4月以来多次出文旨在打击炒房行为，市场热度略有下降。深圳某头部房企相关负责人亦对记者表示，新政针对的是炒房行为，对开发商本身的影响较小。“深圳总体而言仍是一个刚需旺盛的市场，对我们这种专注刚需盘的公司来说，新政不会影响到我们在深圳的发展战略和布局。”

限购限贷升级封堵“假离婚”

根据《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》(以下简称“《通知》”)要求，深户居民家庭、成年单身人士(含离异)须在深圳市落户满3年，且能提供购房之日前在深圳市连续缴纳36个月及以上个人所得税或社会保险证明，方可购买商品住房。夫妻离异的，任何一方自夫妻离异之日起3年内购买商品住房的，其拥有住房套数按离异前家庭总套数计算。

具体来讲，在离异之日起3年内，若离异前家庭名下在本市无房，离异后任一家庭成员可以以成年单身人士身份在本市购买1套商品住房；离异前家庭名下在本市有1套商品住房，离异后无房一方可以以成年单身人士身份在本市购买1套商品住房；离异前家庭名下在本市有2套商品住房，离异后任一家庭成员在本市均不得购买商品住房。

关于制定上述政策的背景，深圳住建局表示：“近几年，我市落户即可购房，一定程度上加剧了市场供需矛盾，这对于早期已落户深圳并连续多年在深圳工作的市民也不公平。因此，在住房供需紧张背景下，适当收紧户籍居民购房政策，以切实支持合理自住需求。”另外，上述政策“既可满足离异人士合理住房需求，也可有效遏制炒作。”

记者注意到，早在2018年7月31日，深圳就已出台相关政策对房地产市场上存在的离婚炒房等投机行为进行了针对性的打击，即购房人离婚2年内申请住房商业贷款或公积金贷款的，首付款比例不低于7成。

对此，李宇嘉认为，2018年的相关政策仅对“离婚炒房”做出了杠杆限制，仍有许多漏洞可钻。近两年来，在“新房打新”和“炒房创富”的刺激下，深圳离婚潮愈演愈烈。此次新出台的政策直接限制其购房资格，“彻底堵住了漏洞。也可谓精准调控。”

此外，在涉及住房信贷政策方面，《通知》主要提高了无房但有房贷记录或已有1套住房的购房家庭购买非普通住房的首付门槛，即最低首付款比例均提高10个百分点，即分别为60%、80%；如购买普通住房，继续按2016年深府办〔2016〕28号文分别不低于50%、70%的贷款首付比例要求执行，而无房无贷的首次购房家庭继续执行贷款首付款比例最低30%的政策。

另一方面，《通知》还对普通住房标准进行细化，享受优惠政策的普通住房应当同时满足以下3个条件：住宅小区建筑容积率在1.0(含)以上；单套住房套内建筑面积120(含本数)平方米以下或者单套住房建筑面积144(含本数)平方米以下；实际成交总价低于750(含本数)万元。

这也就意味着，一套100平方米，单价为7.5万元以上的物业则被视为“豪宅”，而在南山区、宝安中心区和福田区，此类住宅比比皆是。

深圳住建局表示，目前的普通住房标准只考虑了容积率和面积两个指标，从今年上半年房地产市场偏热的情况来看，有必要增加价格因素，更合理地界定普通住房和非普通住房标准，保障大部分群体对普通住房的需求，有效抑制非普通住房价格上涨。

短期缓解过热长期加大供应

值得一提的是，在销售监管环节，《通知》针对多人抢购、“打新”等火爆局面的出现也做出了表态，即对社会关注度高、预计购房人数多的热点楼盘，应当按照优先满足无房居民家庭购房需求的原则，并根据在本市缴纳个人所得税或社会保险时间长短等因素制定楼盘销售方案，严控认购人数，合理确定房源和认购人数比例。楼盘销售方案报所在区住房建设部门备案。

另外，此次出台的调控新政对深圳二手房市场也做出了相应针对性措施。其中，《通知》更新了二手住房交易计税参考价格、将个人住房转让增值税征免年限由2年调整为5年，同时加大二手住房交易信息公开力度。

事实上，近期的深圳二手房市场话题频出，相关楼盘也遭到实际整治。今年5月，深圳住建局联同相关部门对网传挂牌价过高项目进行检查，责令涉事中介机构将挂牌价明显高于近期真实成交均价的房源全部下架。

深圳住建局表示，近一年来，深圳成交的商品住房中，换手率较高，二手住房交易信息不够透明，交易信息更多掌握在中介机构手中，交易双方因信息不对称容易被市场不实信息误导。

为此，《通知》提出，及时发布热点片区、热点楼盘二手住房合理成交价格，引导市场理性交易；中介机构应及时、准确向市住房建设部门报送二手住房挂牌和成交信息等相关数据，并对上报数据的真实性和准确性负责，对于不报、漏报、瞒报的中介机构，依法暂停其网签权限，纳入房地产行业诚信系统予以联合惩戒。

值得注意的是，深圳中原研究中心数据显示，从过户数据来看，6月深圳二手住宅成交套数为10594套，环比上升23.9%；成交面积为90.6万平方米，环比上升28.0%，为2016年4月以来首个成交套数破万的月份。2020年上半年，深圳全市二手住宅成交套数为44000套，占去年全年的57%。

对于目前深圳楼市出现的躁动，中国综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁认为，此次出台的新政非常及时，到7、8月份管控的效果将逐步显现，如成交量出现明显回缩、楼价小幅度下跌。另一方面，宋丁提及楼市调控政策针对的是需求端，这里面涉及刚需、改善、不合理投机。不过此次新政实施下，宋丁认为刚需、改善需求也连着受到影响，在这一层面，新政与调控的功能和意义有矛盾之处。此外，深圳长期以来的供需矛盾亦没有得到解决。“这次出台的政策只能说是阶段性的扬汤止沸，深圳需要加大供应来做到釜底抽薪。”

广东省房地产研究会执行会长韩世同亦对记者表达了相同的看法，他认为，关键还是要增加供给，满足市场住房的合理需求，“这才是从根本上来解决深圳房价、地价过高的问题。”

而如何加大供应，也是摆在深圳面前的另一难题。近年来，深圳尝试通过城市更新增加房屋供给，但城市更新涉及的个中复杂利益关系使其发展进程缓慢。市场上同时传出通过“扩容”、打造都市圈来增加深圳土地供应的声音，但也尚未落地。

此次出台的新政《通知》末尾显示，下一步，深圳将加大居住用地供应，今年计划供应居住用地3平方公里以上，比往年增长一倍以上，今后新增土地将主要用于公共住房建设。商品住房供应方面，今年新开工商品房1200万平方米，是往年600万~800万平方米的近两倍；下半年计划入市商品住房项目80多个，预计供应房源面积超过500万平方米、超5万套。